Offerta d'acquisto congiunta e trasferimento frazionato dei diritti

Un'analisi di sistema sulla possibilità, in sede di trasferimento coattivo del bene, di frazionare il diritto di proprietà fra coloro che abbiano formulato un'offerta congiunta
Offerta d'acquisto congiunta e trasferimento frazionato dei diritti

 

SOMMARIO:

1.Elementi certi e interrogativi consueti.
2. Lo scarno contesto interpretativo.
3. Uno sguardo all’interesse primario della procedura esecutiva.
4. Confini della salvaguardia delle condizioni contenute nell’ordinanza di vendita.
5. Il frazionamento come contingenza esterna alla procedura di selezione dell’offerta.
6. Ambito privatistico e contesto coattivo.
7. Il profilo della coerenza fra pignoramento, aggiudicazione e decreto ex art. 586 c.p.c.
8. Considerazioni conclusive.

 

 

1. Elementi certi e interrogativi consueti.

Come noto, più persone sono ritenute pacificamente legittimate a formulare un’unica offerta per l’acquisto coattivo di un cespite, che sia posto in vendita nell’ambito di una esecuzione forzata immobiliare.

In tal caso, detti soggetti si renderanno aggiudicatari pro quota del bene, di talché i diritti messi in vendita verranno ripartiti tra di loro, tendenzialmente secondo un parametro di uguaglianza delle porzioni, ferma e impregiudicata la facoltà di fornire, in sede d’offerta, indicazioni diverse sulla misura di queste ultime; le indicazioni che verranno pedissequamente recepite all’atto dell’aggiudicazione, quindi travasate nel decreto di trasferimento. 

Se questa cornice è solida e incontroversa, irrisolto – perché probabilmente mai approfonditamente sviscerato – si mostra il quadro interno dell’opportunità, per il giudice dell’esecuzione ed oggi essenzialmente per il suo delegato, di procedere, sul presupposto di un’istanza in tal senso, ad un frazionamento del diritto di proprietà forzosamente alienato, in guisa da far germinare da esso diritti reali minori, contestualmente aggiudicandoli.

L’esemplificazione consueta rende la cifra oggettiva del problema: è possibile per colui che procede all’esperimento di vendita, qualora formalmente richiestone, “spacchettare” il diritto di proprietà facente capo all’esecutato e reso oggetto di pignoramento, attribuendo a uno dei coofferenti il diritto di usufrutto o quello di abitazione e all’altro la nuda proprietà?

In altri termini, la comunione indivisa delle quote è, davvero, la linea di confine oltre la quale il decreto di trasferimento non può sospingersi, se non esponendosi al rischio di contraddire il sistema?

È opportuno verificare se vi è un margine operativo più largo, che coincide con la prerogativa della scomposizione del diritto di proprietà, ossia dell’“intero” dominimum, in diritti reali parziari e minori, in esso suscettibili d’essere, nondimeno, globalmente ricompresi.

Vi è un caso, sociologicamente diffuso, a far da sfondo ai quesiti narrati ed è quello che attiene ai genitori che intendono intestare il bene al figlio, ma senza privarsi
dello stesso vita natural durante.

Al tentativo di fornire plausibili, ancorché non dirimenti, risposte sono indirizzate le riflessioni che seguono.

 

2. Lo scarno contesto interpretativo.

Un tribunale ha in passato fornito favorevole riscontro agli interrogativi anteposti[1].

Per converso, la percorribilità della scissione del diritto fra gli offerenti congiunti è stata revocata in dubbio in dottrina, essendo apparsa dogmaticamente controvertibile la costituzione, in forza del decreto di trasferimento ex art. 596 c.p.c., di un diritto di usufrutto ricavato dal diritto di proprietà oggetto dell’avviso di vendita[2].

Invero, merita considerare che se il lotto è unico, l’ acquirente pluripersonale deve comprare il tutt’uno, posto che in caso contrario altererebbe la gara smembrando a suo grado il lotto unico in due o più lotti.

Ma se quello in vendita è un lotto “composto” (perché magari ricomprende un appartamento e il suo garage), l’esigenza di sistema sembra risiedere solamente in ciò, che l’aggiudicazione deve riguardare l’intero compendio collocato simultaneamente in vendita come complesso unitario, non una porzione di esso. Sarebbe, quindi, senz’altro inammissibile un’offerta che concernesse solo uno o più degli elementi che compongono l’aggregato e lo descrivono.

