Aspetti problematici e insidie della pubblicità delle vendite forzate immobiliari

La pubblicità obbligatoria e quella complementare alla luce dei principi del processo esecutivo, anche con riferimento alla pubblicazione su siti di annunci di vendite immobiliari.
Aspetti problematici e insidie della pubblicità delle vendite forzate immobiliari

Sommario:

1. Alcune considerazioni su una recente pronuncia della Cassazione
2. Il quadro normativo e gli orientamenti della giurisprudenza
3. Le insidie della pubblicità sui siti di annunci di vendite immobiliari.

 

  1. Alcune considerazioni su una recente pronuncia della Cassazione.

La pronuncia Cass. 5.7.2019, n. 18344 offre un proficuo spunto di riflessione sul tema della pubblicità delle vendite forzate, in particolare se la stessa abbia luogo su siti internet diversi da quelli indicati nell’ordinanza di vendita ovvero (laddove quest’ultima si richiami tout court alla disciplina normativa) su siti internet diversi da quelli individuati ai sensi del combinato disposto degli artt. 490 c.p.c. e 173-ter disp. att. c.p.c.

Nel caso deciso dalla S.C., la delega conferita dal G.E. prevedeva che il professionista delegato dovesse effettuare la pubblicità individuando la relativa sede “ai sensi del novellato art. 490 c.p.c.”.

Il professionista delegato, invece, aveva effettuato la pubblicità su un sito non ricompreso tra quelli a ciò dedicati secondo la normativa sopra richiamata.

Tanto il reclamo avverso gli atti del professionista delegato, proposto ai sensi dell’art. 591-ter c.p.c., quanto l’opposizione agli atti esecutivi, proposta avverso l’aggiudicazione ed il conseguente decreto di trasferimento, venivano rigettate dal Tribunale.

Nella decisione sull’opposizione formale, in particolare, si riteneva – così intendendo il contenuto dell’ordinanza di vendita e delega delle relative operazioni – che il professionista potesse scegliere un qualsiasi sito internet sul quale effettuare la pubblicità, seppure al di fuori di quelli censiti nel decreto ministeriale di cui l’art. 173-ter disp. att. c.p.c. (attuativo dell’art. 490 c.p.c.).

Invero, il Tribunale aveva riconosciuto l’illegittimità in parte qua della delega (interpretata nel senso suddetto), considerando però tale nullità sanata a causa della intempestiva proposizione dell’impugnazione.

Nel pronunciarsi sul ricorso proposto avverso tale decisione, la S.C. riteneva fondati i motivi vertenti sulla violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 490 c.p.c., 173-ter disp. att. c.p.c., nonché degli artt. 159 c.p.c. e 2929 c.c., trattati congiuntamente, ed assorbiti gli altri; e decideva nel merito la causa, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto.

A giudizio della Cassazione, infatti, “il potere di scelta del professionista delegato, proprio sulla base del richiamo contenuto nella delega ai siti preposti e, quindi, indirettamente all’art. 490 c.p.c., era certamente da intendersi come esercitabile esclusivamente nell’ambito dei siti autorizzati, in quanto previsti dal decreto ministeriale di cui all’art. 173-ter disp. att. c.p.c.”.

Diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, pertanto, la delega era legittima, essendo piuttosto sfornita di copertura normativa e, prima ancora, da parte della ordinanza di vendita stessa la decisione di effettuare la pubblicità su un sito non ricompreso tra quelli riconosciuti dal Ministero.

La S.C. ha fatto applicazione del principio consolidato secondo cui, in caso di omissione della pubblicità obbligatoria, sono senz’altro nulli l’aggiudicazione ed il decreto di trasferimento e tale nullità è opponibile all’aggiudicatario – anche ai sensi dell’art. 2929 c.c. – in quanto attinente allo svolgimento stesso della vendita.

  1. Il quadro normativo e gli orientamenti della giurisprudenza.

Come anticipato, dal compendio normativo sopra richiamato[1] possono evincersi i seguenti principi:

  • laddove la legge dispone che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia (come nel caso dell’avviso di vendita), lo stesso deve essere inserito sul portale del Ministero della giustizia, nell’area denominata Portale delle vendite pubbliche (art. 490, comma 1, c.p.c.);
  • nei medesimi casi (fatta eccezione per la c.d. piccola espropriazione mobiliare) lo stesso atto “è altresì inserito in appositi siti internet ameno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto” (art. 490, comma 2, c.p.c.);
  • è infine ammessa la pubblicità su quotidiani di informazione nazionale o la divulgazione con le forme della pubblicità commerciale (art. 490, comma 3, c.p.c.);
  • è rimessa ad un decreto ministeriale la individuazione dei siti internet “destinati all’inserimento degli avvisi di cui all’art. 490 c.p.c. del codice e [de]i criteri e [del]le modalità con cui gli stessi sono formati e resi disponibili” (art. 173-ter att. c.p.c.)[2].

