Sommario: 

1. Il decreto di San Cirillo e la novella dell’art. 568 c.p.c.
2. Valore di mercato e valore ai fini dell’espropriazione. Compiti dell’esperto
3. Valore di mercato e valore di vendita forzata. Definizioni
4. Metodologie di valutazione e Codice delle Valutazioni Immobiliari
5. Il metodo del confronto di mercato
6. Il valore di vendita forzata
7. Conclusioni e compensi

1. Il decreto di San Cirillo e la novella dell’art. 568 c.p.c.

Sono trascorsi ormai tre anni dalla novella dell’art. 568 c.p.c., ad opera del d.l. 83/2015, convertito con l. 132/2015, ma deve constatarsi con rammarico che nelle aule di giustizia il significato delle espressioni usate dal legislatore rimane per lo più misconosciuto e si prosegue così a redigere e ad accettare rapporti di valutazione old style, come se una novella non vi fosse stata, nell’indifferenza dei tecnici e nell’ignoranza degli addetti ai lavori, giudici e avvocati.

Si tratta tuttavia di un atteggiamento non condivisibile, solo parzialmente giustificato, quanto a giudici e avvocati, dal fatto che sono in gioco questioni e competenze di carattere squisitamente tecnico, apparentemente estranee alla rispettiva formazione.

Di qui una tradizionale, maggiore, se non esclusiva attenzione dei giudici agli aspetti processuali e a quelli relativi alle due diligences (art. 173 bis d.a. c.p.c.), alla regolarità del processo e alla validità del pignoramento, ma ciò non può portare a trascurare completamente il problema della congruità della stima, o ad affidare il giudizio sulla stessa unicamente alla propria esperienza o al proprio intuito o buon senso, perché, se è vero che l’impatto di una due diligence errata sull’esecuzione può essere letale, potendo comportare anche la nullità del trasferimento (aliud pro alio), non meno importante è l’impatto di una stima errata sui tempi della procedura, che hanno poi un riflesso macroeconomico, se è vero che la durata media delle procedure ci vede fortemente penalizzati nella classifica doing business della banca mondiale, ove arranchiamo al 108° posto, quando i nostri competitors a livello europeo stanno sotto il 50°.

D’altro canto, come non è concepibile un giudice delegato che non possegga un minimo di competenza nella lettura dei bilanci o qualche rudimento di economia aziendale, parimenti non è accettabile che un giudice dell’esecuzione non abbia un’infarinatura di base in ambito estimativo, che gli consenta di comprendere, razionalmente e non intuitivamente, se una valutazione sia congrua, adeguata e metodologicamente corretta.

Si deve aggiungere che un atteggiamento di indifferenza verso la novella legislativa, oltre ad essere concettualmente errato, in quanto ogni novella tende a modificare l’ordinamento giuridico e sta all’interprete capire in che termini e in che modo concretizzarla, rischia altresì di frustrare le prospettive di efficientamento del processo esecutivo ricercate dal legislatore con le numerose riforme degli ultimi anni, non potendosi dimenticare come la ratio di tali interventi (d.l. 90/2014, d.l. 132/2015, d.l. 59/2016 e relative leggi di conversione, solo per citarne alcuni) risiede dal tentativo di recuperare competitività al sistema e, quindi, deve presumersi che anche il novellato art. 568 c.p.c. abbia e debba avere, nelle intenzioni del legislatore, la sua parte in questo processo di efficientamento delle procedure di recupero dei crediti.

Non può infatti trascurarsi di considerare come, tra le scommesse e le chiavi di lettura delle riforme, vi sia senza dubbio il tentativo di rendere appetibili gli acquisti all’asta, da un lato rendendo l’acquisto sicuro, mediante sempre più accurate due diligences, dall’altro rendendo quell’acquisto altresì conveniente, mediante la possibilità di effettuare offerte ridotte di non più di ¼ rispetto al prezzo base d’asta (non si entra qui nel complicato discorso della teoria dei giochi che sarebbe alla base di tale novella), ma è evidente come l’aspettativa di una più rapida collocazione del bene sul mercato, che tale possibilità vuole perseguire, rimarrebbe frustrata, laddove non si coniugasse ad una esattezza della valutazione di partenza.

