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Espropriazione immobiliare. In caso di due o più tentativi di vendita andati deserti è possibile formulare istanza di assegnazione al valore base asta indicato nell'ultimo tentativo di vendita, prima della eventuale fissazione di nuovo bando?

Espropriazione immobiliare – Assegnazione forzata – Istanza di assegnazione successiva a diserzione di plurimi esperimenti di vendita – Termine e contenuto dell’istanza

L’assegnazione forzata costituisce una modalità di svolgimento della fase liquidativa (e di soddisfazione del ceto creditorio) alternativa rispetto all’aggiudicazione: mentre quest’ultima si struttura attraverso un’offerta di acquisto e il versamento del relativo prezzo (ricavato da distribuirsi successivamente, in uno alle ulteriori poste dell’attivo, tra i creditori), con l’assegnazione si verifica l’attribuzione diretta della titolarità del diritto pignorato ad uno dei creditori (che ne abbia fatto rituale istanza) per un controvalore determinato dalla legge, con versamento soltanto eventuale di un conguaglio.

Nell’originario assetto del codice di rito, nella espropriazione immobiliare il rapporto tra assegnazione e vendita era configurato in termini di concorso alternativo successivo.

L’assegnazione presupponeva infatti la diserzione della vendita (ovvero l’infruttuoso esperimento della sequenza di vendita per mancanza di offerte) e non si poneva, quindi, sin dall’inizio della fase liquidativa, su un piano alternativo alla vendita (“dovendosi tentare la vendita con incanto almeno una volta per poter poi, in caso di insuccesso, procedere al sussidiario mezzo di realizzazione del credito costituito dall’assegnazione”: così Cass., 20 giugno 2008, n. 16799): in caso di esito negativo dell’incanto, nei dieci giorni successivi, ciascun creditore poteva presentare istanza di assegnazione del bene invenduto con offerta di pagamento di una somma non inferiore a quella prevista nell’art. 506 ed al prezzo determinato a norma dell’art. 568 c.p.c..

Con le riforme operate dapprima negli anni 2005-2006 e poi, soprattutto, con il d.l. 27 giugno 2015, n. 83 (convertito nella legge 6 agosto 2015, n. 132), lo scenario è radicalmente mutato.

Nell’attuale sistema, l’interazione tra assegnazione e vendita può ben essere descritta in termini di concorso alternativo originario, nel senso che l’istanza di assegnazione può essere formulata “in prima battuta”, con riferimento cioè al primo tentativo di vendita senza incanto, e può essere accolta (come meglio chiarito in appresso) anche in presenza di valide offerte di acquisto, non postulando più un esito negativo dell’esperimento di vendita.

Con il menzionato d.l. n. 83 del 2015, è stato innanzitutto modificato l’art. 588 c.p.c., che ora fissa il termine per la presentazione dell’istanza di assegnazione nei “dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita” (rectius, della data fissata per l’esperimento della vendita senza incanto, che non si svolge in udienza): l’anticipazione del momento di formulazione della domanda risponde ad una evidente finalità di concentrazione e di sollecita definizione della fase liquidativa, consentendo al giudice dell’esecuzione (o al professionista delegato, cui il compimento di tale attività viene normalmente deferito ai sensi dell’art. 591bis, terzo comma, n.7, c.p.c.) di provvedere sulla assegnazione nell’ambito dell’esperimento di vendita, contestualmente alla valutazione delle offerte di acquisto.

Il medesimo legislatore del 2015 ha poi inciso sui criteri di determinazione della misura minima del valore dell’assegnazione.

Fermo il limite generale sancito dall’art. 506 c.p.c. (valore non inferiore alle spese di esecuzione ed ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore rispetto all’offerente), l’istanza deve ora contenere, a pena di inammissibilità, l’offerta di pagamento di una somma non inferiore “al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata”: il valore dell’assegnazione non resta dunque ancorato a quello di stima ma “segue” quello della vendita e si adegua ai ribassi eventualmente disposti per tentativi di vendita successivi al primo.

