Il decreto di trasferimento in ambito esecutivo e concorsuale e il tempo non mediato delle cancellazioni

l decreto di trasferimento, la sua natura, le sue implicazioni, i suoi corollari, anche alla luce di un recente arrêt delle Sezioni Unite
Il decreto di trasferimento in ambito esecutivo e concorsuale e il tempo non mediato delle cancellazioni

SOMMARIO:
1. L’approdo nomofilattico.
2. Le posizioni in campo.
3. Le criticità della prassi agenziale.
4. Il perimetro delle regole: gli artt. 2878, n. 7, c.c. e 2884 c.c.
5. La sistematica delle esecuzioni forzate.
6. Rilievi conclusivi.

 

    1. L’approdo nomofilattico.

Per lunghi anni alcune Agenzie del territorio si sono trincerati in illegittimi dinieghi alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e della trascrizione del pignoramento ordinate coi decreti di trasferimento. In sostanza, ancorché il provvedimento ex art. 586 c.p.c. ordinasse di cancellare i pesi e trascrivere l’atto traslativo, alcuni funzionari hanno preteso di frapporre il proprio rifiuto, agitando la pretesa di un’attestazione, da parte della cancelleria, circa la mancata proposizione di un rimedio oppositivo ex art. 617 c.p.c., nel termine di venti giorni dalla conoscenza legale o di fatto dell'atto, ovvero dal passaggio in giudicato della sentenza che abbia definito l'opposizione eventualmente avanzata.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 14 dicembre 2020, n. 28387, hanno finalmente affrontato la riassunta tematica, di forte impatto pratico, sgomberando il campo dall’equivoco burocratico.

Il decisum offre l’occasione per alcune considerazioni in tema.

Nell’ottica nomofilattica il decreto di trasferimento emesso in esito alla vendita coattiva del bene, tanto individuale quanto concorsuale, contenente l'ordine di cancellazione dei gravami (id est, pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi), determina l'estinzione dei vincoli (art. 2878, n. 7, c.c.). Ne deriva che il Conservatore dei registri immobiliari debba procedere a rimuoverli immediatamente ed incondizionatamente, a prescindere dal decorso dei termini per l’esperibilità di opposizioni all'esecuzione a norma dell'art. 617 c.p.c.

Si tratta di un approdo condivisibile, che dà ragione a quanto prospettato dal Procuratore generale presso la Suprema Corte, il quale, con istanza ai sensi dell’art. 363 c.p.c., aveva chiesto alla Corte di enunciare il seguente principio di diritto: “Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami (pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) determina, in forza dell'art. 2878, n. 7, c.c., l'estinzione dei medesimi vincoli, di cui il Conservatore dei registri immobiliari – Ufficio di pubblicità immobiliare è tenuto a eseguire la cancellazione, indipendentemente dal decorso dei termini di proponibilità di opposizioni all'esecuzione a norma dell'art. 617 c.p.c.”.

 

    2. Le posizioni in campo.

Il tema al vaglio delle Sezioni Unite richiamava la problematica della legittimità o meno del rifiuto del conservatore di procedere alla cancellazione dei gravami a seguito della sola emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice dell'esecuzione e a prescindere dalla attestazione dell'intervenuta stabilizzazione del titolo anzidetto, evincibile da un’attestazione di cancelleria in ordine all’assenza di opposizioni ("mancato reclamo") nei termini di legge, ex art. 617 c.p.c., avverso il decreto di trasferimento.

Secondo un primo avviso[1], il decreto ex art. 586 c.p.c. sconterebbe la disposizione dell’art. 2884 c.c., in ragione della quale la cancellazione va eseguita solo quando ordinata con sentenza passata in giudicato o “con altro provvedimento definitivo”. Il provvedimento in parola, in assenza di attestazione relativa alla mancata opposizione nei termini di legge, non integrerebbe un provvedimento giurisdizionale definitivo idoneo a consentire la cancellazione dell'ipoteca, come richiesto dalla norma anzidetta.