D’altro canto ci si è lamentati per anni di stime troppo elevate e delle ricadute che esse avevano sui tempi delle procedure, ma ci si è limitati ad affidare la giusta reazione del sistema ad una norma latamente punitiva, come l’art. 161 co. 3 d.a. c.p.c., senza ricercare a monte l’antidoto contro una tale deriva.

Queste poche righe hanno appunto lo scopo di fornire al G.E. gli strumenti per dare concreta attuazione all’art. 568 c.p.c. e per districarsi nelle valutazioni.

2. Valore di mercato e valore ai fini dell’espropriazione. Compiti dell’esperto.

Cominciamo col dire che l’art. 568 c.p.c. si caratterizza per la prima volta per il rigore lessicale, in quanto lo stesso, nel parlare di valore dell’immobile ai fini dell’espropriazione e di valore di mercato, fa uso di termini tecnici, laddove il vecchio testo della norma contemplava solo il primo.

Dal testo della norma si evince chiaramente come il giudice, con l’aiuto dell’esperto, ma anche in forza delle ulteriori informazioni raccolte, in primis dall’esperto, ma anche da altri soggetti (tra i quali non va trascurato il custode, sia perché è il soggetto che dovrà poi rapportarsi col mercato, sia per l’esperienza sul campo che potrebbe spendere), debba stabilire a che prezzo mettere in vendita il bene, partendo dal valore di mercato e apportando le correzioni del caso, necessarie a tenere conto delle peculiarità delle vendite forzate.

E va subito precisato che, con tale operazione di adattamento, hanno poco a che vedere le detrazioni previste dall’art. 568 co. 2 c.p.c., in quanto pare del tutto evidente che la maggior parte di esse non costituisce una peculiarità delle vendite forzate, venendo usualmente praticate anche nel libero mercato. Con l’unica rilevante eccezione dell’assenza di garanzia per vizi infatti, forse che, in caso di spese condominiali arretrate insolute, l’acquirente non pretenderebbe di scomputarle dal prezzo, prima di recarsi dal notaio? E altrettanto non varrebbe con riferimento alla regolarizzazione catastale e urbanistica?

L’errore in questo caso è ritenere che l’art. 568 co. 2 c.p.c. esaurisca le operazioni che occorre compiere per passare dal valore di mercato al valore di vendita forzata, che, pur muovendo dal primo, dipende invece da una serie di c.d. assunzioni, nelle quali entrano in gioco anche le performances del singolo ufficio giudiziario (in quanto tempo e a che valori si aggiudica? In quanto tempo viene emesso il D.D.T.? In quanto tempo il bene viene liberato e consegnato all’aggiudicatario? Sono solo alcune delle assunzioni prese in considerazione ai fini del passaggio dal valore di mercato al valore di vendita forzata, ma esse sono indicative di come la nostra attività abbia delle ricadute anche nella valutazione del bene, per non dire ai fini del rating di un credito in fase di cartolarizzazione).

Il compito dell’esperto è quindi quello di determinare il valore di mercato e, a partire da esso, una volta apportate le detrazioni richieste dalla legge, sulla scorta di assunzioni, proporre al giudice dell’esecuzione e ai creditori un valore di vendita forzata.

Tale compito, ossia il fatto che all’esperto tocchi proporre un valore di vendita forzata e che, quindi, non ci si possa limitare a determinare il valore di mercato e ad applicare le detrazioni di legge, è a volte misconosciuto dagli stessi valutatori, sulla scorta di una lettura del mero tenore letterale della norma, ma è agevole rendersi conto di come le cose non stiano così e che al valutatore sia richiesto di proporre un possibile valore di vendita forzata.