Ma al di fuori di questo caso, davvero di scuola, che – a fronte di condizioni di vendita dettagliate nell’avviso per cui consta pubblicazione – culminerebbe nella sanzione facile dell’inefficacia/inammissibilità dell’offerta, i contorni dell’aggiudicazione sembrano allargarsi all’opportunità di una scissione del diritto di proprietà in altrettanti diritti parziari.

 

3. Uno sguardo all’interesse primario della procedura esecutiva.

Una chiave di lettura diversa muove da una velata ovvietà: ubi lex voluit dixit. Oppure, rovesciando e concretizzando la prospettiva, per l’ipotesi che occupa nulla espressamente è escluso.

La questione va, allora, affrontata, non sul filo dell’astrattezza ordinamentale o attingendo alla ratio recondita di disposizioni che, in un processo per fasi, appaiono destinate a regolare altro, ma secondo un angolo di visuale idoneo a tenere insieme, in un panorama onnicomprensivo, tutti gli interessi della procedura esecutiva.

Se nulla è detto e nulla è escluso, non rimane, con buona evidenza, altra via che quella di apprezzare e ponderare se e in che misura la parcellizzazione di un diritto di proprietà tra più aggiudicatari disposti a conseguire situazioni giuridiche reali parziarie ridondi in pregiudizio degli interessi in parola.

E qual è a ben guardare il primo interesse che in quel panorama si staglia davanti agli occhi dell’interprete o del giudice? Senz’altro è quello che racchiude il senso stesso del processo che l’interprete sta studiando o il magistrato sta celebrando: l’esecuzione fruttuosa della liquidazione intrapresa.

In altri termini, che la monetizzazione del diritto giunga al suo epilogo reale, non è solo la preoccupazione predominante annessa all’esecuzione forzata, ma il nucleo telelologico basilare di quest’ultima, quindi la chiave di volta di tutte le questioni insicure, compresa quella in esame.

La spina dorsale del processo esecutivo è, in definitiva, salva e integra sol che questo processo approdi alla fisiologica dismissione dello stesso bene staggito e non di altro.

Che il contenuto di quel bene e del diritto che lo sottende sia “smontato”, in sede di trasferimento, e in tal guisa ripartito fra i formulatori della migliore offerta secondo la loro bisogna, non è aspetto che tradisca il persistente, parallelo conseguimento di tre obiettivi: la realizzazione efficace della vendita; la massimizzazione del relativo profitto ad appannaggio dei creditori; l’identità fra il bene della vita attinto dalla procedura e quello che dalla procedura fuoriesce per giungere a terzi, i quali, dietro corrispettivo di un prezzo, semplicemente ne chiedono lo smembramento in altrettanti diritti, pur senza invocare di più o di meglio di quanto il “contenitore” primigenio certamente accluda.

A me pare che lo “spacchettamento” del diritto in sede traslativa rimanga nel quadro di un processo adeguato alla scopo cui è destinato e non produca quindi effetti né insufficienti né esorbitanti rispetto ad esso. È quello che conta più del resto: la nozione di scopo governa la dottrina stessa del processo, tanto da postulare sotto traccia il rispetto di un principio di proporzionalità, ossia un nesso specifico tra il mezzo adoperato e il fine perseguito, di talché solo qualora il primo appaia eccentrico rispetto al secondo, esso si pone al di fuori del recinto tracciato da questo.

Mi spiego: la “direzione” di marcia del processo esecutivo alligna nella protezione di tutte le parti, in quanto esse sono suscettibili di essere soddisfatte o, viceversa, pregiudicate dal giudizio. Ma se si comparano – com’è giusto che sia – i vantaggi conseguibili dai creditori con i sacrifici imposti al debitore in ipotesi in cui il diritto di proprietà venga frazionato, non si registra squilibrio alcuno avuto riguardo alle finalità della soddisfazione esecutiva del credito senza pretermissione del debitore.

In tal senso, l’obiettivo ultimo del processo è preservato e il mezzo mira ad esso, indubbiamente centrandolo.

