L'avviso di vendita nell'esecuzione forzata immobiliare

Brevi note sulla configurabilità di un obbligo giuridico di notifica dell’avviso di vendita nel frammentario panorama giurisprudenziale. Contenuto minimo descrittivo dell’immobile oggetto di vendita.
L'avviso di vendita nell'esecuzione forzata immobiliare

SOMMARIO:

1. Funzione  e Struttura dell’avviso di vendita
2.La notifica dell’avviso di vendita
3.Contenuto dell’avviso di vendita - Descrizione  minima del bene oggetto di vendita-

 

1.Funzione  e Struttura dell’avviso di vendita

Sul piano sistematico l’avviso di vendita è l’atto iniziale della sequenza subprocedimentale della vendita (o liquidazione) del bene staggito, in  applicazione del noto orientamento giurisprudenziale, secondo cui il processo esecutivo si presente strutturato non già come una sequenza continua di atti preordinati ad un unico provvedimento finale, ma come una successione di subprocedimenti, cioè una serie autonoma di atti ordinati a distinti provvedimenti successivi, sicchè il processo esecutivo nel suo andamento fisiologico si articola in quattro diverse fasi,  ovvero l’autorizzazione alla vendita, la liquidazione, il trasferimento del bene  e  la distribuzione del ricavato.[1]

 In particolare, la fase procedimentale della vendita si connota per essere interamente demandata al professionista delegato,  stante l’istituzionalizzazione della delega delle operazioni  di vendita operata dal legislatore con la modifica dell’art. 591 comma 2-bis c.p.c., potendo il GE avocare a se direttamente le operazioni di vendita  solo ove  ravvisi una specifica  necessità che giustifichi tale scelta .

E’ opinione unanime che l’avviso di vendita  integri un invito ad offrire ovvero a formulare offerte di acquisto,  considerato che la funzione dell’avviso di vendita è quella di notiziare qualsivoglia interessato della vendita del bene subastato, fornendo tutte le informazioni rilevanti  sul bene e  per  partecipare utilmente al procedimento di vendita .

Pertanto, esso deve essere tenuto distinto da alcuni atti prenegoziali, diffusi nell’ambito dei rapporti commerciali, cui potrebbe suggestivamente accostarsi,  stante l’indeterminatezza dei destinatari cui è rivolta, quali  l’offerta al pubblico  ex art. 1336 c.c. o  la promessa al pubblico ex art. 1989 c.c.

 Ciò in quanto la vendita in sede di esecuzione forzata è nettamente distinta dalla vendita negoziale, sia  in considerazione della  mancanza della volontarietà  della parte alienante, che subisce l’esecuzione coattiva, sia in considerazione della peculiare disciplina  della vendita, tesa a stimolare la gara  tra gli offerenti ai fini  della  massimizzazione del prezzo di vendita .

 Non può assimilarsi all’offerta al pubblico perché l’offerta, ove contenga  gli elementi essenziali del contratto cui è funzionale, vale come proposta contrattuale  e se accettata dall’interessato determina la conclusione del contratto, mentre nell’ambito della vendita  senza incanto, l’offerta del terzo interessato, costituisce una  mera proposta di acquisto che  non  vincola immediatamente  l’Ufficio,  in quanto il GE  e per esso il professionista  delegato, ove l’offerta sia unica,  è chiamato ad effettuare  la delibazione  sulla sua efficacia  ex art. 572 c.p.c.  a seconda se è pari al prezzo di vendita  o inferiore di 1/4, e nel caso di pluralità di offerte  dovrà dare luogo alla gara tra gli offerenti ex art. 573 c.p.c. ; parimenti, nella  vendita con incanto, l’offerta  del partecipante non  vale a determinare l’acquisto dell’immobile , ove sia superata da un’offerta di importo superiore ex art. 581 c.p.c., o dopo l’incanto  sia formulata entro dieci giorni dall’aggiudicazione un’offerta  in aumento del quinto del prezzo di aggiudicazione .

La distinzione tra l’avviso di vendita e la promessa al pubblico è ancora  più marcata, atteso che la promessa  al pubblico  implica   l’assunzione  di un obbligazione unilaterale non appena sia pubblicata, mentre l’avviso di vendita anche se pubblicato  può essere sempre  revocato in corrispondenza delle vicende  del processo esecutivo[2] o  all’esito dell’ impugnazione ex art. 591 ter c.p.c.