Da un lato, infatti, non si comprenderebbe come il giudice potrebbe giungere a determinare il valore di vendita forzata, posto che, come cennato e come si spiegherà in seguito, l’individuazione di tale valore non passa (solo) attraverso le detrazioni di legge, ma soprattutto attraverso assunzioni, che non sono scritte nella norma, ma che fanno parte del bagaglio culturale tecnico dell’esperto, nonchè per la scelta di quali assunzioni ritenere rilevanti e per il peso da assegnare a ciascuna di esse, tenendo conto che alla determinazione del valore di vendita forzata non può procedersi semplicemente applicando una certa percentuale di ribasso al valore di mercato indicato dall’esperto. Saremmo nell’empirico e non nel tecnico, e non è accettabile che in un’aula di giustizia ci si muova pressappoco e a tentativi.

D’altro canto, si consideri che la stessa introduzione del co. 3 dell’art. 161 d.a. c.p.c., in forza del quale il compenso dell’esperto si determina in base al valore di vendita (e non quindi sul valore di stima iniziale), costituisce chiaro indice del fatto che è tale valore (valore di liquidazione si potrebbe dire) che all’esperto in definitiva si chiede di ricercare, che poi ai fini del processo esecutivo è l’unico valore che interessa. Di tanto si trova conferma nella risposta del Governo ad interrogazione scritta n. 4-06699, ove si legge che “la disposizione normativa costituisce, dunque, un precipitato logico del principio generale, ricavabile dal sistema dell’espropriazione forzata, che, impone(ndo, ndr) di procedere alla stima secondo criteri di presumibile valore di realizzo dei beni…”.

3. Valore di mercato e valore di vendita forzata. Definizioni.

Ma perché valore di mercato e valore di vendita forzata sono così differenti e come si determinano? Partiamo dalle definizioni.

Il valore di mercato (detto anche Open Market Value o O.M.V.) trova una definizione nell’art. 4 co. 1 lett. 76) del regolamento n. 575/2013, ove si legge che per tale s’intende “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni”.

Questo concetto subisce la contaminazione di varie discipline e si palesa attraverso lo studio delle transazioni immobiliari, che l’esperto analizza per formulare un “valore di stima di beni nel libero mercato”. Uno studio da parte del peritus materiae del  rapporto simbiotico e d’interscambio che sussiste tra l’economia ( “l'importo stimato …" si riferisce ad un prezzo espresso in termini di denaro da pagare per attività in una libera transazione di mercato) e l’estimo ("… al quale l’ immobile verrebbe venduto …" si riferisce al fatto che il valore di un immobile è un importo stimato, piuttosto che un importo predeterminato).

La caratteristica fondamentale del valore di vendita di un bene nel libero mercato è la razionalità delle scelte degli operatori economici che vi operano, che presuppone libertà di iniziativa, una adeguata base informativa (di qui il richiamo alla promozione commerciale) e il comune intento di massimizzare la propria utilità.

Tali caratteristiche non si ritrovano nel valore di vendita forzata, che non segue la curva della “domanda e dell’offerta” alla base del libero mercato, valore anche definito come “la somma ottenibile per l’immobile nei casi in cui, per qualsiasi ragione, il venditore è costretto a cedere l’immobile“ (linee guida ABI A.1.4.1)

Anche le figure che, in detto segmento, concorrono alla vendita, proponente e accettante, che si esprimono mediante una trattativa, sono differenti dalle figure che operano per la vendita nel mercato forzoso (a puro titolo di esempio e intuitivamente, manca la libertà di iniziativa delle parti o di una di esse, la formazione della volontà è conformata da norme procedurali, che attengono anche ai tempi e ai modi della collocazione sul mercato del bene, il creditore ha fretta di vendere e il pubblico cerca l’affare). Come detto parte del gap dipende anche dalle performances di ciascun tribunale.