In tal guisa, la definitività del provvedimento è assimilata alla sua inoppugnabilità. Ne deriva il differimento a tale momento dell'attuazione della cancellazione da parte del conservatore. Va da sé che l’opzione comporti un ampliamento del recinto dei controlli che quest’ultimo è tenuto ad espletare per dare attuazione all'ordine di cancellazione dei vincoli contenuto nel decreto di trasferimento. Sullo sfondo, si staglia la preoccupazione dell’Agenzia del territorio di mettersi al riparo da eventuali azioni di responsabilità per l'intervenuta estinzione della garanzia che assiste il credito, nel caso in cui il decreto di trasferimento, all'esito di un giudizio di opposizione ex art. 617 c.p.c., dovesse essere caducato.

L’opinione che considera necessaria l’inoppugnabilità del decreto di trasferimento mette in luce il profilo dell’irreversibilità della cancellazione dei vincoli (pignoramento, ipoteche ecc.), insuscettibili di reviviscenza una volta cancellati[2]. Il timore concerne l’evenienza che del decreto sia dichiarata la nullità in esito ad un giudizio ex art. 617 c.p.c.: acquisterebbero, infatti, efficacia, in pregiudizio dei creditori, tutti gli eventuali atti dispositivi compiuti dall'esecutato in data successiva alla trascrizione del pignoramento o, ancora prima, all'iscrizione ipotecaria, ormai cancellati.

La caducazione del decreto di trasferimento non precluderebbe una nuova iscrizione, destinata però ex art. 2881 c.c., a prendere il grado in forza della data in cui è effettuata. Nello stabilire che l'ipoteca si estingue con la cancellazione, l'art. 2878, n. 1, c.c., sancisce, difatti, l'irreversibilità degli effetti della cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.

La ricostruzione interpretativa in rassegna è orientata alla salvaguardia del creditore ipotecario, il quale, in caso di accoglimento dell'opposizione o di dichiarazione di nullità del decreto di trasferimento, derivata dalla fase di vendita (art. 159 c.p.c.) ed opponibile all'aggiudicatario a norma dell'art. 2929 c.c., finirebbe per vedere compromessa la propria garanzia[3].

Secondo un diverso orientamento – ora avallato dalle Sezioni Unite – il conservatore dei registri immobiliari è tenuto a procedere alla cancellazione di un'iscrizione ipotecaria o della trascrizione del pignoramento ordinata con decreto di trasferimento, indipendentemente dall'apposizione al suddetto titolo dell'attestazione della cancelleria del mancato reclamo nei termini di legge[4]. Il decreto di trasferimento, cui è accluso l’ordine di cancellazione dei gravami, è, in questa divaricata prospettiva, un atto esecutivo per sua natura definitivo, con la conseguenza che alle formalità di annotazione si applica la disciplina di cui all'art. 2878, 1° co., n. 7), c.c.

Si scorge nel provvedimento ex art. 586 c.p.c., che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato ed ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche, un atto immediatamente auto-esecutivo. Pertanto, l'effetto traslativo e, con esso, l'effetto estintivo dei vincoli dovrebbe ritenersi immediato, ai sensi dell'art. 2878, n. 7, c.c.. In quest’orizzonte si assicura piena tutela all'aggiudicatario che, avendo acquistato il bene, è divenuto titolare di un vero e proprio diritto a conseguire, non solo la disponibilità materiale di un immobile, bensì un immobile privo dei vincoli posti a garanzia della soddisfazione dei creditori. I vincoli de quibus dovrebbero essere intesi come ormai venuti meno stante l'avvenuta espropriazione del bene (attraverso la trasformazione del bene medesimo in somma di danaro) ed il conseguente perfezionamento della fattispecie acquisitiva forzata (con l’efficacia purgativa della vendita forzata).

La giurisprudenza di legittimità – sulla cui scia si collocano le Sezioni Unite con la recentissima decisione – ricollega in realtà l'effetto traslativo del decreto di trasferimento non già alla sua emissione, quanto, piuttosto, alla sua avvenuta messa in esecuzione, da individuare nel compimento da parte del cancelliere delle operazioni indicate nell’art. 586 c.p.c.[5].

Per la cancellazione ordinata dal decreto di trasferimento, che è titolo esecutivo ex art. 586 c.p.c., la disciplina di riferimento viene individuata in quella propria dell'art. 2878, comma 1, n. 7, c.c., anziché in quella dell'art. 2884 c.c., la quale menziona soltanto l’ipoteca. Si reputa erroneo il riferimento a quest’ultima norma, la quale, nel prevedere che la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria debba essere eseguita dal conservatore quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti, non contiene alcun riferimento al pignoramento, concernendo unicamente l'ipoteca. In secondo luogo, mancano disposizioni che impongano alla cancelleria di effettuare attestazioni sulla proposizione di opposizioni al decreto di trasferimento.