2.La notifica dell’avviso di vendita .

 Questione  di  particolare interesse ed oggetto di non poche incertezze sul piano operativo  è se l’avviso di vendita debba essere notificato, ovvero  se il professionista delegato nell’ambito degli adempimenti a suo carico, quali la redazione e pubblicazione dell’avviso di vendita, debba provvedere  anche alla notifica di tale atto alle parti, ed in primis al debitore esecutato.

Al riguardo, occorre preliminarmente  evidenziare che l’obbligo di notifica dell’avviso di vendita non è previsto in alcuna  disposizione normativa, né dall’art. 591 bis c.p.c. in tema di delega delle operazioni di vendita, nè dagli artt.  570  e 576  c.p.c.  che disciplinano rispettivamente l’avviso di vendita nella vendita senza incanto e con incanto.

 Ciò nonostante, si deve dare atto  di un orientamento della Suprema Corte, che afferma a chiare lettere  il seguente principio : “In tema di espropriazione forzata, pur in assenza di un vero e proprio obbligo giuridico di notificazione dell'ordinanza di vendita, sono nulle la vendita immobiliare e la successiva aggiudicazione in caso di omessa notifica al debitore dell'ordinanza di fissazione della vendita posto che detta missione impedisce all'esecutato di richiedere la conversione del pignoramento e viola il diritto al contraddittorio, desumibile anche dall'art. 111 Cost., che va salvaguardato nel processo esecutivo ogni qualvolta detto diritto sia funzionale all'esercizio di facoltà sostanziali o processuali da parte dell'esecutato.”[3]

 In questa prospettiva, l’omessa notifica dell’avviso di  vendita determina la nullità della stessa,  non potendo  applicarsi la clausola di salvaguardia dell’aggiudicatario prevista dall’art. 2929 c.p.c.[4],  e ciò  sia allorchè i vizi afferiscano  direttamente la vendita, sia che si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento esecutivo anteriori, ma ad essi obbligatoriamente prodromici. [5]

Il citato orientamento, formatosi ante riforma del 2005, giustificava tale adempimento oltre che sulla base del principio del contraddittorio, funzionale all’esercizio del diritto di difesa del debitore,  altresì al fine  di consentire allo stesso di richiedere la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c., sul presupposto che all’epoca l’istanza  di conversione  potesse essere richiesta in qualsiasi momento anteriore alla vendita .  

Tale indirizzo giurisprudenziale deve ritenersi oramai superato,  ove si consideri  che  la conversione del pignoramento  ai sensi dell’art. 495 c.p.c., come modificato dal d.l. 14 marzo 2005 n.5, conv. con modificazioni nella l.14.maggio 2005 n.80, può essere richiesta fino all’udienza in cui è disposta la vendita, ovvero fino al momento in cui non si è chiusa la prima fase del procedimento esecutivo  con l’ordinanza che autorizza la vendita ex art 569 c.p.c, sicchè  un’ eventuale istanza di conversione formulata dal debitore a seguito della notifica dell’avviso di vendita  sarebbe inammissibile, in quanto tardiva.

Inoltre,  esso  risulta palesemente distonico rispetto  all’orientamento  parimenti consolidato, secondo cui il processo esecutivo è un processo a contraddittorio attenuato[6], in quanto a differenza del processo di cognizione che è   rivolto all’accertamento di  un diritto , esso mira a dare attuazione ad un diritto che è già stato accertato in altra sede,  e che è suscettibile  di contestazione solo mediante la proposizione di un autonomo giudizio di cognizione e delle conseguenti parentesi cognitive endoesecutive,  sicchè la partecipazione del debitore al processo esecutivo deve essere circoscritta ai casi espressamente previsti dal legislatore.

Per l’effetto, in assenza di una prescrizione normativa espressamente impositiva della notifica dell’avviso di vendita, va  esclusa  la  necessita di tale adempimento, non potendo farsi discendere dall’applicazione generale dell’art. 101 c.p.c. al processo esecutivo.

 Corollario  del principio  del contradditorio attenuato è l’ulteriore conseguenza che, qualora si volesse  ammettere  la necessità  che l’avviso  di vendita sia notificato al debitore, in ogni caso sarebbe onere del debitore opponente che impugni l’aggiudicazione con l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., lamentando  l’omessa notifica dell’avviso di vendita,  dimostrare la concreta  lesione che sia stata arrecata alla sua sfera giuridica dalla carenza di tale adempimento, non essendo sufficiente la mera denuncia di una violazione processuale.