In definitiva, accanto ad una pubblicità obbligatoria, sono possibili – se ed in quanto previste dall’ordinanza di delega in quanto lex specialis della vendita forzata[3] – forme di pubblicità ulteriori, pure avvalendosi dei canali propri della pubblicità commerciale.

Se è senza ombra di dubbio utile ed opportuno che il G.E. individui, nel rispetto del principio della par condicio tra tutti i potenziali offerenti, le modalità pubblicitarie più idonee a garantire una diffusa visibilità dell’avviso di vendita presso il pubblico, non è men vero che, ad onta di alcuni profili comuni, la vendita coattiva disciplinata dal Codice di procedura civile continua a distinguersi da quella volontaria disciplinata dal Codice civile, se non altro perché la prima si svolge sotto l’egida dell’Autorità giudiziaria, cui è affidata la tutela dei diritti di tutti i soggetti coinvolti nel processo esecutivo e, più in generale, la realizzazione dell’interesse (di rilievo pubblicistico) alla stabilità del trasferimento del bene pignorato (specie se si tratta di un bene immobile).

Sul versante dei principi generali del processo esecutivo, hanno sicuro fondamento normativo:

  • quello di tutela dell’affidamento risposto dal pubblico dei potenziali offerenti nella trasparenza e nella complessiva legalità della procedura, anche prima dell’aggiudicazione.

In questo senso, ad esempio, oltre alle disposizioni prima menzionate sulla pubblicità, ben può essere richiamato il combinato disposto degli artt. 624-bis c.p.c. e 161-bis disp. att. c.p.c.[4]

  • quello della realizzazione di una vendita forzata stabile, sugellato a livello normativo dall’art. 187-bis att. c.p.c. e riconosciuto a livello pretorio come diritto vivente[5].

È appena il caso di rimarcare che il conseguimento di tali finalità interessa in prima battuta l’aggiudicatario ma, in via mediata, anche le parti del processo esecutivo: la realizzazione del favor partecipationis (cui è strumentale in una logica di sistema anche la garanzia di una vendita con effetti stabili) ridonda in una maggiore efficienza del processo esecutivo; quindi, consente di vendere il bene e venderlo bene e, per tale via, di massimizzare le prospettive di soddisfacimento del ceto creditorio e – di riflesso – l’effetto esdebitativo a favore del debitore.

In una recente pronuncia, seppure relativa al diverso tema della interferenza tra procedure esecutive individuali e misure penali di carattere reale (rectius: misure di prevenzione disciplinate dalla normativa antimafia), la Corte di Cassazione ha elegantemente osservato che “una delle componenti che concorre in modo significativo all’efficienza delle vendite giudiziarie è rappresentata dalla tutela dell’aggiudicatario. Infatti, la partecipazione ad un’asta giudiziaria sarà tanto più ‘appetibile’, quanto minori siano le incertezze in ordine alla stabilità degli effetti dell’aggiudicazione. La prospettiva di un acquisto stabile e sicuro attira un più elevato numero di partecipanti all’asta e determina una più animata competitività nella gara, e quindi, si traduce, in ultima analisi, in un maggior ricavo in minor tempo”.

Difatti, “il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non trova la propria giustificazione nell’esigenza di tutela di una posizione giuridica individuale, bensì nell’interesse generale - di matrice pubblicistica - alla stabilità degli effetti delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio del principio costituzionale di ragionevole durata del processo (…)”[6].

Il terreno ove i richiamati principi allignano è, evidentemente, quello della predeterminazione e adeguata pubblicizzazione delle regole del gioco.

La discrezionalità giudiziale nello stabilire le modalità di svolgimento del procedimento liquidatorio si consuma al momento dell’adozione dell’ordinanza di vendita, che in primo luogo deve chiaramente prevedere le modalità di pubblicizzazione della vendita medesima, anche laddove ci si avvalga di supporti ulteriori rispetto a quelli minimali di cui all’art. 490, commi 1 e 2, c.p.c.