 

    3. Le criticità della prassi agenziale.

La prassi messa in atto presso alcune agenzie del territorio, incentrata su una peculiare interpretazione dell’art. 2884 c.c. non appare condivisibile.

In primo luogo, il decreto ex art. 586 c.p.c. costituisce – secondo l’insegnamento già espresso dalla Suprema Corte – un “provvedimento definitivo che impone al conservatore l’immediata cancellazione dei gravami, pur essendo l’atto impugnabile[6].

La definitività di cui all’art. 2884 c.c. è caratteristica diversa dalla inoppugnabilità per gli atti diversi dalle sentenze, rispetto ai quali la nozione di giudicato formale e sostanziale appare concetto stridente ed eccentrico.

L’indole immediatamente esecutiva del decreto di trasferimento si lega al suo essere provvedimento esclusivo del giudice dell’esecuzione; né va trascurato che, in quanto tale, esso è intrinsecamente esecutivo perché impartito per attuare il comando portato dal titolo su cui si sorregge l’espropriazione ex art. 474 c.p.c..

In secondo luogo, l’esecutività che ontologicamente marca il decreto di trasferimento è avvalorata dalla circostanza per cui esso è titolo esecutivo per il rilascio, ex art. 586, ultimo comma, c.p.c..

Da ultimo, l’art. 2884 c.c. non contiene un paradigma universale ma disciplina all’evidenza un’ipotesi specifica e non generalizzabile, che è quella del creditore il quale, dopo il pagamento dell’obbligazione, non acconsente alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. In tal caso il debitore, il terzo acquirente del bene ipotecato, il terzo datore d’ipoteca e coloro che sono esposti a pregiudizio per la permanenza dell’iscrizione ipotecaria, possono chiedere l’accertamento dell’estinzione del credito e della garanzia che lo assiste, di talché – com’è fisiologico – la sentenza che accoglie la domanda è attuata dal conservatore solo una volta divenuta res iudicata.

La norma che governa l’incidenza purgativa del decreto di trasferimento è un’altra, ossia il n. 7) dell’art. 2878 c.c., il quale, nell’elencare le cause di estinzione dell’ipoteca, annovera espressamente tra esse giustappunto la pronunzia del "provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche", ergo il decreto ex art. 586 c.p.c..

Qui la cancellazione, non solo non postula un nuovo e diverso accertamento processuale, ma prescinde finanche dal rispetto del principio del contraddittorio. Il soggetto che detta cancellazione subisce o è parte – in quanto creditore procedente – del processo esecutivo oppure – in quanto creditore ipotecario – ha ricevuto l’avviso del pignoramento, tanto da essere pienamente edotto che la vendita forzata comporta ex lege la rimozione del vincolo come della garanzia[7].

Emerge nitidamente, allora, la differente funzione sistemica ricoperta dall’art. 2878, n. 7, c.c. (e dall’art. 586 c.p.c.) rispetto al ruolo circoscritto e casistico assolto dall’art. 2884 c.c. sulla cancellazione condizionata al passaggio in giudicato della sentenza e previo radicamento del contraddittorio tra le parti.

Se il decreto di trasferimento, per la somma dei profili additati, integra un provvedimento definitivo sia sul piano processuale che su quello sostanziale, la pretesa di attestazione di "non opposizione" ex art. 617 c.p.c. o del passaggio in giudicato della sentenza che abbia definito il giudizio oppositivo frattanto incominciato, al cui rilascio il conservatore condiziona la materiale cancellazione dei gravami, si palesa eterodossa rispetto all’architettura delle regole.

All'immediato effetto traslativo che l'emissione del decreto produce, fa da pendant l'altrettanto istantaneo effetto estintivo dei vincoli gravanti sul bene trasferito e preordinati ad un’espropriazione ormai compiutasi. La vendita e l'assegnazione forzata determinano l'estinzione non soltanto dei pignoramenti e delle ipoteche che hanno attinto l'immobile, ma, più in generale, di tutti i vincoli processuali originati attorno al bene in funzione ablatoria, dacché i medesimi con la monetizzazione del cespite hanno ormai raggiunto il loro scopo pratico.