Peraltro, appare difficilmente configurabile lo specifico interesse che risulterebbe leso dall’ omessa notifica dell’avviso di vendita, ove si consideri che al debitore è inibita la formulazione di offerte di acquisto  ex art. 571 c.p.c., e  che  fin dalla notifica dell’atto di pignoramento l’esecutato è posto a conoscenza della pendenza della procedura esecutiva, al fine di parteciparvi attivamente e di verificarne l’andamento.

Infine, deve aggiungersi una considerazione di carattere più generale.

Il legislatore del 2005 per  semplificare il sistema di comunicazione  e notificazioni al debitore, consapevole dei rallentamenti e degli aggravi processuali che aveva determinato il sistema previgente,  ha  espressamente previsto con l’art. 492   comma  2 c.p.c.  che all’atto della  notifica del pignoramento il debitore   è onerato di  effettuare presso la cancelleria del Tribunale la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei Comuni del circondario ed in caso di inottemperanza  o di  irreperibilità presso il domicilio dichiarato, ogni altra comunicazione o notificazione sarà effettuata in cancelleria.

Pertanto, disporre la notifica dell’avviso di vendita in assenza di una espressa  prescrizione normativa, per di più, come non di rado accade  presso l’effettivo  luogo di residenza o di domicilio del debitore, significa imporre al professionista delegato di rincorrere il debitore esecutato nel corso del processo esecutivo, così vanificando  del tutto  la ratio sottesa  alla riforma normativa.

 La giurisprudenza di merito nei precedenti editi   risulta  prevalentemente orientata ad escludere la necessità della notifica dell’avviso di vendita, sicchè si è  recentemente affermato che “In tema di procedure esecutive immobiliari, l’avviso di vendita e l’aggiudicazione non costituiscono atti per i quali è necessaria la notifica al debitore, dunque il debitore cui sia stata notificata la data dell’udienza di comparizione delle parti in cui si è proceduto ad autorizzare la vendita, qualora intenda impugnarne il verbale, è tenuto a presentare ricorso entro il termine di 20 giorni da tale udienza.”[7] . Tuttavia  non mancano pronunce di senso contrario.[8]

La ricostruzione dell’assetto normativo e giurisprudenziale fin qui compiuta non risulta messa in discussione dalla più recente sentenza della  Cassazione che ha  statuito  che  “Pur in assenza di un vero e proprio obbligo giuridico di notificazione dell'ordinanza di vendita, sono nulle la vendita immobiliare e la successiva aggiudicazione in caso di omessa notifica al debitore dell'ordinanza di fissazione della vendita, posto che detta omissione impedisce all'esecutato di richiedere la conversione del pignoramento e viola il diritto al contraddittorio, desumibile anche dall'art. 111 Cost., che va salvaguardato nel processo esecutivo ogniqualvolta detto diritto sia funzionale all'esercizio di facoltà sostanziali o processuali da parte dell'esecutato. [9]

 Tale arresto, infatti,  va circoscritto alla vendita immobiliare  esattoriale  come si evince dalla stessa motivazione della sentenza che fa esplicito riferimento all’obbligo previsto dall’art. 78 d.P.R. 29 settembre 1973, n.602 di notifica dell’avviso di vendita ed alla diversa struttura del pignoramento esattoriale.

Ed invero, l’art 78 d.P.R. 29 settembre  1973, n.602  prevede espressamente che il pignoramento si attua con la notifica dell’avviso di vendita che è previamente trascritto e poi  notificato al debitore esecutato,  sicchè la notifica dell’avviso di vendita è requisito strutturale perfezionativo del pignoramento  ed è necessaria per rendere edotto il debitore dell’azione esecutiva promossa in suo danno e  metterlo in condizione di esercitare il suo diritto di difesa ex art 24 Cost., ed ogni facoltà normativamente attribuitagli.

Analoghe considerazioni devono svolgersi per quanto concerne il creditore procedente e gli interventori, non essendo  prescritto dalle disposizioni normative   alcun obbligo giuridico  di notifica dell’avviso di vendita .

Al riguardo, deve in primo luogo  osservarsi  che trattandosi di parti costituite nel processo esecutivo potrebbe tuttalpiù configurassi un obbligo di comunicazione al procuratore  ex art. 170 c.p.c.,  ma non  di notifica  degli atti processuali.

