L'esperto stimatore nelle procedure esecutive immobiliari

Funzione della relazione di stima e profili di responsabilità civile e penale dell’esperto
L'esperto stimatore nelle procedure esecutive immobiliari

SOMMARIO:

1. Inquadramento generale
2. La determinazione del valore dell’immobile pignorato: contenuto e funzione della relazione di stima
3. La figura dell’esperto stimatore nell’evoluzione giurisprudenziale: analogie e differenze con il consulente tecnico d’ufficio
4. Le conseguenze in termini di responsabilità civile e penale dell’esperto

 

  1.  Inquadramento generale.

L’art. 568, comma 1, c.p.c., così come modificato dall'art. 13 d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni in l. 6 agosto 2015, n. 132, prevede che il valore dell'immobile pignorato dovrà essere determinato, mediante l'ausilio dell'esperto stimatore, secondo il valore di mercato, valore che, come specificato nel comma 2, non è correlato in via esclusiva ai metri quadri dell'immobile, dovendo tener conto di problematiche giuridiche e di fatto del bene che possono incidere sul valore effettivo dello stesso[1].

Il legislatore con questa modifica normativa ha reso quindi obbligatoria la nomina dell’esperto stimatore – in precedenza meramente eventuale – al fine di determinare il valore dell’immobile staggito secondo il parametro del valore di mercato.

Si tratta di un intervento riformatore che recepisce le prassi virtuose già vigenti in molti uffici giudiziari, che ha comportato il superamento di riferimenti non più rispondenti al mercato immobiliare, quali la determinazione del valore del bene espropriando sulla base del reddito dominicale e della rendita catastale (parametri previsti dal precedente richiamo all'art. 15 c.p.c.), ossia a dati spesso superati dai mancati aggiornamenti dei relativi registri[2].

Nella stessa direzione, la norma sopra indicata codifica il contributo operativo offerto dalla figura dell'“esperto”, il quale, legittimato a discostarsi dalle rigide indicazioni derivanti dall'art. 15, comma 1, c.p.c., è tenuto ad offrire una quantificazione il più possibile aderente al valore di mercato, utilizzando quali criteri principali la metratura dell'immobile (“specificando quella commerciale”) e il valore al metro quadro, e ad esporre gli elementi che in concreto lo hanno indotto a ridimensionare il valore in considerazione dell'eventuale assenza della garanzia per vizi, degli oneri di regolarizzazione urbanistica, dell'uso e del livello di manutenzione dell'immobile, dello stato di possesso, dei “vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo” e, infine, delle eventuali spese condominiali insolute.

Come si evince dal dato letterale contenuto nell'art. 568 c.p.c. (“analiticamente”, “in maniera distinta”), la perizia deve essere caratterizzata da un elevato livello di precisione e l’iter che conduce alla stima deve risultare controllabile in ogni suo passaggio, come confermato dai nuovi “numeri” integrati nel testo dell'art. 173-bis disp. att. c.p.c., i quali infatti hanno aggiunto ai compiti dell'esperto l'esame della sanabilità (e il calcolo dei presumibili costi) di opere abusive e della pendenza di eventuali procedure amministrative di condono[3], nonché la verifica di ipotetici pesi derivanti da censo, livello o uso civico[4] e, infine, un’informazione generale sulle spese fisse e su quelle straordinarie già deliberate[5].

Tali innovazioni nei compiti dello stimatore - insieme alla riduzione di una serie di termini previsti nella procedura esecutiva immobiliare[6] - hanno il dichiarato scopo di accelerare la fase della vendita forzata (anche tramite opportune semplificazioni dell’iter dell’esecuzione immobiliare, come la convocazione dell'esperto avanti al giudice per la prestazione del giuramento, sostituita dal nuovo art. 569, comma 1, c.p.c. con la più agile “sottoscrizione del verbale di accettazione” dell'incarico, da effettuarsi “in cancelleria[7]) in tal modo agevolando la soddisfazione dei creditori attraverso la rimozione di alcuni degli ostacoli che si frappongono alla fruttuosità della vendita.

 

  1.  La determinazione del valore dell’immobile pignorato: contenuto e funzione della relazione di stima.

Come si è anticipato, prima della riforma dell’art. 568, comma 1, c.p.c. operata dalla l. 6 agosto 2015, n. 132, per effetto del rinvio all’art. 15 c.p.c. il criterio per la determinazione del valore degli immobili pignorati utilizzava quale base di calcolo il reddito dominicale del terreno o la rendita catastale del fabbricato.

La dottrina, tuttavia, in accordo con la giurisprudenza, evidenziando l’evidente inadeguatezza di quel sistema rispetto ai valori di mercato – non va dimenticato, infatti, che il valore dell'immobile, in virtù del richiamo contenuto negli artt. 570 e 576 c.p.c., è destinato a costituire il prezzo base della successiva vendita – aveva ritenuto che la previsione dell'art. 568, ultimo comma, c.p.c. (che dava la possibilità al giudice dell’esecuzione di discostarsi dal criterio legale nell’ipotesi di manifesta inadeguatezza dello stesso, optando per una determinazione basata sugli elementi forniti dalle parti del processo esecutivo e dall’esperto stimatore da lui nominato) fosse l’unico criterio in concreto utilizzabile[8].

Pur non avendo la riforma introdotta con la l. 14 maggio 2005, n. 80 e con la l. 28 dicembre 2005, n. 263 apparentemente inciso sul sistema appena descritto, dal momento che la disposizione di cui all’art. 568, comma 1, c.p.c. non era stata modificata, il criterio legale di stima è risultato nella sostanza incompatibile con il nuovo testo degli artt. 569, 173-bis disp. att., 490, comma 2, c.p.c., che richiedono, quale necessario segmento della fase preparatoria della vendita, la nomina dell’esperto e la redazione di una relazione di stima, destinata alla diffusione al pubblico[9].

La riforma del 2015, dunque, stabilendo che il valore degli immobili staggiti debba essere determinato secondo il criterio del valore di mercato, ha semplicemente adeguato la disposizione normativa a quella che già era la prassi esistente nei Tribunali italiani.

Poiché il prezzo base è infine determinato dal Giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita, la relazione estimativa costituisce un mero atto propedeutico all'espropriazione forzata, come tale non suscettibile, ai sensi dell'art. 617, comma 2, c.p.c., di autonoma impugnazione, proponibile, di contro, soltanto avverso il successivo provvedimento che ne recepisca, quale parte integrante e sostanziale, le sue risultanze, vale a dire avverso l'ordinanza con la quale, ai sensi degli artt. 569 e 591-bis c.p.c., vengono determinate le modalità di vendita o delegate le relative operazioni, con la conseguenza che le censure formulate dal debitore esecutato in merito alle conclusioni peritali non danno luogo ad un'opposizione in senso tecnico e, qualora formalmente proposte con apposita domanda, devono essere dichiarate inammissibili[10].

Resta comunque fermo il principio – consolidato nella giurisprudenza di legittimità – secondo cui sulla validità dell’ordinanza di vendita non incide la circostanza che il prezzo base sia fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto che si assuma essere inferiore al valore di mercato del bene, atteso che si tratta di dato puramente indicativo, che non pregiudica l’esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo individuato come il prezzo realizzabile secondo il giuoco delle offerte e dei successivi rialzi degli interessati, dei quali sia stata verificata la serietà[11]. Una valutazione dell’immobile troppo alta, infatti, disincentiva il mercato, rende necessario un numero elevato di vendite e moltiplica le spese della procedura a detrimento della distribuzione tra i creditori, allungando peraltro i tempi processuali, mentre il prezzo di stima deve essere determinato in modo prudenziale e contenuto, in modo tale da essere appetibile e sollecitare l’interesse di una pluralità di interessati, i quali – messi in competizione tra loro – faranno aumentare il prezzo di aggiudicazione.