Consapevole dell’enorme rilevanza del valore del clare loqui e della parità di trattamento di tutti gli interessati, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto, in un perspicuo precedente, che “risponde ad esigenze primarie del processo esecutivo il rispetto rigoroso delle prescrizioni di volta in volta impartite dal giudice dell’esecuzione per il progredire di quello (…); rispetto rigoroso a tutela dei diritti di tutti i soggetti coinvolti da quel processo, alcuni dei quali istituzionalmente in origine ad esso estranei, come la platea indifferenziata dei potenziali acquirenti, come pure a garanzia dell’indefettibile trasparenza delle operazioni di vendita”[7].

Per questo motivo, “il subprocedimento di vendita è scandito da condizioni di forma, sostanza e tempo che devono non solo essere conoscibili e chiare fin dall’avvio di quello, ma soprattutto rimanere tali e restare ferme per tutto lo sviluppo successivo e fino all’emanazione del decreto di trasferimento, che quel subprocedimento conclude; e, a tutto concedere, la modifica potrà anche aver luogo (…), ma pur sempre prima che la vendita abbia inizio: onde evitare il mutamento o la violazione delle regole a gioco ormai iniziato ed avviato”[8].

Difatti, in questo modo sono mantenute “non solo l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, ma pure l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, quindi, sulla trasparenza, coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte (…)”[9].

In definitiva, lo scopo del processo esecutivo è, come si diceva, vendere il bene e venderlo bene e, in tale prospettiva, una pubblicità chiara e trasparente, nonché accessibile secondo le regole predefinite nell’ordinanza di vendita, è una precondizione essenziale.

Ne discende che la nullità conseguente all’utilizzazione di modalità pubblicitarie diverse ed ulteriori rispetto a quelle individuate nell’ordinanza di vendita non può essere sanata, poiché idonea “in astratto ed ex ante ad influire sull’esito successivo della gara, come perturbazione del percorso di raggiungimento delle relative notizia alla platea indifferenziata di potenziali interessati all’acquisto”[10].

L’ulteriore corollario di tale principio afferisce all’opponibilità della nullità all’aggiudicatario del bene.

Come efficacemente posto in luce in altre pronunce “la regola contenuta nell’art. 2929 c.c., secondo il quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, non trova applicazione quando la nullità riguardi proprio la vendita o l’assegnazione, cioè riguardi vizi che direttamente la concernano”[11] e tale principio si estende anche al caso in cui si tratti di vizi che rappresentino il riflesso della tempestiva e fondata impugnazione degli atti del procedimento esecutivo anteriori alla vendita o all’assegnazione ma ad esse obbligatoriamente prodromici, come l’ordinanza di vendita[12].

In senso contrario, non rileva, peraltro, quanto previsto dall’art. 187-bis disp. att. c.p.c., atteso che anche tale norma non può essere invocata laddove la vendita sia inficiata da vizi suoi propri[13].

  1. Le insidie della pubblicità sui siti di annunci di vendite immobiliari.

In ragione di quanto fin evidenziato, la vendita forzata:

  • deve essere preceduta dalla pubblicità c.d. obbligatoria, ossia da quella forma minimale costituita dalla pubblicazione dell’avviso di vendita sul Portale delle vendite pubblicità e sui siti internet a ciò deputati secondo la disciplina sopra esaminata;
  • può essere preceduta da forme di pubblicità complementare, secondo le modalità predeterminate nell’ordinanza di vendita.

Anche in quest’ultimo caso, la pubblicità deve essere veicolata su siti internet censiti nel decreto ministeriale richiamato dall’art. 173-ter disp. att. c.p.c.

Laddove sia disposta la pubblicità su siti diversi, si pone semmai il problema della nullità dell’ordinanza di vendita che, però, resta pur sempre lex specialis della procedura, che si consolida ove non tempestivamente impugnata.

Diverso è il caso (sopra esaminato) in cui l’ordinanza di vendita si richiami alla disciplina normativa per dirigere la scelta del professionista delegato circa la collocazione della pubblicità della vendita e quest’ultimo – pure a fronte di una ordinanza legittima – realizzi la pubblicità sfruttando altri canali, non censiti a livello ministeriale (in tale ipotesi la nullità è più radicale, come notato, in ragione della violazione del canone della predeterminazione e pubblicizzazione delle regole del gioco).