È questo, a ben guardare, il nucleo del c.d. effetto purgativo, consustanziale alla vendita forzata tanto da essere affermato ab implicito, eppure inequivocabilmente dall’art. 586 c.p.c., laddove prevede che con il decreto con cui trasferisce il bene, il giudice ordina, altresì, la cancellazione delle trascrizioni pignoratizie e ipotecari, sia anteriori che successive alla trascrizione del pignoramento.

A fronte di un quadro di previsioni e principi così razionale e perspicuo, l’attestazione di "mancata opposizione" pretesa dal conservatore per applicarsi al compito di cancellazione dei gravami che l’ordinamento gli affida, non solo è eccentrica rispetto alla sequenza delle regole, ma è un istituto di conio burocratico-amministrativo, sprovvisto di una sia pur minima base normativa che lo giustifichi.

Che il decreto di trasferimento sia un atto potenzialmente caducabile, in quanto opponibile ai sensi dell’art. 617 c.p.c. sia per far valere vizi suoi propri sia per far valere eventuali nullità che abbiano inficiato il procedimento di vendita, non è aspetto che possa colmare la lacuna ora adombrata, rimanendo finanche disagevole motivare giuridicamente lo scollamento temporale tra l'effetto traslativo che consegue alla emissione del decreto di trasferimento e l'effetto purgativo che connota la vendita forzata.

Il pregiudizio cui si troverebbero esposti gli ipotecari nel caso della cancellazione delle formalità pregiudizievoli subitaneamente eseguita dal conservatore è, del resto, puramente concettuale. Costoro, al pari di tutti i soggetti potenzialmente interessati dal prodursi dell'effetto purgativo della vendita, hanno partecipato al processo di esecuzione o sono stati messi in condizione farvi ingresso, come di poter contraddire attraverso gli strumenti oppositivi. I creditori titolari di diritti di prelazione risultanti dai pubblici registri hanno ricevuto l'avviso in virtù dell’art. 498 c.p.c. (così come i creditori sequestranti e il promissario acquirente di un preliminare trascritto in forza dell'art. 2645-bis c.c., in quanto titolare di privilegio ex art. 2775-bis c.c.).

Inoltre, ai creditori iscritti non intervenuti sarà stata a suo tempo notificata, in base all'art. 569, ultimo comma, c.p.c., l'ordinanza che dispone la vendita.

Ed allora, è attraverso la predisposizione di questo involucro informativo che il legislatore si fa carico di neutralizzare il rischio connesso alla cancellazione dei gravami, non certo tacitamente rimettendosi all’eccesso di zelo dei conservatori.

Per di più, quand’anche ci si avveda soltanto dopo la vendita dell'omessa notifica dell'avviso ex art. 498 c.p.c. (o della omessa notifica dell'ordinanza di fissazione delle modalità della vendita ex art. 569, ultimo comma, c.p.c.), il decreto di trasferimento conserverebbe, nel complesso dei suoi effetti congeniti, la propria inalterabilità, ma non sottenderebbe alcuna carica sovversiva irreversibile delle ragioni di tutela dei prelatizi. Non si ravviserebbe, infatti, alcun vulnus nella tutela di costoro posto che l'eventuale opposizione agli atti esecutivi proposta dal pretermesso comporterebbe comunque una responsabilità risarcitoria del procedente disattento, ai sensi dell’art. 2043 c.c.[8], destinato a fungere da norma “paracadute”.

La tutela delle posizioni intercettate dall’espropriazione non costituisce un profilo estroflesso rispetto alla disciplina processo esecutivo, bensì – a monte – l’aspetto centrale della trama delle sue regole.

In tal senso, non appartiene al conservatore sostituirsi – a valle – al creditore rimasto inerte subordinando la cancellazione dei vincoli al rilascio di un'attestazione di "definitività/inoppugnabilità" del decreto di trasferimento.

Il principio di stabilità della vendita forzata, codificato dall’art. 2929 c.c. e definitivamente consacrato dall'art. 187-bis disp. att. c.p.c., che è il perno del processo di espropriazione immobiliare, implica che il terzo acquirente del bene pignorato (ovviamente non colluso), debba poter confidare sulla legittimità (e trasparenza) della procedura di vendita.