La Suprema Corte ha inoltre chiarito che l’immobile, il cui valore deve essere determinato ai sensi della disposizione in esame, coincide con quello che viene offerto in vendita come unico lotto, anche quando la vendita sia fatta in più lotti, non richiedendo né l’art. 568 c.p.c., né le norme che regolano la vendita senza incanto e con incanto, o la delega delle operazioni di vendita, che si proceda all'individuazione di un apposito e separato valore per ogni immobile che componga un lotto, qualora in questo vengano incluse più porzioni, a maggior ragione se considerate come un'unica unità immobiliare, senza che neppure rilevi l'attribuzione di dati catastali autonomi ad una o alcuna di tali porzioni. La mancata individuazione di un separato valore per ciascuna delle possibili componenti di un lotto può, piuttosto, rilevare esclusivamente ove si traduca nell'erronea determinazione del giusto prezzo di vendita del lotto unitariamente considerato[12].

Nel comma 2 del novellato art. 568 c.p.c. sono indicati una serie di criteri ai quali l’esperto dovrà fare riferimento nel determinare il valore di mercato dell'immobile.

In particolare lo stimatore dovrà a tal fine considerare non soltanto il valore per metro quadro dell'immobile, specificandone la superficie commerciale, ma dovrà altresì apportare in modo analitico e distinto i correttivi alla stima correlati a circostanze di fatto (come, ad esempio, lo stato d’uso e di manutenzione dell'immobile) e ad elementi giuridici (quali, ad esempio, l’assenza di garanzia per vizi, lo stato di possesso, quanto dovuto a titolo di oneri per la regolarizzazione urbanistica). Anche sotto tale profilo, il legislatore non fa che esplicitare criteri già diffusi nella prassi degli uffici giudiziari per la determinazione del valore di mercato degli immobili pignorati, criteri richiamati talvolta nella stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione[13].

La modifica dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., conseguente all’entrata in vigore dell'art. 13, d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni in l. 6 agosto 2015, n. 132, ha ampliato – come detto – il contenuto della relazione di stima[14].

L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei.

Egli, ultimata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c., a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria.

Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al comma 3 dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c.; in tale caso l’esperto interviene all’udienza per rendere i chiarimenti richiesti.

Già il dato letterale, per certi versi meramente ricognitivo di prassi che già in molti Tribunali erano invalse circa le direttive da impartire al perito stimatore, consente di comprendere che esiste un valore del bene ai fini della espropriazione forzata, valore che inevitabilmente è diverso da quello praticato per il mercato libero.

La vendita coattiva, pur presentando vantaggi indubitabili (acquisto di un bene libero da gravami, la cui consistenza è asseverata da una perizia di ufficio, senza oneri di notaio e di agenzia), presenta anche alcuni limiti rispetto alla vendita privatistica: da un lato non le si estende la garanzia per vizi bensì solo quella per evizione, ma soprattutto dall’altro lato essa riguarda un bene che il proprietario non vende volontariamente. Spesso quindi vi sono difficoltà a ottenere la rapida liberazione dell’immobile dall’occupante e potrebbe non essere agevole poterlo visionare prima della vendita, così come vi sono oneri condominiali non pagati, che per l’anno in corso al momento della vendita e per l’anno anteriore graveranno in solido anche sull’acquirente (art. 63 disp. att. c.c.), e altrettanto spesso il bene si trova in cattivo stato d’uso e di manutenzione.

Il potenziale ricavato della vendita coattiva del bene è dunque, a parte alcune eccezioni in relazione a cespiti peculiari, tendenzialmente inferiore a quello che il medesimo bene potrebbe fruttare in una vendita di diritto comune, nella quale il proprietario del bene è il primo a desiderare la vendita e a agevolarla.

Dal contenuto legale della perizia, che può ovviamente essere integrato dal Giudice con ulteriori quesiti, emerge con chiarezza la centralità della relazione di stima nel nuovo sistema di vendite: essa è non solo e non tanto lo strumento di determinazione del prezzo di vendita del bene, ma soprattutto il documento informativo con cui si offre in vendita il cespite e su cui si forma il consenso dell’acquirente. Infatti la perizia viene pubblicata integralmente sul sito internet a mezzo del quale, obbligatoriamente ex art. 570 c.p.c., deve essere effettuata la pubblicità commerciale della vendita: essa quindi potrà essere liberamente consultata e scaricata, nonché sottoposta al parere o alla critica di esperti di fiducia dell’acquirente. La relazione dello stimatore costituirà la garanzia per l’acquirente circa le caratteristiche del bene e la trasparenza della vendita e, d’altro canto, svolgerà il ruolo di tutela dell’ufficio e del creditore procedente rispetto a eventuali doglianze del compratore circa difformità o vizi del bene[15].

Il perito viene convocato informalmente innanzi al Cancelliere, senza la presenza delle parti del processo esecutivo e senza che le stesse debbano esserne previamente informate: quella in cui viene conferito l’incarico all’esperto non è un’udienza in senso stretto, ma un passaggio amministrativo e organizzativo del processo espropriativo, nel corso del quale il Giudice nomina un suo ausiliario, utile al fine della determinazione di un elemento della vendita, quale la identificazione del bene ed il suo prezzo.

Preliminarmente ad ogni altro adempimento il perito deve visionare la documentazione presente nel fascicolo e verificare, come previsto dalla norma di attuazione, la completezza della documentazione rispetto ai parametri legali: in caso di incompletezza l’esperto dovrà segnalare la circostanza al Giudice dell’esecuzione affinché egli adotti i provvedimenti di cui all’art. 567 c.p.c.. Al primo doveroso controllo della documentazione ipocatastale e del pignoramento e della relativa nota di trascrizione da parte del Giudice, al fine della nomina dell’ausiliario stimatore e della fissazione della udienza ex art. 569 c.p.c., dovrà quindi seguire un secondo, e più accurato, controllo da parte dello stesso stimatore. Il ché evoca la permanenza di un potere di integrazione della documentazione al di là ed al di fuori dei tempi indicati dalla norma ex art. 567 c.p.c..

Successivamente il perito dovrà predisporre quanto necessario per il primo accesso all’immobile pignorato: la visione dell’immobile al suo interno rappresenta un adempimento essenziale alla redazione di una utile perizia (basti pensare alla necessità, ora sancita dalla legge, di verificare e quantificare gli eventuali abusi edilizi) e non può essere in alcun modo pretermesso. Il debitore, o comunque il soggetto che occupa l’immobile, deve essere posto nella condizione di conoscere con adeguato preavviso la circostanza della visita del perito (da solo o unitamente al custode che sia stato eventualmente nominato contestualmente); laddove al primo accesso il perito verifichi che l’immobile risulta disabitato o che colui che lo occupa non è disponibile a consentire l’accesso, potrà – previa autorizzazione del Giudice – fare ricorso alla Forza Pubblica ed al fabbro per accedere all’immobile ai sensi dell’art. 68, comma 3, c.p.c.. In tale ipotesi, laddove si sia dovuto procedere alla forzatura della porta di ingresso – non trattandosi della liberazione del bene ma solo dell’accesso forzoso allo stesso –le chiavi della nuova serratura dovranno essere poste nella disponibilità dell’occupante dell’immobile. L’autorizzazione al perito per il ricorso alla Forza Pubblica ed all’ausilio di un fabbro per accedere al bene in assenza di collaborazione spontanea dell’occupante può, e dovrebbe – per esigenze di celerità – essere data in via generale dal Giudice già in sede di formulazione dell’incarico.