Ciò detto, va ribadito che, ferma restando la necessaria copertura da parte dell’ordinanza di vendita, il G.E. può implementare la diffusione dell’avviso di vendita, canalizzando la relativa pubblicità su portali ulteriori rispetto a quelli previsti in via obbligatoria dall’art. 490 c.p.c. (da leggersi, come più volte rilevato, in combinato disposto con l’art. 173-ter disp. att. c.p.c.).

Tale implementazione determina, ovviamente, un aggravio dei costi della procedura, onde dovrà essere il G.E., secondo il suo prudente apprezzamento ed avuto riguardo alle caratteristiche dell’immobile offerto in vendita, a dover operare una comparazione tra l’incidenza di tali costi ed i benefici attesi da una capillare diffusione della notizia della messa in vendita del bene presso il pubblico dei potenziali interessati.

È frequente, comunque, che il G.E. decida di avvalersi di canali pubblicitari aggiuntivi, in funzione del favor partecipationis.

Sulla base delle prassi più diffuse sul territorio nazionale è possibile distinguere tra due modalità operative.

       A. La prima ha luogo quando l’ordinanza di vendita individui un gestore della pubblicità autorizzato a livello ministeriale (che utilizza un portale censito nel decreto) e tale gestore si serva, per la maggiore diffusione possibile degli avvisi di vendita, di altri portali di natura commerciale, utilizzati a mo’ di cassa di risonanza.

È finanche superfluo evidenziare che lo sfruttamento di portali commerciali di larga diffusione per la pubblicizzazione degli annunci relativi alle vendite immobiliari su base consensuale consente di attirare l’attenzione di un numero esponenzialmente più elevato di interessati rispetto all’ipotesi in cui l’avviso di vendita compaia soltanto sul PVP e su portali specializzati nell’ambito delle vendite giudiziarie.

Può anche darsi il caso che l’ordinanza di vendita preveda recta via un canale pubblicitario aggiuntivo, consistente in un sito internet di annunci immobiliari.

Tuttavia, dato che il professionista delegato non può procedere autonomamente al caricamento dell’avviso di vendita su tali portali, consentito solo ad operatori autorizzati, tale modalità appare del tutto residuale, dato che, comunque, occorrerebbe rivolgersi ai predetti operatori ai fini della pubblicità di cui si tratta.

Tanto nel caso più frequente quanto in quello meno frequente, e purché (si ripete) ci sia una apposita previsione nell’ordinanza di vendita, è necessario che l’informazione veicolata sia veritiera e chiara sotto due concomitanti profili:

  • che la vendita pubblicizzata è una vendita forzata;
  • che il prezzo indicato sia quello posto a base d’asta della vendita (rectius: dell’esperimento di vendita di cui si tratta).

Difatti, con riferimento al primo aspetto, viene in rilievo l’esigenza di informare il pubblico che la vendita avverrà a seguito di gara tra i vari interessati e che la partecipazione alla stessa è rigidamente procedimentalizzata secondo le direttive impartite con il provvedimento adottato all’esito dell’udienza di cui all’art. 569 c.p.c.

Relativamente al secondo profilo, si pone il rischio di un messaggio pubblicitario con effetti decettivi, laddove l’annuncio rechi semplicemente l’indicazione del valore assunto come offerta minima e non anche (e anzi principalmente) quello posto a base d’asta.

Chi formula una offerta minima, specie laddove non vi siano altri offerenti, corre il rischio di non conseguire l’aggiudicazione del bene se risulta (tempestivamente[14]) depositata una istanza di assegnazione da parte del creditore.

Secondo il combinato disposto degli artt. 572 c.p.c., da un lato, e 588 c.p.c., dall’altro lato, in caso di concorso tra un’offerta minima ed una istanza di assegnazione, il presentatore di quest’ultima è senz’altro preferito all’offerente, che, inoltre, neppure potrebbe rilanciare, non essendovi altri partecipanti alla gara[15].

Ciò senza considerare l’eventualità che l’interessato formuli recta via una offerta inammissibile, in quanto abbia erroneamente assunto che sul prezzo indicato nell’inserto pubblicitario fosse praticabile un ribasso fino ad un quarto, ai sensi dell’art. 571, comma 2, c.p.c.