A ciò si aggiunga che il creditore  procedente è generalmente  posto a conoscenza  dell’avviso di vendita all’atto della richiesta del pagamento delle spese pubblicitarie e del contribuito per il Portale delle Vendite Pubbliche ai sensi dell’ art. 18 bis  d.P.R. 30 maggio 2002 n.115, e che  frequentemente nell’ordinanza di delega  ex art. 591 bis c.p.c. è previsto  che l’avviso di vendita sia  depositato nel  fascicolo del procedimento esecutivo, che è  necessariamente telematico[10], sicchè sia il creditore procedente che gli interventori sono resi edotti della  data della vendita, potendo  eventualmente monitorare la stessa .

Per quanto concerne i creditori iscritti, non intervenuti, la tutela degli stessi è assicurata dal legislatore:  l’art. 569  comma 6 c.p.c  prevede infatti  a carico del creditore procedente l’obbligo di notifica dell’ordinanza  che dispone la vendita.   

L’omessa  notifica della predetta  ordinanza ai creditori iscritti non è causa di nullità  della vendita, ma è fonte di  responsabilità extracontrattuale  per il creditore inadempiente, con conseguente diritto  dei creditori istanti al risarcimento del danno, ove l’illegittima estromissione dal procedimento esecutivo, abbia arrecato un  concreto pregiudizio economico.[11] Ed infatti, incombe sul creditore che assuma di essere stato leso dall’inottemperanza, l’onere della prova  dell’entità del danno subito e del nesso causale tra l’omissione ed il pregiudizio subito.

La duplicità di adempimenti previsti in favore dei creditori iscritti prima  con la notifica dell’avviso ex art. 498 c.p.c. , poi  dell’ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c.  corrisponde all’esigenza di portare a conoscenza dei creditori  iscritti, che non siano comparsi all’udienza,  la successiva  prosecuzione dell’attività processuale  al fine di  consentire agli stessi di spiegare  intervento e concorrere alla distribuzione del ricavato.

 

3.Contenuto dell’avviso di vendita - Descrizione minima del bene oggetto di vendita-.

 Nell’avviso di  vendita, a prescindere dalle singole  modalità redazionali,  possono  distinguere essenzialmente  tre  diverse parti in cui si articola, in corrispondenza della finalità che tale atto assolve :1) descrizione dell’immobile pignorato corredata dalle informazioni  relative alla legittimità urbanistica dell’immobile, allo stato di occupazione, ed ogni altro dato  giuridicamente rilevante;  2) condizioni economiche della vendita; 3)modalità di partecipazione alla vendita senza incanto ed all’eventuale gara tra la pluralità di offerenti .

 In questa sede appare opportuno soffermarsi su taluni aspetti afferenti la descrizione dell’immobile, tralasciando viceversa le disposizioni  che concernono le modalità della vendita e di partecipazione alla stessa, atteso che in relazione a queste ultime,  il professionista delegato è chiamato semplicemente  a  riportare le prescrizioni contenute nell’ordinanza di  delega delle operazioni di vendita,  quale lex specialis rispetto alle disposizioni codicistiche, sicchè la disamina delle stesse involge questioni che afferiscono propriamente al procedimento di vendita .[12]

In particolare, in ordine alla descrizione dell’immobile pignorato,  si segnala come si sia affermato un indirizzo giurisprudenziale che, facendo  leva sulla formulazione letterale dell’art. 570 c.p.c. , che  richiama  a sua volta l’indicazione degli estremi previsti dall’art. 555 c.p.c., ritiene sufficiente ai fini della validità dell’avviso di vendita che nello stesso siano correttamente riportati i dati catastali identificativi dell’immobile, sempre che  i potenziali  offerenti siano stati  posti in condizione di visionare la perizia e la documentazione ipocatastale a corredo, di cui sia stata data  rituale pubblicità unitamente all’avviso di vendita.[13]

 In questo modo, si individua una relazione  di complementarietà tra l’avviso di vendita e l’elaborato peritale con  i relativi allegati, sicchè sussiste un vero e proprio onere  dei soggetti interessati a partecipare alla vendita di  esaminare la relazione di stima e la documentazione a supporto, tale da escludere che  eventuali imprecisioni  o errori nella determinazione della consistenza nell’immobile o omissioni nell’indicazione  di oneri o diritti di terzi gravanti  sul bene possa inficiare la vendita stessa.