Deve evidenziarsi il fatto che l’accesso forzoso al bene immobile, al fine di consentire l’accesso del perito e del custode, non coincide affatto con la liberazione coattiva del bene in esecuzione del provvedimento ex art. 560 c.p.c. (c.d. ordine di liberazione): l’accesso forzoso è provvedimento temporaneo volto a consentire l’accesso degli ausiliari perché espletino il loro compito e non comporta mai l’allontanamento dell’occupante dal bene, ma solo la sostituzione delle chiavi che verranno poi messe a disposizione del debitore o dell’occupante non collaborativo. La liberazione costituisce invece un provvedimento definitivo, finalizzato non già alle operazioni di perizia o di custodia, ma alla migliore collocazione del bene sul mercato e quindi alla vendita. Ciò non toglie che nel caso, non infrequente, di occupante decisamente non collaborativo all’opera degli ausiliari, possa essere anticipata la emissione dell’ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c., rispetto al quale la legge indica solo il termine finale e non quello iniziale, in modo da evitare che ad ogni necessità di accesso (non ultimo quello necessario per la visita all’immobile da parte degli interessati) si debba procedere forzosamente[16].

Diversi sono gli accertamenti che il perito deve compiere, soprattutto presso i Pubblici Uffici, ai fini della completezza della documentazione e conseguentemente delle informazioni relative al bene pignorato:

– verifica della corrispondenza fra situazione di fatto e situazione catastale e eventuale adeguamento dei dati catastali (adempimento che sarà eseguito a cura del perito ed a spese del creditore procedente ex art. 95 c.p.c.);

– verifica della corrispondenza fra i dati riportati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione e i dati catastali, con immediata sottoposizione della questione al Giudice dell’esecuzione ed al creditore procedente di eventuali discrepanze;

– verifica della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile pignorato, indicazione di eventuali abusi edilizi, della loro possibile sanatoria e dei relativi costi in via approssimativa (la vendita coattiva, com’è noto, non incontra il limite del bene abusivo: la verifica della presenza di abusi è indispensabile però ai fini della esatta descrizione del bene posto in vendita e delle conseguenti determinazioni dell’interessato, e ai fini della esatta determinazione del suo valore);

– verifica del regime patrimoniale adottato dai coniugi quando esecutato sia una persona coniugata, a mezzo di acquisizione dell’estratto dell’atto di matrimonio con relative annotazioni;

– verifica della esistenza di contratti di locazione o di affitto agrario regolarmente registrati;

– verifica della esistenza di trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del pignoramento (il decreto di trasferimento deve disporre la cancellazione anche di tali gravami e quindi occorre che essi siano verificati);

– acquisizione del titolo di acquisto del debitore esecutato e dei suoi danti causa fino al ventennio antecedente il pignoramento;

– verifica della esistenza di oneri condominiali rimasti inadempiuti, di lavori e spese già deliberati e approvati dalla assemblea (le spese condominiali costituiscono oneri reali che gravano in solido sull’acquirente del bene insieme al dante causa per l’anno in corso al momento della vendita e per quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.);

– acquisizione della certificazione di destinazione urbanistica: ai sensi della l. 28 febbraio 1985, n. 47 e d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 è indispensabile allegare tale certificazione all’atto di trasferimento nell’ipotesi di cessione di terreni, salvo che gli stessi siano pertinenza di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano e abbiano superficie inferiore ai 5.000 m.q.; posto che si tratta di certificato avente efficacia limitata nel tempo è bene che esso sia acquisito in tempo utile da essere allegato al decreto di trasferimento: il documento dovrà essere richiesto al competente Comune immediatamente dopo l’aggiudicazione al fine di non ritardare il deposito del decreto (il Sindaco del Comune ha per legge il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della domanda per il rilascio); le risultanze del certificato di destinazione urbanistica devono chiaramente corrispondere con quelle della perizia[17];

– nel caso in cui oggetto del pignoramento sia, solo o anche, una quota di diritto reale su bene immobile, considerato il favor espresso dal legislatore per la divisione dell’intero e il disfavore per la vendita della quota, costituisce buona prassi incaricare il perito di verificare anche la comoda divisibilità o meno del cespite, nonché la possibilità di procedere ad una divisione in natura (la valutazione dell’intero è presupposto fondamentale della valutazione della quota, ottenuta per frazione aritmetica dell’intero).

 

  1. – La figura dell’esperto stimatore nell’evoluzione giurisprudenziale: analogie e differenze con il consulente tecnico d’ufficio.

L'esperto nominato per la stima, di cui si avvale l’organo giudiziario per determinare il valore dei beni assoggettati a procedure esecutive (anche concorsuali), appartiene alla categoria degli “altri ausiliari del giudice” di cui all'art. 68 c.p.c., in contrapposizione a quella degli ausiliari tipici e “nominati”, quali sono il consulente tecnico e il custode[18].

Segnatamente, gli “altri” ausiliari del giudice rappresentano una categoria aperta, composta da esperti in una determinata arte o professione, idonea al compimento di atti che il Giudice non è in grado di porre in essere da sé, temporaneamente incaricati di una pubblica funzione. Costoro, sulla base della nomina[19] effettuata da un organo giurisdizionale secondo le norme del codice o di leggi speciali, prestano la loro attività in occasione di un processo, in modo da renderne possibile lo svolgimento o consentire la realizzazione di particolari finalità.

Dalla funzione di ausilio del Giudice che l’esperto è chiamato ad assolvere nel procedimento, si evince che la nomina del medesimo è un atto meramente preparatorio ed organizzativo della vendita forzata[20].

Con riguardo alla natura dell’incarico la Corte di Cassazione ha in più occasioni chiarito che l’esperto nominato ex art. 568 c.p.c. per la stima non deve svolgere il suo incarico in contraddittorio con i consulenti delle parti, sia perché la sua nomina costituisce un mero atto preparatorio della vendita forzata e la valutazione da lui fornita costituisce un dato meramente indicativo che non pregiudica l’esito della vendita, sia perché il suo ausilio non viene richiesto dal Giudice al fine di risolvere una controversia, ma soltanto per la liquidazione dell’attivo fallimentare nelle procedure concorsuali e di determinati beni in quelle individuali, cioè per lo svolgimento di un’attività di carattere esecutivo e tipicamente unilaterale[21].