Chiaro quindi, per inciso, che una parte di questa distanza potrebbe essere colmata se si adottassero best practices volte a limitare alcuni tra i più evidenti aspetti di divaricazione del libero mercato rispetto al mercato delle vendite forzate, soprattutto quelli attinenti alla adeguata promozione del bene, ma questo attiene all’interpretazione di altre norme, come l’art. 490 co. 3 c.p.c. (pubblicità commerciale complementare, nell’ambito della quale si annovera ad es. il postal target, che oggi potrebbe essere sostituito da più efficienti strumenti quali google adwards o facebook advertising, che consentono di inviare messaggi personalizzati, oppure protocolli di collaborazione tra ufficio giudiziario e agenzie immobiliari, ecc.), o alle funzioni liquidative del Custode, che esulano dalla presenta esposizione.

4. Metodologie di valutazione e Codice delle Valutazioni Immobiliari.

Compresa la fondamentale distinzione tra O.M.V. e J.M.V., si può passare a fornire qualche utile indicazione per una corretta determinazione dell’uno e dell’altro.

A tal proposito il giudice non dovrebbe in effetti temere di sconfinare dalle sue competenze, per impingersi in questioni tecniche a lui non congeniali, da un lato perché comunque, in caso di osservazioni, il G.E. non potrebbe esimersi dall’emettere un giudizio sulla scorta degli elementi forniti dalle parti, il che presupporrebbe comunque un’analisi di questioni tecniche, dall’altro perché comunque, nell’interpretazione di norme che rinviano ad un sapere tecnico scientifico, il giudice è tenuto a far riferimento al criterio della miglior scienza ed esperienza del momento, che con una certa approssimazione può individuarsi nel fatto che un certo sapere tecnico sia generalmente condiviso (che a sua volta passa per la pubblicazione di una scoperta scientifica, l’esposizione alla critica del mondo accademico scientifico, la resistenza alle critiche, per giungere alla condivisione di quel sapere, fino a che non verrà falsificato).

In concreto, allora, e per quanto interessa in questa sede, si ritiene che il giudice non possa prescindere dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, strumento che non costituisce un manuale di estimo, ma che fornisce principi e linee guida sulle corrette metodologie di stima da adottare, sui principi e linee guida, a seconda delle diverse finalità della valutazione.

Vale la pena infatti di rammentare che detto Codice ha ricevuto l’avallo e la sottoscrizione di tutti gli ordini delle professioni tecniche, svariati ministeri, ABI, associazioni, ecc., con la conseguenza che uno strumento così largamente approvato, non può non costituire un punto di riferimento, e per i valutatori, e per chiunque abbia a che fare con una valutazione, ivi compresi giudici e avvocati.

Tre le metodologie di valutazione proposte si ricordano: market approach (o del confronto di mercato), income approach (o dei ricavi), cost approach (o dei costi), in ordine di preferenza.

Si tratta di metodologie di valutazione da tempo invalse in ambito internazionale, essendo state recepite dagli International Valuation Standards (IVS), European Valuation Standards (EVS), Royal Institution of Chartered Susveyors (RICS), nonché dalle linee guida A.B.I., per l’utilizzo delle quali a livello bancario, anche ai fini dell’art. 120 duodecies T.U.B., si richiede una speciale qualificazione o certificazione (ad es. quella di R.E.V., valutatore europeo riconosciuto).

Nella consapevolezza che i suddetti standards spesso sono sorti in contesti economico sociali immobiliari assai differenti (negli U.S.A. in particolare, ove si utilizzano tecniche e caratteristiche costruttive fortemente standardizzate), va comunque osservato che l’adozione di queste metodologie costituisce, come dicono le sigle, volendo riportare il discorso alla tradizionale distinzione giuridica tra standards e rules, uno standard, ossia un livello ottimale di diligenza, atto a soddisfare il livello minimo di professionalità richiesto all’homo eiusdem professionis et condicionis e, quindi, atto a dare concretezza all’art. 1176 co. 2 c.c.

