L' esperto risponde

Uno staff di esperti risponde ai quesiti posti dai professionisti del settore. Il servizio è riservato a professionisti che operano nell'ambito del processo esecutivo. La redazione si riserva di filtrare i quesiti in relazione alla natura e alla originalità delle questioni dedotte.


Perizia errata: mancano molti costi occulti; è gravemente difforme dalla realtà dei luoghi; sono indicate spese irrisorie per la regolarizzazione degli immobili; alcuni allegati indicati in perizia sono inesistenti; dopo accesso agli atti in Comune, sono state riscontrate gravissime difformità non segnalate dal perito. La gara si svolgerà il 23 maggio. È possibile segnalare quanto sopra al giudice dell’esecuzione e ottenere una nuova perizia prima dell’aggiudicazione?

STIMA - ERRORI - CONSEGUENZE - RIMEDI PER L'AGGIUDICATARIO 

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;
- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;
- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

È molto importante dare al giudice e agli interessati all’acquisto tutte le informazioni attinenti alla regolarità amministrativa del bene, considerando peraltro la loro idoneità a incidere sul valore dell’immobile: si pensi, per esempio, alla non conformità ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche dell’attuale stato di fatto e alle relative conseguenze, tenuto presente che l’irregolarità potrebbe comportare la demolizione, totale o parziale, del fabbricato oppure gli oneri economici di una eventuale sanatoria (ed è pure compito del perito accertare tale possibilità e specificarne o stimarne i costi). In questa parte della perizia deve essere anche specificato se l’immobile già costruito è dotato del certificato di agibilità (o abitabilità) e, in caso di terreno edificabile, spetta al perito riferire circa le sue potenzialità edificatorie.
Inoltre, una compiuta informazione ai potenziali acquirenti esige che siano indicativamente quantificate le spese condominiali che il proprietario dovrà affrontare e, inoltre, quelle a cui lo stesso potrebbe essere chiamato a partecipare, perché già deliberate e ancora non sostenute o insolute nell’ultimo biennio (ex art. 63 disp. att. c.c.).
Le informazioni suindicate devono essere riportate espressamente nell’elaborato peritale che l’esperto è tenuto a depositare nella cancelleria del giudice dell’esecuzione e ad inviare in “copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria” (art. 173-bis, comma 3, disp. att. c.p.c.).
Una perizia completa previene contestazioni e rafforza la stabilità della vendita giudiziaria, perché una dettagliata informazione su ogni possibile aspetto dell’acquisto impedisce che eventuali doglianze dell’aggiudicatario possano essere fondatamente fatte valere in un momento successivo (significativa è una similitudine contenuta in Cass. 2 aprile 2014, n. 7708: “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita”); i destinatari di questa attività sono perciò l’aggiudicatario (al quale – se debitamente informato prima dell’acquisto sulle principali caratteristiche di fatto e sullo stato di diritto – sono precluse azioni di risoluzione della compravendita) e, indirettamente, i creditori, il debitore esecutato e, più in generale, la sicurezza del sistema dell’espropriazione forzata.
Venendo al quesito, prima della gara soltanto le parti possono depositare note (osservazioni, critiche, richieste di integrazione ecc.) alla relazione dello stimatore trasmettendole all’esperto almeno 15 giorni prima dell’udienza.
Perciò, non è consentito all’interessato all’acquisto interloquire formalmente sul contenuto della perizia, ferma restando la facoltà di depositare in cancelleria note all’elaborato che il giudice può considerare (pur non essendo a ciò tenuto) al fine di adottare eventuali provvedimenti correttivi o sospensivi.
La tutela per l’interessato all’acquisto è soltanto successiva all’aggiudicazione e si sostanzia nell’esperimento dell’azione di risoluzione per vendita di aliud pro alio o per mancanza delle qualità promesse o essenziali del bene oppure nell’azione risarcitoria nei confronti del perito.
La domanda di risoluzione – idonea ad incidere sulla stabilità della vendita forzata – deve essere esperita impiegando lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.: “Nella vendita forzata l'aggiudicatario del bene pignorato, in quanto parte del processo di esecuzione, ha l'onere di far valere l'ipotesi di "aliud pro alio" con il solo rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi, che va esperita - nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria” (Cass. 2 aprile 2014, n. 7708).
Quanto al danno derivante all’aggiudicatario da errori nella perizia, la giurisprudenza ha equiparato lo stimatore al C.T.U. con riferimento all’ “obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all'ufficio” (Cass. 18 settembre 2015, n. 18313): pertanto, il perito stimatore ha il dovere di fornire, nella perizia, informazioni precise e veritiere, esponendosi altrimenti a responsabilità risarcitoria nei confronti dell’aggiudicatario che – confidando nelle risultanze dell’elaborato peritale – abbia subito un pregiudizio (si deve ritenere che tale responsabilità riguardi tutti gli elementi elencati nell’art. 173-bis disp. att. c.p.c. e non solo il dato relativo alla superficie dell’immobile, come nel caso esaminato dalla citata sentenza della Suprema Corte).

 


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