La nomina del perito assume pertanto natura meramente organizzativa ed endoesecutiva: ne deriva la inapplicabilità delle norme di cui agli artt. 191 ss. c.p.c., ivi compreso l’art. 201. Ciò significa, come esplicitato dalla Suprema Corte, che la figura dell’esperto non è assimilabile sic et simpliciter a quella del consulente tecnico di ufficio (C.T.U.), ma è riconducibile alla categoria omnicomprensiva dei cosiddetti “altri ausiliari” di cui all’art. 68 c.p.c.. Rispetto al C.T.U. vi è effettivamente una similitudine fondata sull’affinità della funzione consistente nella (pur più specificamente determinata) eterointegrazione delle conoscenze specialistiche del Giudice, ma per l’appunto solo sotto determinati aspetti. Potranno trovare quindi applicazione in materia alcune disposizioni di carattere generale, tra cui quelle di cui agli artt. 61 comma 1 e 62 c.p.c., ma non quelle di natura speciale, tra le quali rientrano l’art. 64 c.p.c.[22], nonché l’art. 61, comma 2, c.p.c. per i motivi di seguito specificati. In altri termini, tutti i consulenti tecnici di ufficio sono ausiliari del Giudice, ma non tutti gli ausiliari del Giudice sono consulenti tecnici di ufficio. In particolare, l’esperto nominato ex art. 568 c.p.c. per la stima sembra rientrare nella categoria generale e residuale degli altri ausiliari di cui all’art. 68 c.p.c. alla luce delle norme che la disciplinano, tanto è vero che la sua nomina avviene fuori udienza e che il contenuto del giuramento da lui prestato ai sensi dell’art. 161 disp. att. c.p.c. è diverso da quello formulato dal consulente tecnico di ufficio ex art. 193 c.p.c..

Se però la nomina dell’esperto non dà neppure diritto alle parti di nominare a loro volta ex artt. 201, comma 1, c.p.c. e 91, comma 1, disp. att. c.p.c. dei propri consulenti idonei ad esprimere un’opinione sulla questione in contraddittorio con il predetto ausiliario, perché si tratta di una figura non assimilabile a quella del consulente tecnico di ufficio[23], vuol dire che non vi è neppure la necessità per il magistrato di attingere per il relativo conferimento di funzioni allo speciale albo di cui all’art. 13 disp. att. c.p.c. o di effettuare la segnalazione prevista dall’art. 22 disp. att. c.p.c. o ancora di fornire ex art. 23 disp. att. c.p.c al Presidente del Tribunale notizia degli incarichi dati e dei compensi liquidati affinché sia garantita la rotazione tra gli iscritti all’albo dei consulenti tecnici di ufficio. Infatti non necessariamente il perito deve essere iscritto all’albo dei consulenti del Tribunale.

Il criterio della equa distribuzione degli incarichi, stabilito dall’art. 23 disp. att. c.p.c. per i C.T.U., è stato adottato dal legislatore anche per i soggetti delegabili alle vendite dall’art. 179-quater disp. att. c.p.c., che tuttavia al pari della prima norma menziona innanzitutto l’esigenza che il rispetto di tale criterio non crei un danno per l’amministrazione della giustizia. In altri termini, la garanzia della efficienza del servizio della giustizia viene dal legislatore, stando almeno alla lettera delle norme sopra riportate, anteposta a quello della ripartizione degli incarichi tra tutti gli iscritti all’albo o all’elenco. Dunque la trasparenza e l’imparzialità nella assegnazione degli incarichi, che sono una espressione della imparzialità del Giudice garantita dall’art. 111, comma 2, Cost., debbono soccombere di fronte alla esigenza della ragionevole durata del processo prevista dalla medesima norma e dell’efficienza del servizio pubblico della giustizia assicurato dagli artt. 24 e 97 Cost., perché questa è stata la scelta di fondo operata dal legislatore[24].

Alla luce di quanto sopra esposto, sembra giocoforza doversi escludere per gli esperti stimatori anche l’applicazione degli artt. 13, 22 e 23 disp. att. c.p.c., posto che l’art. 61, comma 2, c.p.c. specifica che gli albi cui sono iscritti i C.T.U. sono albi speciali, il che significa che anche le norme di cui agli artt. 13 ss. disp. att. c.p.c., che ne disciplinano la tenuta e formazione, hanno il carattere della specialità. Dunque dette norme non sono applicabili in via analogica, in virtù del divieto di cui all’art. 14 disp. prel. c.c., tanto più che l’analogia, indipendentemente dalla esistenza o meno della eadem ratio, ha un senso solo laddove sussista una lacuna normativa. Nel caso di specie, invece, non vi è nessuna lacuna perché, semplicemente, il potere del Giudice dell’esecuzione di nominare l’esperto ex art. 568 c.p.c. non incontra il limite (che a dire il vero costituisce solo un criterio direttivo) dell’equa distribuzione degli incarichi di cui alle sopra citate norme, dettate con esclusivo riguardo alla diversa figura tipica di ausiliario costituita dal C.T.U..

Del resto, laddove il legislatore ha voluto stabilire questa regola anche per una determinata classe di ausiliari atipici rientranti nella categoria omnicomprensiva di cui all’art. 68 c.p.c., quali sono, al pari degli esperti stimatori, i professionisti delegati alla vendita forzata ex art. 591-bis c.p.c.[25], lo ha affermato in maniera esplicita, come è accaduto con gli artt. 179-ter e quater disp. att. c.p.c., che hanno previsto rispettivamente la formazione di un elenco (non di un albo) dei delegabili alla vendita e l’equa distribuzione degli incarichi tra i relativi iscritti.

Appare evidente che l’introduzione di tali statuizioni si è resa necessaria perché non erano applicabili in via analogica le norme di cui agli artt. 61, comma 2, c.p.c. e 13 ss. disp. att. c.p.c. stabilite per il consulente tecnico di ufficio, altrimenti esse non avrebbero avuto un senso. Per la figura tipica di ausiliario costituita dal custode e prevista in via generale dall’art. 65 c.p.c. opera invece, laddove siano custoditi beni immobili già pignorati, la norma di cui all’art. 559 c.p.c., che detta criteri diversi, distinguendo a seconda che la nomina dell’ausiliario predetto sia avvenuta prima o contestualmente alla pronuncia della ordinanza di vendita. In altri termini, laddove il legislatore ha voluto garantire per gli ausiliari, tipici o atipici, del Giudice l’applicazione del criterio direttivo della equa distribuzione degli incarichi tra gli iscritti ad un albo o ad un elenco, lo ha espressamente previsto. Il che significa che negli altri casi esso non vale e quindi che lo stesso non ha carattere generale.

Se comunque gli artt. 13 ss. disp. att. c.p.c. fossero applicabili in via analogica anche agli esperti stimatori, poiché si tratta di ausiliari diversi dai consulenti tecnici di ufficio, la circostanza imporrebbe la creazione e la tenuta di un albo apposito per tale categoria di ausiliari, distinto da quello dei C.T.U., albo che non risulta sia stato istituito in alcun Tribunale d’Italia.

Se anche quest’albo venisse istituito, deve ribadirsi che il criterio della efficienza, per espressa scelta del legislatore sancita dall’art. 23 disp. att. c.p.c., prevale su quello della equa distribuzione degli incarichi.

Deve altresì osservarsi che le norme di cui agli artt. 61 c.p.c. e 13, 22 e 23 disp. att. c.p.c. relative alla scelta del C.T.U. (e non dell’esperto stimatore) hanno natura e finalità direttive, non di limite alla scelta dell’ausiliario da parte del Giudice, che sul punto conserva un potere di apprezzamento discrezionale[26], sebbene non arbitrario, in quanto la sua scelta è legata ai criteri espressamente previsti dal legislatore, con la prevalenza del criterio dell’efficienza.

Peraltro, si rileva che nemmeno la scelta del C.T.U. al di fuori dall’albo del Tribunale è sanzionata a pena di nullità[27], al punto che l’art. 22, comma 2, disp. att. c.p.c. non prevede un’autorizzazione preventiva del Presidente, ma impone solo al Giudice di sentire il Presidente medesimo e di indicare nel provvedimento le ragioni della scelta.