Peraltro è frequente che nell’avviso di vendita  il professionista delegato,  nell’ambito delle prescrizioni per la partecipazione alla vendita, preveda espressamente che l’offerente, all’atto della formulazione dell’offerta, debba attestare  di aver preso  visione della perizia, della documentazione  allegata e di  tutte le informazioni ivi contenute  anche in relazione allo status urbanistico dell’immobile.

Tale orientamento giurisprudenziale teso a valorizzare i contenuti della relazione di stima ed a responsabilizzare l’aggiudicatario per gli oneri sullo stesso incombenti,   si pone in piena sintonia con l’interpretazione  restrittiva oramai consolidata  in tema di vendita di aliud pro alio,  secondo cui la nullità della vendita  per aliud pro alio  è  circoscritta alle ipotesi in cui il bene appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, o ancora  risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.[14]

In ogni caso -è opportuno  chiarire- che se l’eventuale imprecisione o errore nella descrizione dell’immobile, o omissione dell’indicazione  di oneri e di diritti di terzi che sia  stata colmata e superata dalle puntuali e complete informazioni rese nella relazione peritale ex art. 173 bis disp.att c.p.c., esclude  che l’aggiudicatario possa fondatamente impugnare il decreto di trasferimento  ex art. 617 c.p.c., lamentando la nullità della vendita, ciò  non  prelude che  possa essere   proposto reclamo ex art 591 ter c.p.c. dalle parti o dagli interessati direttamente  avverso  l’avviso di vendita, quale atto del professionista delegato, dal momento che lo stesso non riporta informazioni complete e corrette.

Ed infatti,  tale strumento a fronte della esternalizzazione delle operazioni di vendita al professionista delegato mediante l’istituzionalizzazione della delega ex art. 591 bis c.p.c., mira a garantire il controllo giurisdizionale dell’attività del delegato   mediante la verifica della conformità degli atti alle prescrizione impartite dal GE nell’ordinanza di delega ex art. 591 bis c.p.c. e nei provvedimenti integrativi, e l’incidenza di eventuali violazioni nella sfera giuridica dei destinatari .

L’indirizzo giurisprudenziale richiamato non può essere invocato allorchè i dati catastali non siano sufficienti ad identificate tutti i beni posti in vendita:  il riferimento è primariamente ai beni pertinenziali, che siano privi di un proprio  autonomo identificativo catastale (ad es. garage o cantinole) e di cui sia stata omessa l’indicazione, nonchè ai diritti correlati al bene pignorato (ad es.quota proporzionale  del diritto di proprietà su aree comuni ad altri immobili, giardino, viale di ingresso), che non siano stati  esplicitamente riportati nell’avviso di vendita, per i quali diviene essenziale che siano debitamente descritti e ricompresi nell’avviso di vendita.

In questo caso  le omissioni e gli errori  nella descrizione dei beni incidono direttamente sull’individuazione dei beni  posti in vendita, sicchè  inficiano la validità del procedimento di vendita, in quanto  finiscono con il limitare  illegittimamente  i beni posti in vendita rispetto a quelli oggetto del pignoramento e di cui il GE ha  disposto la vendita.

 Ed infatti, posto che  deve sussistere piena corrispondenza tra la consistenza del lotto indicato nell’avviso di  vendita  e  quanto riportato nel successivo decreto di trasferimento,  un eventuale omissione o errore  nella descrizione  del bene che si riverbera sull’individuazione degli stessi, inciderebbe  direttamente sui diritti  oggetto del decreto di trasferimento .

In ordine  allo status urbanistico  l’art. 173 quater disp.att. c.p.c.   impone che nell’avviso di  vendita  siano  fornite le  informazioni  sulla legittimità urbanistica dell’immobile, sicchè il professionista delegato è tenuto a riportare integralmente   le risultanze della relazione peritale, dando atto sia dell’eventuale possibilità di sanatoria degli abusi edilizi , sia della necessità di riduzione in pristino  dello stato dei luoghi ai fini della regolarità urbanistica.  In particolare,  per i terreni deve essere allegato in forza del richiamato art.  173 quater  il certificato di destinazione urbanistica.

