L' esperto risponde

Uno staff di esperti risponde ai quesiti posti dai professionisti del settore. Il servizio è riservato a professionisti che operano nell'ambito del processo esecutivo. La redazione si riserva di filtrare i quesiti in relazione alla natura e alla originalità delle questioni dedotte.


Per effetto di un atto di pignoramento del creditore ipotecario (ipoteca volontaria) si svolge una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’intero fabbricato con annessa corte individuato, per la procedura, quale lotto unico e censito catastalmente con dati identificativi unici.

Uno dei titoli esecutivi dei creditori è costituito da decreto ingiuntivo, in base al quale è stata iscritta ipoteca giudiziale su un terreno seminativo/arborato adiacente alla corte (e tuttavia identificato catastalmente con due numeri di particella diversi, senza segni di graffatura sulla planimetria catastale).

I proprietari del lotto unico e del terreno seminativo risultano gli stessi, con le stesse quote e sia l'ipoteca volontaria sia quella giudiziale sia il pignoramento sono stati iscritti e trascritti contro tutti loro.

Se il pignoramento da cui origina la vendita giudiziaria ha colpito soltanto il fabbricato e la sua corte, si può sostenere che i terreni in questione, nonostante la propria diversa identificazione catastale, siano da ritenersi pertinenze ex art. 2912 c.c. e quindi debbano essere oggetto di trasferimento giudiziale al pari del fabbricato e della sua corte?

In caso di risposta affermativa, come bisognerebbe intervenire nel corso della procedura se l'ultimo atto ancora da compiersi è l'emanazione del decreto di trasferimento?

 – Immobiliare – Oggetto – Estensione alle pertinenze (terreni seminativi) – Condizioni – Effetti sul decreto di trasferimento - 

In materia di espropriazione forzata l’art. 2912 c.c. stabilisce che «il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata».

Perciò, sono automaticamente colpite dal pignoramento anche le «pertinenze», le quali, ai sensi dell’art. 817 c.c., sono costituite dalle cose che – senza essere incorporate in altre e pur mantenendo la propria individualità – sono destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di altre.

L’art. 2912 c.c. costituisce specifica declinazione dell’art. 818 c.c., in virtù del quale: «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici».

In applicazione del disposto dell’art. 2912, la giurisprudenza ha considerato pertinenze – automaticamente pignorate in caso di aggressione esecutiva della cosa principale in ragione del vincolo pertinenziale e pur in assenza di esplicita menzione – le scorte del fondo agricolo (Cass. 3242/1986), il terreno che circonda l’edificio pignorato (Cass. 14863/2000), il fabbricato (ancorché abusivo) costruito sul terreno staggito (Cass. 7922/2004), il cortile servente l’immobile (Cass. 3359/2011); al contrario, gli arredi e le suppellettili di un immobile non costituiscono di norma pertinenze dello stesso (Cass. 4378/2012).

Secondo il più recente orientamento di legittimità, la norma dell’art. 2912 c.c. non trova applicazione in caso di immobili che – seppur asserviti al cespite immobiliare espressamente pignorato – siano dotati di una propria identificazione catastale: Cass. 11272/2014 ha infatti statuito che «Qualora il bene che costituisce pertinenza sia dotato di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali ma non sia indicato con tali dati nel pignoramento e nella nota di trascrizione, il pignoramento del bene principale non può ritenersi esteso a tale pertinenza, risultando inoperante in tale caso la presunzione dell’art. 2912 cod. civ.».

La Suprema Corte ha inteso affermare l’intrinseca idoneità del dato catastale ad identificare come bene autonomo anche un cespite che costituisce pertinenza di un altro; pertanto, la mancata espressa indicazione, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, del bene che è astrattamente configurabile come pertinenza dell’immobile staggito integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi di tenore contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro "D" della nota meccanizzata), un indice decisivo in senso contrario alla operatività della presunzione ex art. 2912 c.c. e all’estensione del pignoramento a quella specifica pertinenza.

In conclusione, rispondendo al quesito formulato:

- l’oggetto del pignoramento immobiliare è univocamente individuato dai dati catastali degli immobili colpiti riportati nella nota di trascrizione dell’atto

- se i cespiti che hanno distinti identificativi catastali non sono colpiti dal pignoramento, questo non si estende ex art. 2912 c.c., dato che tale norma è inapplicabile

- è irrilevante che le ipoteche siano state iscritte anche sui terreni “pertinenziali”, dato che è l’atto iniziale del processo esecutivo (il pignoramento) ad individuare i beni che devono essere liquidati

- poiché i terreni non sono oggetto del pignoramento, è precluso il loro trasferimento in favore dell’aggiudicatario e il decreto ex art. 586 c.p.c. non può valere ad includere detti beni nella procedura.

 

 


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