Quanto alla scelta del professionista, e questo vale sia per l’esperto stimatore che per il custode e il delegato alla vendita, non si può non essere consapevoli che sovente – e specie in talune zone del Paese – l’amministrazione della giustizia viene vista e vissuta dalla popolazione, prima ancora che dagli operatori del diritto, essenzialmente come un ammortizzatore sociale. Si tratta di una logica che, se comprensibile, non può però essere assecondata in sede di individuazione dei soggetti cui affidare incarichi: la scelta dei professionisti va effettuata esclusivamente nell’ottica dell’efficienza e della trasparenza del processo, e in quest’ottica deve essere interpretato il criterio dell’equa distribuzione degli incarichi[28].

Di conseguenza appare opportuno individuare una schiera non troppo ristretta, ma nemmeno troppo allargata, di professionisti ed è necessario tentare di ampliare sempre tale base, magari testando la capacità dell’incaricato di prima nomina con compiti inizialmente non troppo complessi, per consentirgli di acquisire pratica e poi, eventualmente, affidargli incarichi più difficili, individuandolo però preferibilmente sulla base delle indicazioni già fornite dai colleghi che abbiano provato in precedenza degli ausiliari o dalla lettura delle relazioni di stima in precedenza depositate, e non scegliendolo senza elementi di giudizio. In definitiva, sia pure con equilibrio ed equità, il Giudice deve anche assumersi la responsabilità di scegliere, tenendo conto soprattutto della norma costituzionale che gli impone di garantire la ragionevole durata del processo, anche esecutivo, nonché delle sanzioni disciplinari conseguenti alla violazione della l. n. 89/2001 (c.d. legge Pinto), e nominando, in particolare se il compito appare difficile, il professionista di cui egli, a torto o a ragione, si fida. La scelta di un ausiliario che non abbia comprovate capacità tecniche configurerebbe infatti a carico del magistrato una evidente responsabilità per culpa in eligendo.

L’esistenza di un gruppo definito di professionisti rende poi effettivo e non fittizio l’esercizio da parte del Giudice dell’esecuzione di quel potere di direzione e controllo che egli ha nei confronti dei propri ausiliari, e che si esprime tramite adeguate relazioni informative.

 

  1. – Le conseguenze in termini di responsabilità civile e penale dell’esperto.

L’esperto stimatore, nell'espletamento della propria attività, è soggetto a responsabilità civile, penale e disciplinare.

Per quanto attiene alla responsabilità civile, la norma di riferimento è senza dubbio l'art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale), che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa: tale responsabilità deriva dalla violazione dei doveri di diligenza e correttezza, come ad esempio accade in caso di errori di identificazione catastale ovvero di omessa indicazione di trascrizioni pregiudizievoli in relazione agli immobili pignorati[29].

In linea di principio, trattandosi di obbligazione di mezzi, l’inadempimento dovrebbe essere integrato dall'inosservanza della diligenza richiesta al professionista dall'art. 1176, comma 2, c.c., avuto riguardo alla natura dell'attività esercitata; inosservanza, questa, che può risolversi anche nella colpa lieve, ad eccezione delle ipotesi in cui ci si trovi in presenza di prestazioni di particolare difficoltà, nel qual caso la diligenza dovrà essere valutata con minor rigore, di modo che il professionista risponda solo della colpa grave, oltre che del dolo, ai sensi dell’art. 2236 c.c..

L’aggiudicatario di un immobile, il quale si accorga, ad esempio, che la metratura dello stesso era inferiore a quella misurata dal perito, ovvero rilevi abusi edilizi non sanabili, non può far valere alcuna pretesa risarcitoria né nei confronti del Tribunale, né del creditore procedente. Difatti, l’art. 2922 c.c. prevede, al comma 1, che nella vendita forzata non operi la garanzia per i vizi della cosa e, al comma 2, esclude che la vendita forzata possa essere impugnata per causa di lesione. Ne deriva che l’aggiudicatario danneggiato può solo chiedere il risarcimento del danno all’esperto stimatore.

In giurisprudenza la responsabilità extracontrattuale dello stimatore nei confronti dell’aggiudicatario è stata invero affermata in relazione ad una fattispecie in cui il perito aveva errato nella stima degli immobili, non avendo egli previamente verificato le dimensioni degli stessi, risultate poi inferiori a quanto indicato nella relazione di stima: nella vicenda in esame la Corte di Cassazione ha affermato che l’esistenza del danno da risarcire non dipendeva da quanto il prezzo pagato si discostava da quello di mercato, ma consisteva nella maggiorazione di prezzo rispetto a quello che sarebbe stato pagato se non fosse intervenuto il colposo elemento perturbatore, che ne aveva provocato l’alterazione (inducendo l’aggiudicatario ad acquistare ad un prezzo più alto). Segnatamente, la verifica del danno si è incentrata nello stabilire se il bene acquistato fosse stato rivenduto dall'acquirente con un mancato guadagno (integrante il lucro cessante ex art. 1223 c.c.), insito nella minore differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita[30].

Nonostante le evidenti diversità tra la figura dell’esperto stimatore e quella del consulente tecnico d’ufficio, la giurisprudenza di legittimità ha sviluppato una tendenza ad assimilare il perito stimatore al C.T.U. nel campo della responsabilità civile per i danni arrecati alle parti del processo esecutivo o a terzi nello svolgimento dell’incarico, ritenendo lo stesso assoggettato al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c..

In particolare, si è affermato che l’esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l’incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto allo stesso regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo (secondo la disciplina applicabile ratione temporis) della sua nomina da parte del Giudice né l’inerenza dell’attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva: in applicazione di tale principio la Suprema Corte ha confermato la sentenza di condanna dell’ausiliario, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell’immobile staggito (determinando così una vendita del cespite a prezzo notevolmente inferiore a quello giusto ex art. 586, comma 1, c.p.c.), al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l’aggiudicazione in sede esecutiva[31].

Sulla scia di tale pronuncia si è di recente sostenuto che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente”, in una caso in cui il giudice di legittimità ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall’aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell’immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell’acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall’ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri[32].

Il generico richiamo all’applicazione analogica dell’art. 64 c.p.c. non chiarisce del tutto se in favore dell’esperto stimatore trovi applicazione la speciale limitazione della responsabilità civile prevista sempre dall’art. 64, comma 2, c.p.c. per il C.T.U.[33].

Secondo il prevalente orientamento dottrinale e giurisprudenziale, infatti, la norma va interpretata nel senso che il fatto dannoso può essere imputato a responsabilità del consulente tecnico di ufficio solo quando egli incorra in colpa grave, ossia riferibile a grave ed inescusabile negligenza o imperizia da parte sua, nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti[34]. A tale conclusione si perviene valorizzando per l’appunto la previsione del comma 2 dell’art. 64 c.p.c., secondo il quale “In ogni caso il consulente tecnico che incorre in colpa grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti è punito con l’arresto fino a un anno o con l’ammenda fino a euro 10.329. In ogni caso è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti”. In altri termini, secondo tale assunto, la responsabilità civile del consulente tecnico d’ufficio sarebbe prospettabile solo in presenza del presupposto d’applicazione della sanzione penale dell’arresto, prevista dal medesimo art. 64 c.p.c., presupposto costituito dalla colpa grave nell’esecuzione dell’incarico, ciò che sarebbe giustificato dalla ratio attribuita alla norma citata, la quale a sua volta andrebbe identificata nella volontà del legislatore di non far gravare sull’operatività del consulente le preoccupazioni di carattere personale che potrebbero condizionarlo in quei casi in cui il magistrato ritenga necessarie particolari cognizioni tecniche per la soluzione della causa, e si giustifica solo in riferimento a colui al quale, come il C.T.U., il codice di procedura civile impone, all’art. 63, comma 1, c.p.c. in virtù della sua iscrizione al relativo albo speciale, l’“obbligo di prestare il suo ufficio”.