In definitiva, nell’ottica di realizzare i fondamentali principi di trasparenza e parità delle condizioni, è necessario che l’informazione, sebbene veicolata anche attraverso un sito di pubblicità commerciale e, quindi, promiscuamente rispetto ad informazioni concernenti immobili in vendita sul libero mercato, sia idonea a porre in evidenza la particolare natura della vendita di cui si tratta e, in modo sufficientemente preciso, le condizioni economiche determinate nella lex specialis della gara.

Salve le eventuali responsabilità di chi abbia determinato la diffusione, sul canale complementare, di una informazione errata circa le condizioni della vendita (responsabilità ricadenti, di massima, sul gestore della pubblicità o sul professionista delegato), è difficile comunque sostenere che nei casi di cui si discute sia configurabile la nullità dell’aggiudicazione comunque avvenuta – e ciò a maggior ragione se, a monte, sia stata assicurata la pubblicità c.d. obbligatoria – non ravvisandosi una violazione del principio della parità delle condizioni tra gli offerenti nel senso sopra esaminato.

     B. La seconda ipotesi ha luogo quando, per effetto della pubblicità in discorso, l’annuncio sia rimbalzato sui siti internet di agenti immobiliari.

In questo caso, come è chiaro, si fuoriesce dalla problematica della legittimità della pubblicità compiuta dal delegato (sulla base dell’ordinanza di vendita) e si entra nell’ambito, puntellato di notevoli insidie, dell’attività consentita a chi svolga servizi di agenzia e di intermediazione in ambito immobiliare.

Non si ravvisano, in linea di principio, ostacoli a che un agente immobiliare attinga alla pubblicità compiuta su un grosso canale commerciale per offrire in vendita alla propria clientela un determinato immobile (quantunque si tratti di un bene pignorato).

Tuttavia, in tale eventualità, la necessaria correttezza informativa può eclissarsi a beneficio di (non sempre leciti) interessi di natura speculativa.

Per operare nell’alveo della legalità, l’agente dovrà in modo trasparente informare il cliente:

  • che la vendita di cui si tratta è una vendita giudiziaria (con tutto quanto ne consegue alla luce dell’anzidetto, sub lett. A)[16];
  • che la visita dell’immobile potrà essere compiuta esclusivamente tramite il custode giudiziario.

Con riferimento a tale aspetto, è necessario osservare che, per quanto la novellata versione dell’art. 560 c.p.c. non contenga (come la versione previgente) una dettagliata disciplina del diritto di visita, limitandosi a stabilire che “le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569”, il G.E. dovrà tenere conto della preminente esigenza di assicurare l’anonimato dei diversi potenziali offerenti (esigenza in funzione della quale si poneva primariamente la menzionata disciplina positiva)[17].

Al di là delle direttive impartite dal G.E. è comunque evidente – avuto riguardo ai principi sopra esposti – che qualsiasi forma di collusione tra il custode giudiziario e l’intermediario (volta a favorire la visita di determinati interessati piuttosto che di altri) è illecita ed è quindi fonte di responsabilità sia di natura penale (quanto meno sotto il profilo della fattispecie di cui all’art. 373 c.p.[18]) che di natura civile (sotto il profilo della violazione dell’obbligo di comportarsi in modo diligente) in capo al custode, oltre a poter costituire – con elevata probabilità – legittimo motivo di revoca dell’incarico conferito.  

Alle esigenze sopra evidenziate se ne accompagna un’altra, che emerge nei non rari casi in cui l’agente offra al cliente dei servizi aggiuntivi (rispetto al rapporto di agenzia strettamente inteso), ad esempio consistenti nell’attività di consulenza e di ausilio nella partecipazione dell’interessato alla vendita giudiziaria (specie se la stessa abbia luogo in modalità telematica).

L’erogazione di questi servizi, in sé e per sé considerata, non è vietata.

Si ravvisa però la sussistenza di un obbligo di informativa precontrattuale che consiste nel mettere a parte il cliente che l’offerta ben potrebbe essere formulata e presentata autonomamente da quest’ultimo: altrimenti detto, è necessario che la prestazione dell’intermediario non sia, sotto alcun profilo, additata come indefettibile al fine di partecipare alla gara.

Inoltre, i servizi in questione, specie se consistono nell’assistenza rispetto alle attività di formulazione e presentazione dell’offerta, devono essere forniti al cliente in via esclusiva; cioè va escluso che l’intermediario possa offrire lo stesso servizio a due o più clienti in ordine alla medesima vendita giudiziaria.