Senza trascurare che, se l’esecuzione forzata serve a realizzare la concreta volontà risultante da un precedente accertamento giurisdizionale (o comunque consacrata in un titolo esecutivo spendibile), facendo praticamente conseguire il bene in esso contemplato, non è il diritto pignorato a dover essere difeso nella sua dimensione fissa e rigida, atteso che, ad assurgere a baricentro del giudizio, è la necessaria soddisfazione della pretesa di credito; rispetto a quest’ultima ogni istituto deve assolvere, sul piano del diritto vivente, ad un compito ontologicamente ancillare. 

 

4. Confini della salvaguardia delle condizioni contenute nell’ordinanza di vendita.

Si può muovere da una domanda quasi retorica: quando le condizioni contenute nell'ordinanza di vendita possono dirsi rispettate?  Una risposta agevole fa combaciare il l’ossequio in parola con la corrispondenza esatta tra l’offerta formulata dal terzo interessato e il lotto stabilito d’autorità dall’organo della procedura e, come tale, posto in vendita (art. 576, n. 1 c.p.c.). Allora, certamente, una proposta irrevocabile d’acquisto che assumesse di poter “prelevare” in esito alla gara una “pezzo” soltanto del compendio che unitariamente si è ritenuto di includere dentro un lotto, impatterebbe, alterandole, sulle condizioni originarie del subprocedimento di vendita. Queste ultime rivelano una connotazione decisiva nella misura in cui influenzano le valutazioni e le determinazioni dei potenziali offerenti.

Ma quali sono gli elementi che “pesano” nell’economia del giudizio in virtù del quale un soggetto interessato decide di prender parte al subprocedimento o di desistere? Senz’altro, esse si riassumono more solito nel “prezzo base d’asta”; nel termine fruibile ai fini del versamento del saldo prezzo; nella articolazione e nella composizione fisica del lotto; nella identità effettiva del bene; nella sua funzione economica; nella durata e nell’estensione complessiva del diritto in rapporto alle situazioni giuridicamente facenti capo a terzi ed opponibili alla procedura.

Rispetto a questi aspetti, non vi è a vantaggio degli offerenti spazio di manovra per reciproci smarcamenti, sicché è certamente inaccessibile l’acquisizione di una sezione “minore” del lotto unico ad un prezzo inferiore rispetto a quello esposto nell’avviso di vendita.

E tuttavia, qualora i formulatori di un’offerta congiunta, rispettosa degli elementi passati in rassegna, ritengano di frazionare fra di loro la proprietà dell’intero lotto in una misura corrispondente alle proprie esigenze, non v’è davvero ragione processualmente sostenibile perché essi debbano venire espunti dalla competizione.

Ciò per talune convergenti ragioni. Intanto, perché il lotto comprensivo di più beni – esemplificativamente l’appartamento con annessi due box auto o una dependance – non costituisce una regola evincibile dalla legge o dal sistema, ma una determinazione tattica del venditore che, per il suo tramite, ritiene di poter dispiegare una maggior forza penetrativa sul mercato. Il lotto unitario, in altri termini, non è una imposizione di legge, men che meno una situazione che si riscontra in rerum natura. È, per vero, nulla di più che una scelta d’opportunità o – si colga il senso descrittivo – una mera “convenzione”.

Inoltre, è d’uopo tener conto che una determinazione “a tavolino” del venditore non è detto debba corrispondere alle occorrenze di chi acquista. Obbligare costui a conseguire un bene nella sua attuale estensione e destinazione, senza poter interferire sull’una e sull’altra, pur assicurando l’intero prezzo di vendita, rappresenta un’opzione ermeneutica che non assolve a nessuna finalità tangibile o incomprimibile.

Ed invero, che due soggetti formulino un’offerta congiunta, ripartendosi il lotto secondo le proprie necessità, eppure assumendo in solido fra loro l’obbligo dell’integrale pagamento del corrispettivo inserito nella proposta irrevocabile d’acquisto (se non “rilanciato” in costanza di gara sull’offerta più alta), è circostanza che non sovverte le condizioni di vendita. In primis, perché il prezzo e il tempo della vendita sono salvaguardati; in secundis, perché essi acquistano il bene e il diritto nella sua globale estensione, senza porzionarlo a monte, ma chiedendone una mera suddivisione a valle, quindi a gara vittoriosamente conclusa.

Il presupposto implicito di accessibilità del frazionamento endoesecutivo del bene (e del diritto) è allora quello della unicità dell'offerta, dal quale deriva il corollario in base al quale, qualora per qualsiasi cagione, la somma dovuta non venga integralmente versata entro il termine prefissato, vi è un inadempimento che rileva per l'intero ed è l'intera vendita a franare su sé stessa.