Ora, l’art. 64, comma 2, c.p.c., nel momento in cui stabilisce un’attenuazione della responsabilità civile del consulente tecnico di ufficio, è assimilabile, sotto tale profilo, alla previsione dell’art. 2236 c.c., dettata con specifico riferimento al contratto di prestazione d’opera professionale, laddove è stabilito che se la prestazione medesima implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, colui che la rende risponde solo in caso di dolo o colpa grave. Di quest’ultima disposizione la giurisprudenza di legittimità ha affermato la natura di norma eccezionale rispetto ai principi generali dettati dagli artt. 1176, 1218, 2043 c.c. e quindi l’inammissibilità di una sua applicazione analogica oppure estensiva[35]. Ciò dovrebbe significare che anche la limitazione di responsabilità stabilita appositamente ed esclusivamente per il C.T.U. dall’art. 64, comma 2, c.p.c. non potrebbe essere estesa per analogia ad ausiliari diversi, dato che deroga parimenti a quei principi generali e che l’esperto stimatore, a differenza del C.T.U., proprio perché non esiste un albo per tale categoria di ausiliari, non ha l’obbligo di prestare il suo ufficio, nel senso che può rifiutare la nomina. In altri termini, parrebbe più corretto affermare che qualsiasi ausiliario il quale rientri nella categoria aperta di cui all’art. 68 c.p.c., ivi compreso l’esperto stimatore nominato ai sensi dell’art. 568 c.p.c., nell’adempimento del suo incarico deve osservare l’obbligo di diligenza che, in attuazione del principio contenuto nell’art. 1176, comma 2, c.c., va adeguato alla natura dell’attività esercitata, con conseguente responsabilità anche per colpa lieve.

Per quanto riguarda la responsabilità penale dello stimatore, devono senz’altro essere richiamate le fattispecie che afferiscono ad illeciti compiuti da pubblici ufficiali e da incaricati di pubblici servizi, tra cui, ad esempio, quelle di cui agli artt. 314 (peculato), 317 (concussione), 323 (abuso d'ufficio) e 328 (rifiuto di atti d’ufficio-omissione) c.p..

Una disposizione di natura sicuramente non generale, ma speciale, è quella – sopra richiamata – di cui all’art. 64, commi 1 e 2, c.p.c..

Sotto il profilo penalistico questa norma consente di applicare al consulente tecnico di ufficio, e a lui solo, le disposizioni del codice penale relative ai periti, tra cui gli artt. 366 e 373 c.p., o la contravvenzione prevista per il caso di colpa grave nella esecuzione dell’incarico. Invero, una diversa interpretazione dei due commi dell’art. 64 c.p.c., nel senso di estendere l’incriminazione anche all’esperto nominato ex art. 568 c.p.c., si risolverebbe in una applicazione analogica in malam partem di norme penali incriminatrici, in palese violazione del principio di stretta legalità di cui agli artt. 25, comma 2, Cost. e 2 c.p..

Tale ricostruzione ha trovato accoglimento in un caso affrontato dalla giurisprudenza di merito, in cui è stato emesso un provvedimento di archiviazione nell’ambito di un procedimento che vedeva indagato per il reato di cui all’art. 373 c.p. (c.d. delitto di falsa perizia) un esperto stimatore nominato ai sensi dell’art. 568 c.p.c., il quale era stato denunciato dall’esecutato per avere effettuato una valutazione asseritamente troppo bassa del compendio pignorato[36]. Nella vicenda scrutinata il G.I.P., su richiesta del Pubblico Ministero, aveva archiviato il procedimento penale proprio sul presupposto che l’esperto stimatore è un ausiliario diverso dal C.T.U. e che solo al consulente tecnico di ufficio nominato nell’ambito di un procedimento civile possono applicarsi, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 64 c.p.c. sopra menzionato, le norme incriminatrici previste per il perito, che è l’autore del reato proprio (id est quel reato che può essere commesso solo da una persona che riveste una determinata qualifica richiesta dalla legge) previsto dall’art. 373 c.p. e la cui attività è disciplinata dall’art. 220 c.p.p.[37]. In questo senso deve altresì evidenziarsi che la giurisprudenza di legittimità penale ha espressamente escluso la configurabilità del delitto di falsa perizia di cui all’art. 373 c.p. anche con riferimento all’attività svolta dal consulente tecnico del Pubblico Ministero nominato ai sensi dell’art. 359 c.p.p., proprio perché tale ausiliario non riveste la qualità di perito, e ciò in virtù della applicazione del principio di stretta legalità di cui all’art. 2 c.p., che inibisce il ricorso all'interpretazione analogica[38].

Sotto il profilo disciplinare, infine, lo stimatore è soggetto alla responsabilità connessa all’albo professionale di appartenenza; la disomogeneità tra il ruolo e la funzione svolti dall'esperto nominato ex art. 568 c.p.c e quelli del consulente tecnico d’ufficio nei termini sopra enunciati conduce, invece, a ritenere non operante la normativa di cui agli artt. 19 ss. disp. att. c.p.c., dettata in punto di vigilanza dell'attività dei consulenti tecnici nei procedimenti ordinari[39], come peraltro comprovato dalla collocazione sistematica della disposizione.

 

 

 

[1] Le nuove norme trovano applicazione anche alle procedure già in corso, salvo che sia stata disposta la vendita e comunque per le vendite, in ipotesi, successivamente disposte.

[2] Sul punto cfr. Russo, Novità in materia di esecuzione forzata (I Parte) – La vendita forzata di immobili tra recenti modifiche e proposte di riforma, in Giur. It., 2016, 1264.

[3] L'analitica disciplina dettata dal n. 7) prevede inoltre che l'esperto indichi il soggetto a nome del quale l'istanza di condono è stata presentata, il riferimento normativo sul quale si fonda la medesima istanza, lo stato del procedimento e le oblazioni già corrisposte, gli ulteriori costi per il conseguimento del titolo.

[4] Il n. 8 dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. impone al perito di verificare anche «se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli».

[5] L'informativa deve inoltre dare conto degli eventuali procedimenti giudiziari “relativi al bene pignorato” e delle spese condominiali non pagate “negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia”: quantunque la prescrizione in materia di spese condominiali sia di cinque anni (Cass. 25/02/2014, n. 4489, secondo cui “le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto”; la pronuncia è stata commentata da Scalettaris, La prescrizione del credito del condominio per i contributi dei condòmini, in Giur. It., 2015, 314 ss.) la previsione normativa appare appropriata alla luce del disposto di cui all’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., a mente del quale “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

[6] Si fa riferimento alla riduzione dei seguenti termini: 1) quello di quarantacinque giorni (dai precedenti novanta) per procedere ex art. 497 c.p.c. alla richiesta dell'assegnazione o della vendita, a pena di inefficacia del pignoramento e di conseguente cancellazione della trascrizione disposta con l'ordinanza di estinzione del processo; 2) quello di sessanta giorni (da centoventi) per l'allegazione ex art. 567 c.p.c. dell’estratto del catasto, dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei vent’anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, ovvero del sostitutivo certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari; 3) quello di quindici giorni (da trenta) per la nomina ex art. 569, comma 1, c.p.c. dell'esperto da parte del giudice dell'esecuzione e per la fissazione (entro novanta giorni, rispetto ai precedenti centoventi) dell'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’art. 498 c.p.c. non ancora intervenuti. Riduzione, quest’ultima, foriera di benefici temporali inconsistenti, considerando che la stessa opera su termini (soprattutto quello per la nomina dell'esperto) di per sé non estesi, nonché l’assenza di effetti sulla validità del procedimento derivanti dal mancato rispetto, da parte del giudice, dei nuovi e più stringenti termini previsti dalla l. n. 132/2015.