 Se le informazioni non sono corrette alcuna responsabilità è imputabile al professionista delegato,  trattandosi di una attività di competenza tecnica esclusiva dell’esperto estimatore .

Al riguardo, infatti , la giurisprudenza di legittimità  recentemente  ha  ricondotto la responsabilità del CTU al novero della responsabilità extracontrattuale  sulla base del comb.disp. degli artt. 64 c.p.c. e 2043 c.c., escludendo  che sia  configurabile la responsabilità contrattuale, non potendosi applicare all'attività del consulente tecnico, che svolge una funzione pubblica quale ausiliare del giudice, gli schemi privatistici dell'adempimento e dell'inadempimento contrattuale.[15]

Infine, di estrema rilevanza, stante l’incidenza che assume  ai fini dell’appetibilità del bene, è l’inserimento di informazioni complete sullo stato di occupazione, specificando  l’esistenza  di eventuali contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (di cui deve menzionarsi la prossima data di scadenza), nonché  di diritti  di terzi opponibili all’aggiudicatario (quali ad es. l’assegnazione della casa coniugale).  

In particolare, allorchè l’immobile sia occupato dal debitore, al fine di incentivarne la vendita e di  rendere edotti i terzi  interessati  degli obblighi incombenti  sulla custodia,  occorre  specificare,  allorchè  sia stato già emesso l’ordine di liberazione dal GE,  che le operazioni di liberazione sono in corso, o ,in caso contrario, che l’immobile sarà liberato a cura del custode  all’atto dell’aggiudicazione ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

 

 

[1] Il riferimento è  a Cass. SS.UU.  27.10.1995 n.11178  che ha affermato il principio dell’autonomia della fasi del processo esecutivo distinguendo   la fase di autorizzazione della vendita che ha  inizio con il pignoramento, e si  conclude  con la relativa ordinanza (art. 569, comma 3, cod. proc. civ.); quella di vendita, che, sulla base dell'ordinanza, inizia con la pubblicazione dell'avviso di vendita (artt. 570 e 576 n. 4 c.p.c.) e si conclude con l'aggiudicazione (artt. 572, 581 e 584 c.p.c.); quella di trasferimento del bene (art. 586 c.p.c.); infine quella di distribuzione del ricavato (artt. 596 a 598 c.p.c.), oltre alle fasi eventuali dell'assegnazione (artt. 588 e 589 c.p.c.) e dell'amministrazione giudiziaria (art. 591 c.p.c).

Il principio è  confermato dal Cass. SS.UU.  29.9.2009,  n.20814  che ha inoltre introdotto la distinzione  tra atti del processo in senso stretto ed atti procedimentali  veri e propri.  In particolare nella prima categoria  rientrerebbero gli atti conclusivi  di ciascun subprocedimento, mentre nella seconda categoria  rientrerebbero gli atti esecutivi compiuti all’interno di ciascun subprocedimento.

 

[2] Si pensi ad una sopravvenuta rinuncia all’esecuzione del creditore procedente e degli interventori ex art. 629 c.p.c. ,o alla  sospensione dell’esecuzione  ex art.  624  bis c.p.c. che può essere disposta  fino a venti giorni prima della scadenza del termine per la presentazione delle offerte.

 

[3] Cass. 5.3.2009,  n. 5341; Cass. 13.10.2009,  n. 21682.

 

[4] L'art. 2929 c.c., secondo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non trova applicazione quando la nullità riguardi proprio la vendita o l'assegnazione.

 

[5]  In questi termini ex multis Cass.  9.6.2010,  n. 13824.

 

[6]  cfr. Cass. 31.8.2011,  n. 17874 ; Cass. 2.11.2010, n. 22279; Cass. 20.11.2009, n, 24532; Cass. 25.8. 2006, n. 18513; Cass. 26.1.2005, n. 1618; Cass. 19.8. 2003, n. 12122.

 

[7] Tribunale Pavia 18.9.2017  in www.ius explorer.it ; in senso analogo  Tribunale  Roma  sez. IV, 27.03.2012 in  www.ius explorer.it  che evidenzia la necessità della notifica  dell’ordinanza che dispone la vendita .