Immaginare una soluzione differente da quella che asseconda l’opportunità degli offerenti di conseguire insieme il bene, ripartendoselo in ragione delle proprie aspirazioni, cozza, essa sì, con il precipuo interesse di acquisire alla massa il prezzo di aggiudicazione.

In altri termini, pur di non consentire suddivisioni postume rispetto all’esperimento del tentativo di vendita, si terrebbero fuori dal novero dei potenziali offerenti, due soggetti disposti: a garantire esattamente il prezzo fissato nell’avviso di vendita e maggiorato finanche mediante eventuali rialzi; a conseguire tutto il lotto posto in vendita e il diritto reale che lo concerne, salvo goderne in modo diversificato, bensì rimettendo al giudice un frazionamento che il diritto civile consentirebbe loro di ottenere presso un notaio il giorno dopo.

L’obiettivo della massimizzazione del profitto della vendita forzata sconta una patente cesura nell’accidentale estromissione di soggetti interessati, ancorché costoro, non solo rispettino le condizioni economiche e cronologiche dell’alienazione coattiva, ma formulino, se del caso, una proposta contrassegnata da una segretezza insuscettibile di minare, tanto la trasparenza della gara –condotta anch’essa in maniera congiunta e sull’“intero” diritto – né il funzionamento del meccanismo dei rialzi d’asta, precluso solo allorquando siano sbilanciate le posizioni di partenza fra gli offerenti e precluse le reciproche facoltà di competere fino all’esito della gara sulla migliore offerta. 

Quale possa essere l’interesse giuridicamente sensibile ad escludere la suddivisione del diritto di proprietà, una volta sedimentato l’esito della gara e vagliata la migliore offerta, è profilo che resta opaco, come inespressivo rimane l’interesse pratico della procedura.

In buona sostanza, all’acquisto del diritto consegue, nel caso in esame, una differente intestazione formale. Cui prodest negarla?

Ed allora, mette punto osservare che l'offerta congiunta di acquisto del bene per diritti diversi che, nel loro insieme, coincidono in sommatoria con il diritto pignorato nei confronti del debitore esecutato, si palesa ragionevolmente ammissibile, anche in rapporto a sostanza e consistenza delle condizioni di vendita, delle connesse modalità, del tempo correlato, del meccanismo consustanziale alla gara sull’offerta migliore. La successiva intestazione formale dei diritti sul bene è aspetto che si pone all’esterno del circuito di una gara conclusa, tanto da non interferivi affatto.

Ed a voler chiudere il cerchio, il limite entro cui l’ipotesi della suddivisione del lotto fra i coofferenti appare concepibile è che l’offerta sia unica e comprenda l’intero. Essa deve indicare un corrispettivo globale relativo al compendio, senza parcellizzare inammissibilmente il riferimento del prezzo offerto ai singoli cespiti che lo compongono. Il che è un aspetto addirittura scontato, posto che in caso contrario gli offerenti sarebbero messi in grado di stabilire la suddivisione in lotti, in difformità da quella pronunciata nell'ordinanza di vendita, quindi con un’adulterazione grave del corretto svolgimento della gara.

Ma se ciascuno rimane vincolato al versamento dell’intero, la competizione non subisce avarie e manipolazioni. È un dato di fatto.

 

5. Il frazionamento come contingenza esterna alla procedura di selezione dell’offerta.

La formulazione di un’offerta congiunta in relazione al diritto di proprietà di un lotto, da parte di soggetti che ambiscono a guadagnare un’intestazione di diritti parziari sul lotto medesimo, postula una rassicurante necessità. Infatti, il decreto di trasferimento verrà emesso esclusivamente sul presupposto che il prezzo integralmente offerto sia stato altrettanto pienamente versato. In altri termini, che gli offerenti congiuntamente vittoriosi ottengano in sede traslativa l'intestazione di diritti reali altri e diversi da quello attinto dal pignoramento, non esclude la persistenza di un obbligo comune e perentoriamente solidale: quello al versamento del saldo prezzo nel termine accordato dal giudice.