[7] La previsione diviene così coerente con l’art. 161, comma 1, disp. att. c.p.c., non modificato dalla l. n. 132/2015, che già fa raccogliere all’ufficiale giudiziario (dunque, senza necessità che il giudice fissi apposita udienza) il “giuramento di bene e fedelmente procedere” da parte dello stimatore che egli nomini per la stima delle cose da pignorare.

[8] Corsaro - Bozzi, Manuale dell'esecuzione forzata, 1996, 344; Bonsignori, L'esecuzione forzata, 1991, 242; Verde - Capponi, Profili del processo civile, III, 2006, 162. In giurisprudenza cfr. Cass 03/08/2001, n. 10670, secondo cui “Il mancato aggiornamento delle rendite catastali, nella pratica, ha determinato l'inadeguatezza del criterio della valutazione attraverso la regola indicata dalla legge ed ha indotto i giudici dell'esecuzione ad avvalersi, nella determinazione del valore del bene da porre in vendita, dell'opera di esperti estimatori ai quali, generalmente, è commesso anche di individuare l'esatta consistenza catastale dell'immobile ed ogni altro elemento utile ad agevolare la vendita all'incanto”; nello stesso senso cfr. Cass. 17/03/2016, n. 5325.

[9] In argomento cfr. Balena, Elementi di diritto processuale civile, 2007, 162, nota 59; Balena - Bove, Le riforme più recenti del processo civile, 2006, 211; Punzi, Il processo civile. Sistema e problematiche, IV, Il processo di esecuzione, 2008, 159.

[10] Trib. Salerno, sez. III, 17/02/2014, n. 518.

[11] In tal senso cfr. Cass. 29/08/2003, n. 12701; Cass. 17/05/2005, n. 10334; Cass., 31/03/2008, n. 8304; Cass. 10/02/2015, n. 2474. Nella giurisprudenza di merito, in senso conforme, si veda App. Bari, sez. III, 17/12/2012, n. 1334, in www.giurisprudenzabarese.it.

[12] Così Cass. 03/02/2012, n. 1607.

[13] In argomento cfr. Cass. 20/03/2012, n. 4378, secondo cui “In tema di esecuzione forzata, se, dopo il pignoramento di un immobile, la P.A. adotti un provvedimento che incide sulla disponibilità o sulla gestione di esso (nella specie, vincolo di inseparabilità da un immobile di rilievo storico-artistico delle collezioni d'arte ivi contenute), tale provvedimento non rende nullo il pignoramento, ma - essendo suscettibile di incidere sul valore dell'immobile - di esso si deve tenere conto nella stima del bene, nonché darne atto sia nell'ordinanza che nell'avviso di vendita”.

[14] Art. 173-bis (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto):

L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:

1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

4) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

[15] In tal senso cfr. Ghedini – Mazzagardi, Il custode e il delegato alla vendita nel processo esecutivo immobiliare, 2017, 99-100.

[16] Sul punto cfr. Ghedini – Mazzagardi, op. cit., 106.

[17] La mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica in corso di validità comporta la nullità dell’atto di trasferimento. L’atto traslativo mancante del prescritto certificato è nullo e non è idoneo alla trascrizione nei RRII (art. 30 comma 2, d.P.R. n. 380/2001: “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata”). Si tratta di una nullità relativa, rilevabile nei modi e nei tempi della opposizione ex art. 617 c.p.c.: in ogni caso, anche se non sia stata proposta opposizione e quindi la nullità sia da considerarsi sanata, l’atto resta non trascrivibile.

[18] In argomento cfr. D’Adamo – Gaballo, Il ruolo dello stimatore dell’espropriazione immobiliare, in Riv. Dir. Proc., 2011, 1138 ss..

[19] Nomina intesa come “creazione di un organo od affidamento al privato di una pubblica funzione, che egli esercita in nome proprio”: cfr., in termini, Franchi, La perizia civile, 1959, 373; ragion per cui il legislatore ricomprende il perito tra gli organi giudiziari, agendo egli nel nome e nell'interesse dello Stato.

[20] Così Cass. 02/05/1975, 1691.

[21] In tal senso cfr. Cass. 14/05/1997, n. 4243; Cass. 04/04/2001, n. 4919; nella giurisprudenza di merito si veda Trib. Trani 22/01/1986.

[22] Perché altrimenti si configurerebbe una violazione del divieto di analogia in malam partem operante in materia penale, divieto che costituisce uno dei corollari del principio di legalità scolpito negli artt. 25, comma 2, Cost. e 2 c.p..

[23] In dottrina cfr. Donvito, Il processo esecutivo immobiliare, II, 2007, 132.

[24] In tal senso cfr. Ghedini – Mazzagardi, op. cit., 101 ss..

[25] Sul punto si veda Cass. 22/11/1999, n. 12949, secondo cui “Il compenso spettante al notaio, a cui sia stata delegata la direzione delle operazioni divisionali a norma dell'articolo 786 cod. proc. civ., ben può essere determinato in base alla tariffa professionale, trattandosi di ausiliario del giudice per il quale non può applicarsi per analogia la disciplina dettata per i consulenti tecnici, le cui disposizioni, di carattere speciale, non possono estendersi ad ausiliari diversi da quelli ivi espressamente indicati”.

[26] Cfr. Cass. 12/04/2001, n. 5473; Cass. 12/03/2010, n. 6050; Cass. 30/03/2010, n. 7622; Cass. 28/09/2015, n. 19173.

[27] Sul punto si veda Cass. 29/01/1998, n. 889.

[28] Così, icasticamente, Ghedini – Mazzagardi, op. cit., 103-104.

[29] Per quanto concerne il tema della natura e dei presupposti della responsabilità del C.T.U. alcuni autori hanno affermato la tesi che si tratti di una responsabilità di natura aquiliana, che obbliga il consulente a risarcire il danno causato dalla violazione dei doveri connessi a tale ufficio (Gentilomo - Ronchi, Sulla responsabilità del consulente tecnico d'ufficio in materia civile. Inquadramento normativo e osservazioni in margine, in Resp. Civ. e Prev., 1997, 221).

La dottrina (Comoglio, Le prove civili, 2004, 662; Plenteda, La responsabilità civile del consulente tecnico d'ufficio, in Resp. Civ., 2007, 363) e la giurisprudenza, concordemente, ricostruiscono la fattispecie in termini di responsabilità extracontrattuale da fatto illecito, azionabile secondo i canoni generali sanciti dall'art. 2043 c.c. solo nel caso in cui “il consulente tecnico incorra in colpa grave nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti”. In tal senso cfr. Cass. 21/10/1992, n. 11474, secondo cui che le disposizioni dell'art. 64 c.p.c. “concernono la responsabilità aquiliana del consulente per i danni cagionati con fatto illecito”.

Non manca tuttavia in dottrina chi considera la responsabilità civile del consulente come la conseguenza giuridica dell'inadempimento della sua obbligazione (art. 1218 c.c.) alla quale è applicabile il principio della c.d. responsabilità da “contatto sociale” (Faillace, La responsabilità da contatto sociale, 2004, 50).