Non minore rilievo riveste infine la regolamentazione delle possibili interferenze  tra l’istanza di assegnazione e le offerte di acquisto nella vendita senza incanto operata sempre con la novella del 2015, unitamente alla radicale innovazione della cd. offerta minima di acquisto, ovvero la possibilità di formulare, nella vendita senza incanto, offerte (e, ricorrendo altre condizioni, di rendersi aggiudicatari del cespite) per un importo inferiore – ma di non oltre un quarto - rispetto al prezzo indicato nell’ordinanza di vendita.

In forza dell’attuale formulazione degli artt. 572 e 573 c.p.c. (e non senza qualche difficoltà di coordinamento con le immutate disposizioni degli artt. 590, comma primo, e 591, comma terzo, c.p.c.), detta disciplina può, in estrema sintesi (rinviando per una più diffusa analisi alla risposta a quesito leggibile al seguente link:https://www.inexecutivis.it/esperto?page=2&pageSize=1) essere così ricostruita: il giudice dell’esecuzione (o il professionista delegato) provvede sulla istanza di assegnazione nell’ambito dell’esperimento di vendita senza incanto e dispone l’assegnazione nel caso in caso di mancanza di offerte di acquisto oppure in caso di offerta di acquisto (l’unica, la migliore, la prima o quella risultante dalla gara) inferiore al prezzo base fissato per quell’esperimento nell’ordinanza di vendita.

Nell’illustrato impianto normativo appare evidente come l’istanza di assegnazione sia strutturalmente ed indefettibilmente correlata ad un esperimento di vendita senza incanto, che ne costituisce il riferimento temporale per la presentazione, il parametro di determinazione dell’importo da offrire in pagamento, il luogo di valutazione dell’accoglibilità, in virtù di un apprezzamento comparativo con le offerte di acquisto da compiersi nei termini sopra sommariamente illustrati.

Ne discende che, di regola, l’istanza di assegnazione sia formulata soltanto dopo che un esperimento di vendita sia stato disposto, e cioè quando il relativo avviso (recante la indicazione della data fissata per la “udienza” di vendita e del prezzo base di esso) sia stato già emesso.

Quanto detto non esclude tuttavia la possibilità di una istanza di assegnazione presentata ante tempus, ovvero, come prospettato nel quesito, dopo la diserzione di alcuni tentativi di vendita e prima della eventuale fissazione di un nuovo bando di vendita, e per un valore pari al prezzo base d’asta indicato nell'ultimo tentativo di vendita.

In punto di ammissibilità, un’istanza del genere risulterebbe sicuramente tempestiva rispetto alla data dell’esperimento di vendita stabilita con l’avviso successivamente emesso ed altresì conforme al dettato dell’art. 589 c.p.c. quanto all’importo offerto in pagamento (svolgendosi il successivo esperimento di vendita ad un prezzo base di solito stabilito in misura ribassata – o comunque non superiore- rispetto a quello precedente).

Proprio quest’ultimo aspetto evidenzia le perplessità circa la convenienza e l’opportunità per il creditore di presentare siffatta istanza, dovendosi offrire in pagamento un importo (e quindi farsi carico di un valore di assegnazione) normalmente superiore a quello minimo indicabile dopo il bando del nuovo esperimento di vendita, indetto, nella assoluta maggioranza delle ipotesi, ad un prezzo base ribassato ex art. 591 c.p.c..

In ogni caso, la presentazione dell’istanza non sarebbe mai preclusiva dello svolgimento dell’esperimento di vendita senza incanto, proprio in tale sede dovendo anzi il giudice dell’esecuzione (o il professionista delegato) valutare l’accoglibilità della richiesta del creditore e la sua eventuale prevalenza sulle offerte di acquisto formulate.


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