In altri termini, che uno dei due offerenti divenga titolare futuribile, per suddivisione, di un diritto reale meno esteso di quello dell’altro, oppure di un diritto parziario che attenga ad un cespite compreso nel lotto, di minor valore o dimensione rispetto ai restanti in esso annoverati, non lo slega dal rispetto di un obbligo poziore e già invariabilmente sorto: quello a versare tutta la cifra offerta, quale che sia la ripartizione interna concordata.

E del resto, se la segmentazione del diritto di proprietà rappresenta una contingenza che si pone al di fuori dal piano della procedura di selezione del migliore offerente, tanto da non potere incidere sul relativo corso, essa rappresenta una evenienza che si colloca sul retro dell’assunzione già accaduta, per offerta irrevocabile, di un obbligo di acquisto fisiologicamente rivolto all’intero compendio e per l’intero prezzo.

E del resto, nella vendita senza incanto – ormai divenuta schema di riferimento raramente eludibile – gli interessati all’acquisto sono tenuti a presentare immediatamente, entro il termine scandito nell’ordinanza che dispone la vendita, offerte di acquisto del bene staggito, che non solo sono irrevocabili, ma immancabilmente devono rispettare, a pena di inefficacia, le condizioni espresse dall’art. 571 c.p.c.

Vi è dunque che, nei rapporti con la procedura, gli aggiudicatari, quali che siano gli accordi di frazionamento interni, avendo svolto un’offerta di acquisto congiuntamente, rispondono in solido dell'adempimento dell'obbligazione di versamento, di modo che qualora questo sia solo parziale, esso si ripercuote in danno degli altri, provocando la decadenza di tutti.

 

6. Ambito privatistico e contesto coattivo.

La depressione che ha ammorbato nell’ultimo decennio l’economia del mondo pone l’urgenza di una chiave di approccio tesa ad approssimare al massimo la vendita coattiva a quella privatistica di un bene.

Se in quest’ultima è ben possibile che un soggetto acquisti la nuda proprietà e contestualmente un altro consegua l'usufrutto, non sembrano rivelarsi intralci insormontabili a che ciò sia consentito anche nella vendita forzata, a maggior ragione in quanto, rimanendo detti acquirenti obbligati in solido al pagamento dell’intero, la suddivisione del dominium non comporta alcuna ripercussione negativa.

Nell’esempio dei genitori che vogliano riservare a sé stessi l’usufrutto, intestando la nuda proprietà al figlio, è evidente lo sbilanciamento di competitività che si avallerebbe qualora ciò che è stimato come ovvio nel contesto privatistico, ossia le deduzione di usufrutto, fosse interpretativamente interdetta nell’ambito degli acquisti coattivi.

In ipotesi in cui detti genitori fossero costretti a recarsi dal notaio il giorno dopo la firma del decreto, per ripartire insieme al figlio i diritti acquistati, essi sarebbero ragionevolmente indotti a schivare il problema e l’aggravio di costi, magari puntando sull’appartamento di fianco a quello staggito o verificando l’opportunità di comprarne uno nel palazzo di fronte con l’ausilio di un agente immobiliare.

In realtà, non constano ragioni che raccomandino di distinguere il caso in cui, a fronte di una offerta unica e in conformità all’istanza correlata i due offerenti congiunti siano resi intestatari – come avviene pacificamente a tutte le latitudini giudiziarie – l’uno di una quota minoritaria dell’intero (ad esempio un quarto) e l’altro di una porzione maggioritaria (i residui tre quarti), dal caso limitrofo in cui i due offerenti domandino – sempre e solo con l’offerta, giammai in un momento successivo – di attribuire all'uno l'usufrutto (o l’abitazione) e all'altro la nuda proprietà o di intestare all’uno un elemento del compendio e all’altro quello rimanente.

Al tempo della stagnazione planetaria, in definitiva, si lascia preferire l’interpretazione che agevola lo sbocco liquidatorio, piuttosto che quella che lo frena o lo occlude. Ed allora, l’"identità" che deve interessare non è tanto quella tra i diritti, ma quella naturalistica tra il bene pignorato e bene trasferito. La corrispondenza che rileva non è quella, in altri termini, tra il diritto su cui ricade il pignoramento e i diritti che vengono formalmente intestati agli aggiudicatari, ma la simmetria fra il cespite trasferito e quello vincolato dalla trascrizione. Una correlazione improntata alla immutabilità fra il diritto fotografato dal vincolo pignoratizio e quello che si pretenda debba essere invariabilmente alienato, è un profilo che non sortisce alcuna utilità di sistema giuridico, deviando nel contempo la vendita forzata da quello economico.