In caso contrario, si profilano conseguenze giuridiche di rilievo tanto dal punto di vista della legittimità della vendita quanto dal punto di vista del rapporto tra cliente ed intermediario.

Sul primo versante, va evidenziata:

  1. la violazione del principio di segretezza dell’offerta;
  2. la possibile alterazione della par condicio se ad esempio le informazioni fornite ai due (o più) clienti siano asimmetriche e volte ad avvantaggiarne uno a discapito dell’altro (o degli altri).

In entrambi i casi – che integrano senza dubbio la fattispecie di reato di cui all’art. 373 c.p. – la violazione potrà essere dedotta in sede di impugnazione dell’aggiudicazione dal cliente che assuma di aver subito un pregiudizio concreto. 

Va poi sottolineato che l’attività dell’intermediario implica dei costi, sopportati in prima battuta dal cliente ma, in via riflessa - e specie se si tratta di un cliente destinatario di una informazione imprecisa o addirittura ingannevole -, dalla procedura esecutiva.

In altre parole, se l’assistenza e l’intermediazione nell’attività di presentazione dell’offerta vengono prospettati come ineludibili, il costo di tali servizi diventa un costo indiretto della procedura, nella misura in cui il compenso previsto per tale attività professionale potrebbe essere, altrimenti, rivolto a vantaggio (anche solo potenziale) della procedura medesima, tramite la presentazione di una offerta migliore o – comunque – la disponibilità di una più ampia provvista al fine di effettuare eventuali rilanci.

Si ritiene, per tale motivo, che nella specie potrebbero ricorrere le condizioni per l’operatività del meccanismo di sospensione dell’aggiudicazione ex art. 586 c.p.c.[19].

Difatti, secondo un’opinione ormai consolidata, tra i limitati casi in cui il G.E. può esercitare tale potere rientra quello in cui sia emersa l’evidenza di interferenze di natura criminale che abbiano influito sul processo di vendita[20].

Sul versante dei rapporti tra l’intermediario ed il cliente, le conseguenze di un comportamento scorretto del primo nei confronti del secondo si apprezzano sotto il profilo della responsabilità precontrattuale nonché, ove si voglia richiamare (beninteso: con riferimento ai soli servizi aggiuntivi) lo schema contrattuale del mandato, sotto il profilo della responsabilità contrattuale per violazione dell’obbligo di diligenza previsto dall’art. 1710 c.c.

 

[1] Sulla cui evoluzione v. anche per ulteriori riferimenti ROSSETTI, La pubblicità e la vendita telematica e D’ALONZO, Il portale delle vendite pubbliche e le specifiche tecniche di pubblicazione, in questa Rivista, Speciale vendite telematiche.

[2]  Il decreto del ministro della giustizia 31 ottobre 2006 ha stabilito i criteri e le modalità con cui sono individuati i siti internet, i requisiti tecnici, i requisiti professionali e di onorabilità dei soggetti che li gestiscono. Il provvedimento del 2 aprile 2009 ha istituito: 1) l’elenco: a) dei siti internet gestiti dai soggetti in possesso dei requisiti professionali e tecnici previsti dagli articoli 3 e 4 del decreto 31 ottobre 2006 (riportati nella sezione A dell’elenco); b) dei siti internet gestiti dagli istituti abilitati alla pubblicità dei beni mobili di cui al comma 5 dell'art. 2 del decreto ministeriale 31 ottobre 2006 (riportati nella sezione B dell’elenco); 2) il registro nel quale dovranno essere conservati i decreti di ammissione delle società che hanno presentato domanda ai fini dell’inserimento nelle sezioni A e B dell’elenco e i decreti di diniego e cancellazione.

[3] Sulle implicazioni del principio per cui l’ordinanza di vendita costituisce lex specialis del procedimento liquidatorio, v. Cass. 5.10.2018, n. 24570. Sul tema, in dottrina, v. da ultimo LEUZZI, L’immutabilità delle condizioni della vendita forzata negli approdi della giurisprudenza nomofilattica, in questa Rivista.

[4] La prima norma prevede, infatti, che l’istanza di sospensione su istanza delle parti può essere presentata fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto (e che dell’eventuale accoglimento della stessa deve essere data adeguata pubblicità); l’istanza presentata oltre tale termine (anche da uno soltanto dei creditori) è inammissibile e, in tal caso, si prevede che la vendita possa essere differita non solo con il consenso di tutti i creditori (come ordinariamente accade per la sospensione ex art. 624-bis c.p.c.) ma, soprattutto, di coloro che abbiano presentato un’offerta d’acquisto e offerto cauzione.

