Immutabilità delle condizioni della vendita e (in)derogabilità del termine per il saldo. Rateizzazione o proroga?

Nella vendita forzata immobiliare, il termine per il versamento del prezzo è perentorio; sicché il giudice non può concedere una proroga o ammettere l’aggiudicatario alla rateizzazione, se non espressamente previsto nell’ ordinanza di vendita o richiesto dall’ offerente in sede di formulazione dell’offerta ex art. 571 c.p.c.
Immutabilità delle condizioni della vendita e (in)derogabilità del termine per il saldo. Rateizzazione o proroga?

SOMMARIO:

1.La fattispecie
2. La perentorietà del termine per il versamento del saldo
3. La rateizzazione come elemento (eventuale) dell’ordinanza di vendita
4. La proposizione dell’offerta ex art. 571 c.p.c. come momento ultimo per usufruire della rateizzazione
5. Riferimenti giurisprudenziali e bibliografici.

 

  1. – La fattispecie.

Nel corso di un procedimento di espropriazione forzata immobiliare il bene veniva aggiudicato, in forza di gara ex art. 573 c.p.c., per un importo che, a seguito dei rilanci, è risultato maggiore del doppio rispetto a quello posto a base della vendita.

Prima della scadenza del termine previsto per il versamento del saldo, l’aggiudicatario ha chiesto di effettuare il pagamento in due soluzioni: vale a dire con una rata iniziale da versare entro il 9 novembre 2017 e con una rata successiva, con scadenza il 30 marzo 2018.

Il Giudice di Napoli Nord ha rigettato l’istanza dell’aggiudicatario dopo averla qualificata come istanza di proroga del termine per il versamento del saldo-prezzo; o, in alternativa, come istanza di rateizzazione ex art. 569, comma 3, ult. parte, c.p.c., norma di recente conio introdotta dal d.l. n. 83 del 2015.

 

  1. – La perentorietà del termine per il versamento del saldo.

La decisione del Giudice di Napoli Nord è senz’altro corretta.

Nella motivazione del provvedimento si chiarisce che l’istanza dell’aggiudicatario non avrebbe potuto trovare accoglimento perché avrebbe finito per alterare le condizioni iniziali del subprocedimento di vendita, condizioni da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti (vale a dire del pubblico di cui è stata sollecitata la partecipazione alla vendita forzata).

Ciò indipendentemente dalla qualificazione della suddetta richiesta come proroga per il versamento del saldo o come istanza di rateizzazione.

Quanto alla prima opzione la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di qualificare perentorio il termine per il versamento del prezzo e, pertanto, non prorogabile.

Tale soluzione, pur in difetto di espressa previsione normativa, è imposta dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni della fase di vendita, condizioni finalizzate a mantenere, nel corso dell’intero procedimento, l’uguaglianza e la parità tra tutti i partecipanti alla gara; nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte (Cass., 29 maggio 2015, n. 11171).

E’ appena il caso di precisare che tale arresto della Suprema Corte si allinea ad altro precedente, per il quale la vendita è valida qualora l’aggiudicatario del bene versi il saldo nel termine - diverso e maggiore rispetto a quello fissato nell’ordinanza ex art. 569 c.p.c. - stabilito dal giudice, con un provvedimento successivo, generale modificativo delle condizioni di svolgimento di tutte le vendite forzate dell’ufficio; sempre che sia stato emesso prima dell’esperimento di vendita e pubblicizzato nelle forme di cui all’art. 490 c.p.c. (Cass., 24 febbraio 2015, n. 3607).

 

  1. La rateizzazione come elemento (eventuale) dell’ordinanza di vendita .

Anche riguardo alla qualificazione della richiesta dell’aggiudicatario come domanda di rateizzazione va detto che il giudice correttamente ne ha escluso l’ammissibilità.

Segnatamente,  per favorire l’aggiudicazione ad un prezzo pari a quello di mercato, il legislatore del 2015 ha previsto che il giudice dell’esecuzione possa stabilire nell’ordinanza di vendita la rateizzazione del prezzo, entro un termine massimo di dodici mesi, sempre che ricorrano giustificati motivi.

Che tale determinazione vada assunta nell’ambito del provvedimento autorizzativo della vendita lo riprovano diverse ragioni.