Sullo sfondo si staglia il sempiterno fine della realizzazione di un processo esecutivo intonato a criteri di effettività ed efficacia, gli stessi che le Sezioni Unite hanno scolpito in un noto arrêt[9].

Il legislatore ha dovuto bilanciare interessi divaricati: quello del debitore a non scontare un'esecuzione ingiusta e dei creditori a non perdere la garanzia del credito, da un lato; quello dell'aggiudicatario a poter disporre liberamente del bene acquistato; lo ha fatto favorendo il terzo acquirente non colluso che, all'esito dell'emissione del decreto di trasferimento, deve poter contare, non su un cespite purchessia, ma sulla libera disponibilità del bene acquistato.

In quest'ottica, il conservatore non potrebbe legittimamente rifiutare la cancellazione delle formalità pregiudizievoli ordinata con il decreto di trasferimento neanche nel caso in cui, da un controllo di cancelleria, risulti pendente un giudizio di opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso quest'atto. Pertanto, ove la vendita si sia perfezionata in conformità alle regole che la disciplinano, i suoi effetti non saranno retrattabili e all'emissione del decreto di trasferimento conseguirà l'immediato prodursi dell'effetto traslativo del diritto cui si accompagnerà quello estintivo dei vincoli pregiudizievoli non più funzionali all'espropriazione.

Non compete, al conservatore, in buona sostanza, di amministrare il rischio giuridico connesso alla cancellazione dei vincoli. A sterilizzare questa incognita ci pensa il codice di rito con le sue regole. Per un verso, quelle che predispongono meccanismi informativi; per altro verso, quelle che demandano al giudice dell'esecuzione – e solo a lui – secondo quanto espressamente previsto dall’art. 484 c.p.c. di dirigere l'espropriazione, di controllare la regolarità delle operazioni di vendita, di adottare – si badi bene – nell'ipotesi di opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso il decreto di trasferimento i provvedimenti provvisori a norma dell’art. 618 c.p.c. e quindi, se del caso, finanche di sospendere l'ordine di cancellazione. Il giudice, valutato il fumus dell’opposizione, potrebbe disporre la sospensione dell’ordine di cancellazione dei gravami o, al contrario, reputare superflua una simile cautela.

Qualora il magistrato non ritenga la ricorrenza dei presupposti per la sospensione del proprio comando purgativo, il conservatore non potrà legittimamente indugiare nell’attuarlo, essendogli assegnati compiti attuativi e non cognitivi, men che meno suppletivi.

Per di più ove si consideri: da un lato che la cancelleria non può essere destinataria di oneri di comunicazione germinati dalle prassi delle Agenzie del territorio, anziché dal mansionario previsto dall’ordinamento; dall’altro, che quand’anche dette comunicazioni fossero ipoteticamente eseguite esse non cambierebbero la natura del termine di opponibilità del decreto di trasferimento, che rimarrebbe mobile come già evidenziato.

Nondimeno, la cancellazione dell'iscrizione non comprometterebbe affatto la posizione di preferenza accordata al creditore ipotecario nella distribuzione del ricavato dacché il processo esecutivo terrà conto dell'iscrizione cancellata. Il corollario è decisivo: la cancellazione dei gravami in ottemperanza all'ordine contenuto nel decreto di trasferimento giovano a liberare il bene da formalità pregiudizievoli a tutela dell'acquirente. Ma detta cancellazione non ridonda sul processo esecutivo che proseguirà per la distribuzione del ricavato “al lordo” di quelle formalità, senza trascurarne il riflesso. Di esse e delle ragioni preferenziali che eventualmente accludano, invero, si terrà conto in sede di riparto.

Le formalità servono fino alla trasformazione del bene immobile su cui gravano in una somma di denaro da ripartire. Quando ciò accade, l’oggetto del processo non è più rappresentato dal bene da liquidare, ma dal denaro da distribuire. Ne deriva che la funzione di tutela propria di quei gravami trascritti evapori e che le relative trascrizioni debbano essere cancellate.