5. Il metodo del confronto di mercato.

Brevemente, il metodo del confronto di mercato (M.C.A.), sul quale ci si sofferma, è quello più rilevante, nonché quello al quale ha avuto più direttamente riguardo il legislatore del 2015. Lo si ricava ancora una volta dalla risposta 4-06699 sopra citata, nella quale si legge che “lo scopo dell’intervento è stato, all’evidenza, quello di incentivare gli esperti nominati a procedere alla valutazione dei beni impiegando il criterio di stima della comparazione con i prezzi di mercato..”.

Esso prevede di ricavare il valore di mercato sulla scorta di compravendite effettive di immobili analoghi, riscontrate nella zona di riferimento, in un certo lasso di tempo, e presuppone quindi la concreta disponibilità dei c.d. comparables, comparabili, ossia degli atti di transazione.

L’abilità dell’esperto starà quindi nell’individuare l’esatto segmento di mercato, reperendo le transazioni, enucleando quelle che presentano maggiore attinenza con l’immobile da valutare, individuando anche e soprattutto le differenze, per comprendere come esse possano incidere sulla determinazione del valore di mercato finale.

La valutazione in concreto, poi, è cosa complessa ed estremamente tecnica, basti pensare che per ottenere la certificazione come valutatore immobiliare, secondo la norma UNI 11558, è necessario possedere nozioni di economia, valutazione, finanza, investimenti, statistica, legislazione immobiliare, urbanistica, ambientale, principi di diritto costituzionale, dei contratti, di diritto civile, di tassazione dei redditi, di contabilità, catasto, registro, principi di costruzione di edifici e, last but not least, etica professionale.

Ciò non toglie che al giudice spetti individuare e dare indicazioni all’esperto (laddove intenda farlo in sede di quesito) sulle metodologie da adottare, o quanto meno che il giudice possa e debba conoscere le metodologie più affidabili, al fine di verificare, in sede di studio del rapporto di valutazione o a seguito di contestazioni, se esse siano state o meno adottate.

E quindi si può già fin da ora dire che vanno rifiutate con decisione valutazioni fondate su quotazioni O.M.I., borsino immobiliare, expertise.

Quanto a O.M.I. e borsino immobiliare o analoghi strumenti, si consideri che trattasi appunto di quotazioni e non di stime, rispetto alle quali la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di precisare come esse siano “…idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima” (Cass. 25707/2015).

Esse quindi potranno essere utilizzate dall’esperto a fini di verifica, confronto, aggiustamento o altro, ma non potranno costituire elemento portante della valutazione e, in ogni caso, la liquidazione del compenso dell’esperto che vi abbia fondato il proprio rapporto di valutazione dovrebbe avvenire ai sensi dell’art. 13 co. 2 d.m. 182/2002 (stima sintetica, compenso ridotto del 50%).

Quanto all’expertise, si tratta di una pratica professionale in base alla quale si stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico, basato sull’esperienza e sulla competenza del valutatore, stima quindi svolta in modo soggettivo e non sulla scorta di uno standard valutativo, la cui principale caratteristica quindi è la non dimostrabilità e la non verificabilità, se non ex post, in base all’esito della vendita (è proprio con riferimento e in contrapposizione a tale metodologia di stima che è stato introdotto il co. 3 dell’art. 161 d.a. c.p.c., sopra citato, che aggancia i compensi dell’esperto al valore di liquidazione).

Nella maggior parte dei casi le stime sono condotte in base ad una combinazione di tali ultime metodologie (ammesso che l’expertise possa definirsi una metodologia), ma sono entrambe da rifiutare, perché, come si suol dire, due errori non fanno una cosa giusta.