Dal combinato disposto delle due disposizioni appare evidente l’intenzione del legislatore di tutelare l’affidamento riposto dal pubblico nell’effettiva celebrazione di una vendita imminente, a tal punto che – ai fini del successivo differimento – non basterà il consenso dei creditori ma sarà necessario anche quello degli eventuali offerenti.

[5] Cass. S.U., 28.11.2012, n. 21110.

[6] Cass. 8.2.2019, n. 3709.

[7] Cass. 7.5.2015, n. 9255.

[8] Ibidem.

[9] Ibidem.

[10] Ibidem.

Pur partendo dalla condivisione dei suesposti principi in punto di diritto, Cass. 8.3.2016, n. 4542 ha ritenuto che eventuali pubblicità indicate in un provvedimento diverso da quello di autorizzazione alla vendita e nomina del delegato non sarebbero vincolanti sul piano della regolarità della vendita. Si trattava nel caso specifico della omissione di un adempimento affidato non al professionista quale delegato alla vendita ma quale custode del compendio pignorato, ossia l’affissione del cartello VENDESI al portone di ingresso dello stabile; adempimento ritenuto bensì utile a favorire il miglior esito della liquidazione dei beni pignorati, ma non integrante una forma di pubblicità commerciale ai sensi dell’art. 490 c.p.c. ed il cui “più o meno preciso svolgimento non può quindi evidentemente incidere sulla regolarità della vendita stessa”.

[11] Cass. 30.12.2014, n. 27526.

[12] Cass. 9.6.2010, n. 13824, ove vengono richiamati precedenti in termini più risalenti.

[13] In tal senso si veda Pubblicità e portale delle vendite pubbliche, Studi del Consiglio nazionale del notariato, n. 21/2018/E.

[14] Si discute, invero, sulla natura perentoria del termine previsto per la presentazione dell’istanza di assegnazione. In senso affermativo, in giurisprudenza, v. Trib. Palermo, 25.1.2019, con mia nota di commento, in questa Rivista.

[15] Sul tema sia consentito il rinvio ai miei La riforma delle esecuzione forzata immobiliare, con particolare riferimento ai contenuti dell’ordinanza di vendita ed alla disciplina della presentazione e valutazione delle offerte: una prima lettura, in Riv. Esec. Forz., 2016, 2 e L’assegnazione nell’esecuzione forzata immobiliare, in questa Rivista.

[16] Risulta invece diffusa la prassi di occultare la notizia che si tratti di immobile venduto all’asta giudiziaria, realizzata tramite l’espediente di esibire foto dell’immobile carpite dal canale principale e di modificarle tramite la sovrapposizione del marchio dell’agente a quello del gestore della pubblicità, autorizzato a livello ministeriale.

[17] Sull’art. 560 c.p.c. a seguito della controriforma attuata con d.l. n. 135 del 2018, conv. in l. n. 12 del 2019, v. FANTICINI, La liberazione dell’immobile pignorato dopo la controriforma del 2019, in questa Rivista, spec. par. 11, anche con riferimento alla problematica del diritto di visita ed alle modalità di prenotazione della visita medesima.

[18] La giurisprudenza penale esclude la possibilità del concorso con il più grave reato di cui all’art. 323 c.p.: Cass. 28.4.1999, n. 9387.

[19] Sul tema v. TARZIA, La sospensione della vendita immobiliare a prezzo ingiusto, in Riv. Dir. Proc., 1991, II, 1093

[20] In giurisprudenza v. Cass. 21.9.2015, n. 18451; in dottrina, nel senso che gli unici elementi fattuali che possono indurre il G.E. a negare l’emanazione del decreto di trasferimento sono quelli dai quali si desume l’intervento di interferenze illecite nella vendita che ne abbiano comportato l’irregolare svolgimento e, quindi, abbiano determinato il conseguimento di un prezzo notevolmente inferiore a quello giusto, v. BIFFI, L’esercizio del potere di sospensione nella vendita forzata ex art. 586, c.p.c.: ratio della norma e limiti per il giudice dell’esecuzione, in Riv. Esec. Forz., 2004, 190.