 

    4. Il perimetro delle regole: gli artt. 2878, n. 7, c.c. e 2884 c.c.

La soluzione del problema postula si chiarisca: se il decreto ex art. 586 c.p.c., che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato ed ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche, debba apprezzarsi come atto immediatamente esecutivo, di talché l'effetto traslativo e, con esso, l'effetto estintivo dei vincoli debba ritenersi immediato, ai sensi dell'art. 2878, n. 7, c.c.; se, per converso, il decreto in parola soggiaccia alla previsione dell’art. 2884 c.c., in forza della quale la cancellazione è eseguibile solo quando ordinata con sentenza passata in giudicato o “con altro provvedimento definitivo”, in tal guisa assimilando la definitività del provvedimento alla sua inoppugnabilità e, conseguentemente, procrastinando a tale momento l'attuazione della cancellazione da parte del conservatore.

L'art. 2884 c.c. costituisce la sede in cui trova regolazione il modo di attuazione della cancellazione ipotecaria che consegue a un contenzioso, a un giudizio in contraddittorio e non al processo di espropriazione immobiliare. La nozione di “cosa giudicata” propria del processo ordinario di cognizione non opera nel processo esecutivo. Pertanto, la definitività enunciata dall'evocato art. 2884 c.c. non riguarda il decreto di trasferimento quand’anche opponibile ex art. 617 c.p.c. entro venti giorni dalla sua conoscenza legale o di fatto ovvero dalla conoscenza di un atto successivo che necessariamente lo presuppone.

La struttura per fasi del processo esecutivo[10] comporta che eventuali situazioni invalidanti verificatesi in una determinata fase sono suscettibili di rilievo nel corso ulteriore del processo solo in quanto impediscano che il processo consegua il risultato che ne costituisce lo scopo[11].

L'eventuale caducazione del trasferimento coattivo nell'esecuzione forzata incide allo stesso modo su colui a favore del quale è pronunciato il decreto di trasferimento e sui suoi aventi causa, che possono al più confidare sulle regole generali dettate in tema di usucapione e accessione nel possesso ex art. 1146, comma secondo, c.c..

Dal tenore letterale dell’art. 586 c.p.c. si può desumere l'intenzione del legislatore di ricondurre al decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione un marcato carattere di esecutività e definitività, sia con riguardo all'effetto traslativo che a quello purgativo.

L'immediato effetto estintivo dei vincoli pregiudizievoli gravanti sull'immobile trasferito trova dimostrazione nel disposto dell’art. 2878 c.c., che al punto n. 7), il quale prevede che l'ipoteca si estingue con la pronuncia del decreto di trasferimento e al n. 1) individua nella cancellazione dell'iscrizione una causa estintiva del vincolo, quasi a voler sottolineare l'immediata efficacia purgativa del decreto di trasferimento.

Tuttavia, la frizione ermeneutica alligna nell’art. 2884 c.c., a tenore del quale la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria deve essere eseguita dal Conservatore quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti. Il processo esecutivo esula, tuttavia, dal perimetro applicativo dell’art. 2884 c.c.[12]. In particolare, la definitività enunciata dall’art. 2884 c.c. non si identifica, nel processo di esecuzione, con la inoppugnabilità del provvedimento che conclude la fase liquidatoria. Ergo, ancorchè il decreto di trasferimento possa essere opposto a norma dell’art. 617 c.p.c. entro venti giorni dalla sua conoscenza legale o di fatto ovvero dalla conoscenza di un atto successivo che necessariamente lo presuppone, è altrettanto indubitabile che esso sia protetto da una particolare stabilità e dotato di una intrinseca e immediata esecutività, indipendente dalla eventuale proposizione di un'opposizione esecutiva.

Quanto alla stabilità, il riferimento normativo è dato dall’art. 2929 c.c. che neutralizza le invalidità da cui risultino affetti gli atti precedenti la vendita, rendendole inopponibili all'acquirente, a meno che non rilevi un’ipotesi di collusione con il creditore procedente[13].

L'intrinseca e immediata esecutività del decreto di trasferimento è corroborata, inoltre, dal potere del giudice dell'esecuzione di sospenderne l'efficacia o di disporne la revoca, salvo che esso non abbia avuto definitiva attuazione.

L’immediata esecutività del decreto di trasferimento è infine suffragata da un noto arrêt delle Sezioni Unite secondo cui finanche “Il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente”[14]. Va valorizzato, dunque, il principio di stabilità della vendita forzata, espresso dall'art. 187-bis disp. att. c.p.c.[15].