Discorso a parte merita la determinazione del valore di mercato attraverso i c.d. asking prices, ossia i prezzi a cui i beni vengono offerti sul mercato. Va detto che tale metodologia non è estranea agli I.V.S., ma al contempo essa ha carattere residuale (cfr norma UNI 11612:2015), essendo tendenzialmente limitata ai casi in cui non si riescano in alcun modo a reperire comparables o ai casi in cui quelli reperiti siano da reputarsi non attinenti o non del tutto affidabili e, comunque, richiede degli adattamenti ulteriori per colmare la distanza che separa l’offerta dalla domanda e individuare il possibile punto d’incontro tra le due, per cui richiede spesso una approfondita conoscenza dell’andamento del mercato e del settore di riferimento.

Una stima fondata sugli asking prices quindi non va a priori rifiutata, ma va attentamente vagliata, onde appurare che l’uso dei prezzi offerti, anziché di quelli riscontrati in transazioni effettive, sia effettivamente giustificato e non costituisca un facile escamotage per l’esperto per non impegnarsi nella ricerca di dati più concreti.

6. Il valore di vendita forzata.

Detto del valore di mercato, come si determina il valore di vendita ai fini dell’espropriazione?

Si è già avuto modo di chiarire che nell’ipotesi di vendita giudiziale non possono essere soddisfatte una o più delle condizioni richieste dalla definizione di valore di mercato, tra cui:

• non è sempre possibile visionare l’immobile;
• vi sono limitazioni alla pubblicità immobiliare;
• le condizioni di finanziamento del prestito necessario all’acquisto potrebbero differire rispetto ad una compravendita ordinaria;
• le parti o almeno una di esse non si determina liberamente;
• i tempi del trasferimento e quelli di entrata in possesso dell’immobile spesso sono incerti.

Per colmare la distanza che queste differenze vengono a creare tra il libero mercato e il mercato delle vendite forzate, distanza che si traduce evidentemente in una differente valutazione, spesso frutto di un adeguamento del valore di mercato (correzione dei prezzi marginali, ponderazione dei saggi di capitalizzazione, ecc.), si suole ricorrere ad assunzioni, perciò si parla di valore di mercato con assunzioni, tra le quali le linee guida A.B.I. e il Codice delle Valutazioni Immobiliari (capitolo 15 par. 4.3) riportano:
dati immobiliari (prezzi e caratteristiche) dei beni venduti in procedure analoghe;

• risultanze e andamenti delle compravendite;
• indagini statistiche delle vendite giudiziarie del singolo tribunale o nazionali;
• ulteriori elementi desumibili dalle performances del tribunale di riferimento (tempi di vendita, ecc.).

In ogni caso, proseguono le linee guida A.B.I., il valore di mercato con assunzioni non può essere determinato in base ad una semplice e non motivata riduzione forfettaria e percentualmente standardizzata sul valore di mercato.

E’ quindi evidente che, una volta determinato dall’esperto il valore di mercato con assunzioni, da proporre al G.E., al fine di una vendita immediata, in primo esperimento, può incidere, positivamente, l’adozione da parte dell’ufficio giudiziario di strumenti pubblicitari complementari, atti ad avvicinare le modalità promozionali degli immobili in asta a quelle degli immobili compravenduti nel libero mercato (si è parlato di google adwords e facebook advertising, mediante i quali ad esempio a Vicenza si è riusciti a collocare un intero complesso di diversi appartamenti nel giro di sei mesi circa, per lo più entro i primi due esperimenti di vendita).

Per l’esperto, i coefficienti correttivi che portano a passare dal valore di mercato al valore di vendita forzata sono influenzati anche dalla conoscenza delle performances del singolo tribunale ove la procedura si svolge, in particolare dei valori e tempi di aggiudicazione degli immobili.