 

[8] Tribunale di Monza  5.5.2016 in REF 2017,I,221 :“ Il termine per contestare con l’opposizione agli  atti esecutivi  la nullità derivata dell’aggiudicazione – cagionata dall’omessa notifica dell’avviso di vendita – decorre dal compimento ( o dalla legale conoscenza) del primo atto  del giudice dell’esecuzione successivo a quello viziato posto in essere  dal professionista delegato ex art. 591 bis  c.p.c. e quindi dall’emissione del decreto di trasferimento non operando la regola  dell’art. 2929 c.c.  con riferimento  alle nullità della vendita” .

 

[9] Cass. 19.12. 2014, n. 26930.

 

[10]  L’art 16 bis d.l.18 dicembre 2012 n. 179 introdotto dall’art 1 comma 19 l. 24.12.2012 n.228 e modificato prima dall’art 44  comma 2 d.l 24 giugno 2014 n.90 e poi dall’art 18 comma  4 della l.162 del 2014 ha previsto  per i procedimenti introdotti a decorrere dal  30 giugno 2014 l’obbligo di deposito degli atti telematici nel procedimento esecutivo  ad esclusione degli atti introduttivi. Tale obbligo è stato esteso a decorrere  dal 31 marzo 2015 agli atti introduttivi del procedimento di esecuzione .

 

[11]“ L'omessa notifica dell'ordinanza di fissazione delle modalità della vendita ex art. 569, ult. comma, cod. proc. civ. ai creditori iscritti ex art. 498 cod. proc. civ. che non siano comparsi all'udienza non comporta alcuna nullità qualora l'assegnazione o la vendita avvengano egualmente pur in difetto di tali adempimenti, ma solo la responsabilità, ex art. 2043 cod. civ., del creditore procedente per le conseguenze dannose subite dagli stessi a seguito del provvedimento di vendita o di assegnazione emesso illegittimamente, giacché la mancata notifica dell'avviso costituisce violazione di un obbligo imposto da una norma giuridica, ed integra un'ipotesi di illecito extracontrattuale. “ cfr. Cass. 27.08.2014,  n. 18336.

 

 [12] In merito alla rilevanza delle specifiche prescrizioni dettate  dal GE nell’ordinanza di delega delle operazioni  vendita a prescindere dalle disposizioni codicistiche  v. Cass. 24.07.2012, n. 12880 “Nell'esecuzione per espropriazione immobiliare, quando sia disposta la vendita senza incanto, è inefficace l'offerta presentata con modalità difformi da quelle stabilite nell'ordinanza che dispone la vendita, a nulla rilevando che la difformità riguardi prescrizioni dell'ordinanza di vendita stabilite dal giudice di sua iniziativa, ed in assenza di una previsione di legge in tal senso (nella specie, avente ad oggetto un processo anteriore alle riforme introdotte col d.l. n. 35 del 2005 e con la legge n. 263 del 2005, la S.C. ha ritenuto inefficace l'offerta accompagnata da una cauzione prestata mediante assegni circolari tratti su una banca diversa da quella che era stata indicata dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza dispositiva della vendita).”

 

[13]“ In tema di espropriazione forzata immobiliare, realizzata la pubblicità degli avvisi di vendita con incanto ai sensi dell'art. 490 c.p.c., integra un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità, ove sorretta da una motivazione logica e priva di errori giuridici, la verifica sulla sussistenza di eventuali errori ed imprecisioni nella descrizione dell'immobile, come apparsa sui suddetti avvisi, e, in caso positivo, sulla loro idoneità, o meno, a potersi ritenere causa di nullità del procedimento o della vendita, tenuto presente, altresì, che - perché possa considerarsi osservato il precetto di legge, quanto al contenuto degli avvisi di vendita immobiliari - è sufficiente che questi contengano la corretta descrizione catastale dell'immobile ed il prezzo base fissato dal giudice dell'esecuzione.” cfr. Cass.  31.03.2006,  n. 7610.

In senso analogo : “In tema di esecuzione immobiliare, è onere degli interessati all'acquisto, prima di avanzare offerte, consultare la relazione di stima e il fascicolo processuale, da cui possono essere ricavabili le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore.”  cfr. Cass. 25.10.2016,  n. 21480.

 

[14] A riguardo, non è superfluo ricordare che, per giurisprudenza consolidata, l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa, sancita dall'art. 2922 c.c. per la vendita forzata compiuta nell'ambito dei procedimenti esecutivi riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale, oppure quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso, ivi considerato, che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto (v., tra le altre, Cass. 12.7. 2016,  n. 14165).

 

[15] cfr. Cass.  20.2. 2018, n 4030 .