In ultima analisi, ferma restando la definitività ed esecutività del decreto che ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie ex art. 586 c.p.c. - e fatta salva l'eventuale revoca del decreto o la sospensione della sua esecutività disposta dal giudice, anche d'ufficio, in caso di opposizione agli atti esecutivi - la tutela residuale del creditore ipotecario da possibili ragioni di danno resta confinata nell'ambito risarcitorio, in modo da dare prevalenza all'obbiettivo primario perseguito nel processo esecutivo, ossia la tempestiva, effettiva ed efficace realizzazione dei crediti, specie in caso di espropriazione immobiliare, cui è funzionale l'appetibilità dei beni staggiti e la stabilità degli acquisti coattivi.

Al riguardo le ragioni di certezza e di tutela dei creditori ipotecari che attraverso l’effetto purgativo “differito” si presidierebbero non appaiono insormontabili, dacchè il decreto di trasferimento difficilmente si stabilizzererebbe, non constando norma che pone a carico della cancelleria l'obbligo di provvedere alla sua comunicazione.

Non è ragionevole preoccuparsi che la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, quale atto irreversibilmente estintivo del vincolo, a mente dell’art. 2881 c.c., frustri le aspettative del creditore prelatizio nell'ipotesi di revoca del decreto di trasferimento in esito ad un'opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c.. Ciò in quanto nell'esecuzione individuale, una volta realizzatosi il trasferimento del diritto in esito alla vendita forzata, gli originari vincoli si traslano dal bene espropriato al ricavato dalla vendita.

L’immediata efficacia dell'ordine di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie contenuto nell’art. 586 c.p.c. - coerente con la funzione del processo esecutivo (il soddisfacimento dei creditori attraverso una tempestiva ed efficace vendita del bene espropriato) e la preferenza in esso accordata alle ragioni dell'aggiudicatario o assegnatario non colluso, che alla prima è strumentale - non sembrerebbe pregiudicare irreparabilmente le esigenze di tutela del creditore ipotecario, il quale: se intervenuto nel processo esecutivo, potrà comunque mantenere "virtualmente" le proprie ragioni di prelazione anche sulla somma ricavata dalla seconda vendita del bene staggito, dopo la sua distribuzione del ricavato accordata dall'iscrizione ipotecaria (anche se poi cancellata), a meno che il creditore ipotecario, regolarmente avvisato dell'inizio del processo esecutivo come previsto dall’art. 498 c.p.c., abbia scelto di non intervenire (nel qual caso il decreto di trasferimento contiene comunque l'ordine di cancellazione di quell'ipoteca, ma nella distribuzione del ricavato non si potrà tener conto del credito privilegiato).

 

    5. La sistematica delle esecuzioni forzate.

Il decreto di trasferimento è, pure nel contesto delle vendite delegate, un atto proprio del giudice dell'esecuzione[16], cui è perciò stesso immanente la caratteristica dell’esecutività, che contrassegna di necessità ogni provvedimento del magistrato che, non rivelando una valenza meramente ordinatoria, risponda allo scopo di attuare il comando recato dal titolo esecutivo[17].

Nel tracciare il perimetro e gli effetti del decreto di trasferimento, l’art. 586 c.p.c. lo struttura come provvedimento mediante il quale il giudice dell'esecuzione, a seguito della pronunciata aggiudicazione e del tempestivo versamento del saldo prezzo, trasferisce l’immobile staggito all'aggiudicatario, nel contempo ingiungendo al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e ordinando al Conservatore di cancellare la trascrizione del pignoramento e le iscrizioni ipotecarie finanche ad essa successive. Sul piano sostanziale, il decreto determina, dunque, l'ablazione del bene pignorato dal patrimonio del debitore e il trasferimento all'aggiudicatario dei diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione (art. 2919 c.c.). L’effetto traslativo è direttamente collegato all'emissione dell'atto e prescinde senz’altro dalla sua stabilizzazione. L'esecutività immediata che connota il decreto non presuppone, infatti, la sua "inoppugnabilità"; piuttosto, palesandosi esso quale atto del procedimento esecutivo semplicemente si offre all’opposizione ex art. 617 c.p.c.[18]. A chiarirlo nitidamente la Cassazione: "Il decreto di trasferimento del bene immobile pignorato, in quanto atto del procedimento esecutivo emesso dal giudice dell'esecuzione o dal giudice delegato, che assolve una funzione cosiddetta espropriativa di conversione in denaro dell'immobile pignorato o oggetto della procedura concorsuale, è impugnabile solo con l'opposizione agli atti esecutivi"[19].