E’ controverso (con prevalenza anzi della tesi negativa), nella dottrina dell’estimo, se si possa o meno procedere alla determinazione del valore di vendita forzata usando direttamente come comparables i prezzi e le caratteristiche degli immobili in asta (soluzione forzata laddove si dovesse accentuare la divaricazione tra i due segmenti di mercato, quello libero e quello forzoso, con caratteristiche così peculiari e differenti l’uno dall’altro, da renderli reciprocamente impermeabili). Meglio quindi lasciare alla dottrina dell’estimo la soluzione di questo dilemma.

Allo stato attuale è comunque certo che utili informazioni per comprendere la distanza che nel caso concreto potrebbe separare il libero mercato dalla vendita forzata e, quindi, i rispettivi valori di vendita, possono rinvenirsi mediante banche dati dei decreti di trasferimento.

In attesa che il P.V.P. venga popolato e che si disponga di una banca dati ufficiale e completa dei prezzi degli immobili aggiudicati, con le relative caratteristiche, presso il tribunale di Vicenza, nell’ambito di un progetto alternanza scuola lavoro, è stata realizzata appunto una mappatura dei decreti di trasferimento, con le caratteristiche degli immobili, i prezzi di aggiudicazione e il raffronto con le perizie.

Ma anche laddove una tale banca dati non vi sia, è bene sapere che la maggior parte delle informazioni sulle aggiudicazioni possono essere agevolmente richieste e fornite dal gestore della pubblicità immobiliare, in quanto tutti i principali gestori da anni dispongono di un archivio informatico contenente molte delle informazioni suddette.

Una volta quindi che l’esperto prima e il giudice poi dovessero rendersi conto che vi è una notevole discrasia tra il valore di mercato, come risultante dal metodo del confronto di mercato, e gli esiti delle aggiudicazioni, non rimarrà che riflettere sulle cause di tale divaricazione e, se del caso, procedere ad un adeguamento del valore, anche con una riduzione percentuale, che in tal caso non sarebbe ingiustificata, ma troverebbe motivazione nell’analisi statistica dei dati storici delle aggiudicazioni.

7. Conclusioni e questione dei compensi.

Volendo quindi trarre le conclusioni della disamina che precede e, al contempo, fornire una sorta di vadmecum per il G.E., possono evidenziarsi i seguenti passaggi, utili a porre le basi per una valutazione metodologicamente adeguata.

A monte:

• scegliere gli esperti tra i professionisti certificati o qualificati o, quanto meno, assicurarsi in base al curriculum che gli stessi abbiano adeguata conoscenza e formazione nell’uso degli I.V.S. Lo stesso C.S.M. nelle linee guida recentemente diramate ha avuto modo di rilevare come il criterio della rotazione degli incarichi, espressamente previsto per i C.T.U. e i delegati, ma secondo molti dirigenti degli uffici giudiziari immanente al sistema della imparziale amministrazione della giustizia, va comunque contemperato con l’esigenza del buon andamento della funzione giurisdizionale, che impone che la scelta ricada su periti competenti e che gli stessi possano altresì beneficiare di un numero di incarichi tale da sviluppare la propria professionalità e da assicurare introiti adeguati.
• precisare nel quesito, accanto a tutte le indicazioni inerenti le due diligences, che la determinazione del valore di mercato deve essere condotta sulla scorta del Codice delle Valutazioni Immobiliari, con preferenza per il market approach.

A valle:

• verificare che la stima non sia stata effettuata in base ad expertise o quotazioni O.M.I. o borsino immobiliare o asking prices.
• verificare che l’esperto si sia fatto dare dal gestore della pubblicità immobiliare un estratto della banca dati delle esecuzioni della città, paese, zona di riferimento dell’immobile e ne abbia tenuto conto ai fini della determinazione del valore di vendita forzata.

Già solo con questi piccoli accorgimenti possono raggiungersi risultati apprezzabili.