[30] Cass. 02/02/2010, n. 2359, in Danno e Resp., 2010, 1054 ss., con nota di Bugatti, Tutela dell’acquirente tra responsabilità professionale e vendita giudiziaria.

[31] Così Cass. 18/09/2015, n. 18313; il richiamo all’art. 64 c.p.c., integrando un’ipotesi di fatto illecito dello stimatore di cui risponde esclusivamente lo stesso, ha comportato l’inconfigurabilità di una responsabilità del Ministero della Giustizia. La decisione è annotata da Ziino, Nel caso di errori nella stima dei beni pignorati, il perito risponde dei danni nei confronti dell'aggiudicatario, in www.eclegal.it, 11/01/2016.

[32] Cass. 23/06/2016, n. 13010.

[33] Nella giurisprudenza di merito, nel senso dell’applicazione anche all’esperto stimatore della limitazione di responsabilità di cui all’art. 2236 c.c. si è espresso Trib. Verona, 19/03/2013, secondo cui “La responsabilità del consulente tecnico d’ufficio, così come quella dell’esperto stimatore nominato ai sensi dell’art. 569, comma 1 c.p.c., è regolata dall’art. 64 c.p.c., sul metro della colpa grave. Il consulente, quindi, risponde dei danni cagionati alla parte che siano in rapporto di causalità con le sue attività e che siano connotate dal requisito della colpa grave. Ferma perciò la connotazione aquiliana dell’illecito, al danneggiato compete la prova, oltre che del danno, del nesso di causalità tra esso e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui in termini di gravità”, rinvenibile in http://mobile.ilcaso.it/sentenze/ultime/8996.

[34] In tal senso si vedano Cass. 21/10/1992, n. 11474; Cass. 01/12/2004, n. 22587; Trib. Bologna, sez. III, 15/03/2010.

[35] Sul punto cfr. Cass. pen. 01/10/1999; Cass. pen. 24/06/1987, n. 8360.

[36] G.I.P. Trib. Reggio Emilia, 15/06/2010.

[37] Su tale questione cfr. Cass. pen. 10/01/2003, n. 10651; Cass. pen. 05/02/2007, n. 14101, secondo cui “Il reato di falsa perizia previsto dall'art. 373 cod. pen. è ipotizzabile anche nei confronti del consulente tecnico d'ufficio nominato nel corso di un procedimento civile”.

[38] In tal senso cfr. Cass. pen. 26/03/1999, n. 1096: “Il reato di falsa perizia (art. 373 cod. pen.) non è ipotizzabile con riferimento all'attività dei consulenti di cui possono avvalersi sia il difensore sia il pubblico ministero. Ciò si desume non solo dal principio di stretta legalità sancito dall'art. 2 c.p., che inibisce il ricorso all'interpretazione analogica, ma, indirettamente, anche dal fatto che in occasione delle modificazioni apportate dall'art. 11, comma sesto, del d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito in l. 7 agosto 1992, n. 356, in tema di subornazione, è stato incluso tra le persone verso le quali si dirige l'opera del subornatore proprio il consulente tecnico: il che contribuisce a far ritenere che l'omessa indicazione del consulente tecnico nella norma dell'art. 373 cod. pen. sia intenzionale”. Il principio risulta confermato da Cass. pen. 26/02/2015, n. 20314, la quale ha stabilito che “Integra il reato di cui all'art. 373 cod. pen. la falsa relazione redatta dal consulente incaricato, in sede di trasformazione di una società di persone in una società a responsabilità limitata, della stima del capitale sociale ai sensi degli artt. 2500-ter, secondo comma, e 2645 cod. civ., anche se la nomina dell'esperto non è stata effettuata dall'Autorità giudiziaria”, sul presupposto che la responsabilità del consulente incaricato delle valutazioni estimatorie è regolata dal predetto art. 2645 c.c. con un richiamo dell'art. 2343 c.c., il quale, a sua volta, rinvia all'art. 64 c.p.c., ai cui sensi “si applicano al consulente tecnico le disposizioni del cod. pen. relative ai periti”, tra le quali va incluso anche l'art. 373 c.p. in tema di falsa perizia o interpretazione.

Anche la dottrina è da sempre orientata nel senso che nella nozione di perito di cui all’art. 373 c.p. – in difetto di un espresso richiamo normativo – non rientra il consulente del Pubblico Ministero o del difensore (v. Romano, La subornazione. Tra istigazione, corruzione e processo, 1993, 81; in senso analogo cfr. altresì Ranzatto, Sulla configurabilità del delitto di falsa perizia rispetto al consulente tecnico, in Cass. Pen., 1999, 3425). Del resto, anche in occasione delle modificazioni apportate dall'art. 11, comma 6, d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito in l. 7 agosto 1992, n. 356, non si è ritenuto di modificare l’art. 373 c.p., il quale menziona solo il perito; sicché arduo apparirebbe il tentativo di farvi rientrare forzatamente l'esperto nominato dal pubblico ministero (così Padovani, Art. 11 D.Lgs. 8 giugno 1992, n. 306, in Leg. Pen., 1993, 117).

[39] L'art. 19 disp. att. c.p.c. stabilisce che la vigilanza sui consulenti tecnici è esercitata dal Presidente del Tribunale che, d'ufficio o su istanza del Procuratore della Repubblica o del presidente dell'associazione professionale, può promuovere un procedimento disciplinare contro coloro che non hanno tenuto una condotta morale specchiata, o non hanno ottemperato agli obblighi derivanti dagli incarichi ricevuti. Per il giudizio disciplinare è competente il comitato indicato nell'art. 14 disp. att. c.p.c., a norma del quale l'albo dei consulenti tecnici è tenuto dal Presidente del Tribunale ed è formato da un comitato da lui presieduto, composto dal Procuratore della Repubblica e da un professionista iscritto nell’albo professionale, designato dal consiglio dell'ordine o dal collegio della categoria cui appartiene il richiedente l'iscrizione nell’albo; il consiglio predetto ha la facoltà di designare, qualora lo ritenga opportuno, un professionista iscritto nell’albo di un altro ordine o collegio, previa comunicazione al consiglio che tiene l’albo a cui appartiene il professionista stesso. Il successivo art. 20 disp. att. c.p.c. elenca le sanzioni disciplinari, le quali consistono nell'avvertimento, nella sospensione dall'albo per un tempo non superiore ad un anno, nonché nella cancellazione dall'albo medesimo. Segue l’art. 21 disp. att. c.p.c., relativo al procedimento disciplinare vero e proprio, il quale dispone che, prima di promuovere il procedimento medesimo, il Presidente del Tribunale deve contestare l'addebito al consulente, raccogliendone la risposta scritta. Il Presidente, qualora dopo la contestazione ritenga di dover continuare il procedimento, invita il consulente, mediante biglietto di cancelleria, davanti al comitato disciplinare, il quale decide sentito il consulente stesso. Contro il provvedimento è ammesso reclamo a norma dell’ultimo comma dell'art. 15 disp. att. c.p.c., nel termine di quindici giorni dalla notificazione, dinnanzi al comitato istituito presso la Corte d’Appello, composto dal Presidente della Corte d’Appello, dal Procuratore Generale e da un Presidente di sezione. Avverso la decisione del comitato presso la Corte d’Appello non è previsto rimedio alcuno, ma, alla luce del principio sancito dall’art. 113 Cost., deve ammettersi la competenza del Consiglio di Stato in sede di legittimità a conoscere del ricorso per annullamento.