Innanzitutto la collocazione della norma nel terzo comma dell’art. 569 c.p.c.,  che regola il contenuto dell’ordinanza di vendita, oltre alla previsione che il giudice deve esplicitare le ragioni (“giusti motivi”) a base della scelta proprio in tale provvedimento.

In secondo luogo è troncante la circostanza che mancano altre disposizioni (al di fuori della disciplina contenuta nell’art. 587 c.p.c., in materia di inadempimento dell’aggiudicatario) che giustifichino la concessione della rateizzazione ad personam, dopo l’aggiudicazione.

Per vero, ad escludere la concessione della rateizzazione, a favore di un determinato soggetto, è proprio il rispetto del cd. principio dell’uguaglianza e della parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti. A ben guardare, si tratta delle medesime ragioni che hanno condotto la Suprema Corte a negare al giudice dell’esecuzione il potere di proroga del termine per il versamento del saldo.

 

  1. La proposizione dell’offerta ex art. 571 c.p.c. come momento ultimo per accedere al beneficio della rateizzazione.

Accanto a questa lettura rigorosa, avallata dalla dottrina, la decisione in commento propone una soluzione innovativa.

Per il Giudice di Napoli Nord, anche laddove l’ordinanza di vendita non contempli modi e tempi di presentazione dell’istanza di rateizzazione, l’offerente conserva il potere di formularla al momento del deposito all’offerta. Tuttavia, nel caso di specie, l’offerta dell’aggiudicatario non presentava affatto tali caratteristiche. 

Pare formalmente corretta anche questa interpretazione, fondata sulla formulazione letterale dell’art. 571 c.p.c., in forza del quale “l’offerente deve presentare (…) dichiarazione contenente l’indicazione (…) del tempo e del modo del pagamento”.

Non v’è dubbio che l’immutato primo comma dell’art. 571 c.p.c. consente all’offerente di personalizzare la propria offerta, specificando particolari tempi e modalità di pagamento, nonché la prestazione di garanzie.

Da qui il necessario rilievo che la migliore offerta non coincide automaticamente con quella di importo più elevato. Si pensi al caso dell’offerente che abbia indicato un prezzo più alto, ma con un termine di pagamento posticipato (nel limite dei dodici mesi, termine massimo per la rateizzazione ex art. 569, terzo comma c.p.c.), rispetto a quello che caratterizza le altre offerte.

Ebbene, in questa particolare ipotesi, il giudice (o il professionista) non è vincolato ad accogliere l’offerta più alta perché - nel valutare l’oggettiva convenienza della proposta d’acquisto - è tenuto a decurtare dalla somma gli interessi legali maturati dopo il decorso del termine indicato nell’ordinanza di vendita (o da altro offerente) per il versamento del saldo.

Considerato poi che il pagamento rateale costituisce una modalità dell’offerta (e, quindi, del versamento del prezzo) sottoposta a valutazione del giudice, va escluso che una volta depositata la busta recante la proposta d’acquisto, l’offerente possa avvalersi di modalità di pagamento diverse da quelle ivi indicate.

Resta da dire che tale interpretazione addossa all’offerente l’onere di specificare, al momento della formulazione dell’offerta ex art. 571 c.p.c., altresì il numero e l’importo delle singole rate; in mancanza, il giudice non sarebbe, infatti, in condizione di valutare l’effettiva convenienza dell’offerta.    

 

  1. Riferimenti giurisprudenziali e bibliografici.

Quanto alla giurisprudenza si rinvia a quella richiamata nel testo.

Quanto alla dottrina si segnalano i lavori di:

  1. Astuni, La fase della vendita. Il programma della vendita forzata, in Aa. Vv., La nuova espropriazione forzata, a cura di C. Delle Donne, Bologna 2017, 569 ss.;
  2. Farina, L’ennesima espropriazione immobiliare «efficiente» (ovvero accelerata, conveniente, rateizzata e cameralizzata), in Riv. dir. proc., 2016, 136 ss.;

A.M. Soldi, Manuale dell'esecuzione forzata5, Padova 2016, 1294 ss.;

M.C. Vanz, Provvedimento per l’autorizzazione alla vendita, in Saletti, Vanz, Vincre, Le nuove riforme dell’esecuzione forzata, Torino 2016, 254 ss.