Del resto, l’art. 586 c.p.c., riguardato nel suo corpo testuale, è al “bene espropriato” che fa immediato riferimento, ponendo in un piano collaterale la consistenza finale dei diritti trasferiti, purché ricompresi nell’estensione di quello originariamente facente capo al debitore.

 

7. Il profilo della coerenza fra pignoramento, aggiudicazione e decreto ex art. 586 c.p.c.

Sarebbe inammissibile una richiesta di frazionamento del diritto di proprietà avanzata dopo l'aggiudicazione poiché il decreto di trasferimento deve ineludibilmente coincidere con quella.

Ma al netto di questo profilo, la scissione del diritto di proprietà nella fase lato sensu traslativa della vendita non travolge neppure il principio della conformità del trasferimento all’oggetto dell'aggiudicazione e della corrispondenza di questa al pignoramento.

Un dato deve rimanere saliente: il bene colpito (o il diritto attinto) col pignoramento dev’essere venduto per l'intero e per l’intero esso è venduto quand’anche sia, con il decreto di trasferimento, specificamente frazionato.

Si intende dire che, nel caso in cui due soggetti prevalgano formulando una comune offerta sull’intero, invocandone sic et simpliciter la suddivisione nel momento in cui il compendio viene aggiudicato,  il compendio aggiudicato è proprio quello che è stato a suo tempo pignorato e che, come tale, viene trasferito.

Invero, non è dal pignoramento che sorgono diritti reali minori prima inesistenti. Il pignoramento non crea alcunché di nuovo, limitandosi ad attingere il diritto sussistente. È dall’acquisto del diritto, che consegue al vittorioso esperimento del tentativo di vendita, che sorgono i diritti parziari; il decreto di trasferimento provvede, in tal senso, a consacrare mediante intestazioni formali le indicazioni rese con l’offerta dai due o più aggiudicatari già all’atto di questa.

 

8. Considerazioni conclusive.

L’assegnazione di immobili interi costituenti un lotto unico tra più offerenti, sul presupposto della solidarietà di entrambi per l'intero prezzo offerto, è una via transitabile. Indulgere nel rigore formale, peraltro non sollecitato dalla legge, implica una compromissione degli interessi della procedura e del suo scopo liquidatorio.

Rimettere gli acquirenti dinanzi al notaio per consentire loro di scomporre e ripartirsi il diritto reale fa attrito, a rigore, con l'esigenza commerciale di avvicinare la vendita giudiziaria a quella privatistica e col criterio ermeneutico che postula l’adozione di una interpretazione che agevola, anziché rallentare, la liquidazione.

Ed allora è più plausibile una presa d’atto: non vengono in rilievo profili ostativi rispetto all’accettazione di un'offerta pluripersonale che - ferma restando l'aggiudicazione dell'intero lotto composto – ne preveda lo smembramento in due sottolotti, afferenti ciascuno dei plessi che lo compongono, oppure il frazionamento dell’unico compendio in due diritti parziari a fronte della primigenia proprietà.

Alla luce delle riflessioni che si è provato a condurre, non si rinvengono, d’altronde, ragioni specifiche che suggeriscano di sceverare – attribuendo alle stesse una sorte divaricata – l’ipotesi in cui l'acquisto dei coofferenti avviene per quote indivise, da quella in cui il bene, anziché per quote, si frazioni per diritti diversi[3].

Ciò in quanto, ogni qualvolta gli interessi che innervano il processo esecutivo sono mantenuti intatti, la questione delle modalità di suddivisione del bene tende a non riguardare più la procedura, ma solo i soggetti che dalla procedura acquistano il compendio di beni. 

 

 

[1] Trib. Milano, 30 aprile 2001, in Riv. Esecuzione Forzata, 2003, 623.

[2] Campese, L’espropriazione forzata immobiliare dopo la legge 14.5.2005, n. 80, Milano, 2006; Soldi, Manuale dell’esecuzione forzata, 2013, p. 1310.

[3] Astuni, Il trasferimento dell?immobile. Stabilità dell’aggiudicazione e della vendita, in Fontana, Romeo (cur.), Il nuovo processo di esecuzione, II ed., Padova, 2015, 770.