Sempre sulla scorta dell’analisi statistica condotta a Vicenza in seno al progetto di alternanza scuola lavoro, si è riscontrato un netto miglioramento sui tempi e valori delle aggiudicazioni.

Per le procedure recanti rg dal 2013 in avanti infatti, ossia quelle per le quali si sono adottati i suddetti criteri di stima, si è riscontrato un ribasso percentuale medio sul prezzo base d’asta del 33%, il che significa, tenuto conto che l’offerta minima può essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base d’asta, che ci si sta avvicinando all’aggiudicazione in primo esperimento di vendita e che, comunque, in secondo esperimento l’aggiudicazione avviene per lo più a seguito di gara.

Naturalmente sarebbe illusorio pensare che tale risultato discenda semplicemente da un maggior rigore nelle stime e dall’adozione di standard affidabili, potendosi imputare in parte anche alla ripresa del mercato immobiliare (ma solo in parte, in quanto il volume di crescita delle aggiudicazioni in tre anni è stato molto superiore a quello generale del mercato immobiliare), ma anche ad alcuni accorgimenti adottati in tema di pubblicità e di custodia, dei quali forse si avrà modo di trattare in altra occasione, ma sarebbe altrettanto fuorviante (oltre che ingeneroso per gli esperti e l’impegno da essi profuso) ritenere che l’adozione di tali standard non abbia in qualche modo influito sui risultati.

Un’ultima notazione s’impone e riguarda i compensi.

Come si è forse colto dalla esposizione che precede, la valutazione, se condotta in modo serio e sulla scorta delle metodologie suggerite dagli I.V.S., è questione complessa e dispendiosa, che richiede competenze trasversali e una formazione specifica e costosa.

Ciò non può non avere il suo riscontro sul piano della liquidazione del compenso dell'esperto, sul quale si registrano soluzioni e metodologie differenti tra i vari uffici giudiziari, spesso influenzate dall'esigenza di contenimento dei costi delle procedure.

Tuttavia, al di là delle differenti sensibilità, non si può prescindere da alcuni punti fermi, per i quali, se è vero che il compenso dell’esperto non può parametrarsi a quanto verrebbe corrisposto in libero mercato, trattandosi di attività svolta anche per finalità pubblicistiche, non di mento, come precisato dalla Suprema Corte, la liquidazione deve assicurare un’adeguata remunerazione del lavoro svolto (così Cass. 18070/2012), che naturalmente non può coincidere con la mera copertura dei costi.

Sta naturalmente a ciascun giudice e ciascun ufficio elaborare criteri che tengano conto di questa esigenza di bilanciamento tra adeguata remunerazione dell’opera svolta ed esigenza di contenimento dei costi, ma non fino al punto da mortificare ogni aspettativa di ritorno economico per l'esperto e non fino a misconoscere l’impegno e la laboriosità che una stima in base agli I.V.S. comporta.

Da questo punto di vista l'art. 161 co. 3 d.a. c.p.c., sul quale è stata in ogni caso sollevata questione di legittimità costituzionale, meriterebbe forse una rivisitazione, non potendosi chiedere all'esperto di più che l'adozione di metodologie di stima corrette e condivise, a prescindere dai risultati finali, anche se è evidente che, fin tanto che queste metodologie non siano spontaneamente adottate dai tecnici o pretese dai giudici, insomma, fino a che esse non diventino la regola nella stesura dei rapporti di valutazione, la norma potrebbe conservare una sua funzionalità.

Certo è che, tenuto conto che il d.m. 182/2002 avrebbe dovuto essere aggiornato ogni tre anni e ciò non è mai stato fatto, tenuto conto altresì che il lavoro dell'esperto estimatore sta acquisendo sempre più una sua specificità, i tempi potrebbero essere maturi perchè le categorie interessate, di concerto con il Ministro e con gli stakeholders, elaborino delle tabelle di compensi ad hoc per le esecuzioni, così come accaduto per delegati e custodi.