Il decreto assurge ad atto che conclude quel sub-procedimento di liquidazione del bene pignorato che preso avvio con l'ordinanza di autorizzazione alla vendita. Il processo esecutivo si articola alla stregua di successione di subprocedimenti, ossia come sequenza autonoma di atti preordinati e finalizzati a distinti provvedimenti. L’autonomia di ogni fase rispetto a quella che la precede postula che le invalidità che la attingono assumono un’incidenza circoscritta nel segmento processuale successivo, attraverso gli strumenti oppositivi, venendo in rilievo soltanto qualora ostative al conseguimento, da parte del processo, del risultato che ne costituisce lo scopo e che consiste nell'espropriazione del bene pignorato come mezzo per la soddisfazione dei creditori[20].

Il processo esecutivo è imperniato, d’altronde, sul principio di stabilità della vendita forzata (art. 2929 c.c.), che rende l'acquirente in buona fede insensibile alle nullità verificatesi in una fase anteriore all'esperimento di vendita che ha dato luogo all'aggiudicazione[21]. Il recinto delle invalidità deducibili come idonee a caducare la vendita forzata a seguito di opposizione resta infatti contenuto alle ipotesi dei vizi propri dell’aggiudicazione e alle nullità che abbiano investito direttamente – perturbandolo o alterandolo – il procedimento di vendita.

Ciò detto, il debitore che censura l'invalidità dell’alienazione forzosa per erronea indicazione dei dati catastali è tenuto ad opporre, ex art. 617 c.p.c., l'ordinanza di vendita di cui all'art. 569 c.p.c., incappando nell’intempestività del rimedio oppositivo che, per detto motivo, fosse indirizzato al decreto di trasferimento[22]. Del pari, il decreto di trasferimento è refrattario alle contestazioni in materia di distribuzione del ricavato ex art. 512 c.p.c. e rimane indifferente alle controversie relative alla sussistenza o l'ammontare del credito.

Ed allora il solo rischio reale è che il decreto di trasferimento venga caducato per effetto di nullità inerenti e non anteriori alla fase della vendita. Con il corollario che in virtù della nullità dell'aggiudicazione e/o del decreto di trasferimento, il giudice debba procedere ad un nuovo esperimento di vendita per un bene ormai slegato dal vincolo del pignoramento e dalle ipoteche, con un apprezzabile pregiudizio per i creditori connesso all’eventualità di atti dispositivi compiuti nel binario temporale tra la annotazione cancellata e quella nuova.

Questo rischio, tuttavia, è presidiato dal sistema sotto diversi profili, che non rimandano affatto ad un’attività eterodossa del conservatore.

Viene precipuamente in rilievo l'art. 498 c.p.c., che prevede la notificazione dell'avviso effettuata dal creditore procedente nei confronti dei creditori titolari di un diritto di prelazione risultante da pubblici registri sui beni pignorati. Trattasi di una provocatio ad agendum, tale da condizionare la procedibilità dell'espropriazione. La notifica rituale dell'avviso addossa al prelatizio un onere di intervento in quella che il legislatore elegge a sede entro cui far valere il privilegio, essendo quest’ultimo destinato alla cancellazione a seguito del trasferimento della proprietà del bene in favore dell'aggiudicatario, per l'effetto c.d. purgativo della vendita forzata.

La mancata notifica dell'art. 498 c.p.c. legittima, peraltro, il privilegiato a proporre opposizione agli atti esecutivi[23], dovendo escludersi che il debitore possa reagire alla violazione della norma, giacchè lo strumento protegge le sole ragioni del creditore.

Da questo impianto concettuale si ricava che la tutela del credito è affidata al suo titolare, non al conservatore, che facendone le veci, soprassiede dalle cancellazioni in attesa di una certificazione di cancelleria sprovvista di base normativa.

I creditori iscritti, i quali – sebbene avvisati – non abbiano proposto intervento sono comunque destinatari, limitatamente all'espropriazione immobiliare, della notifica dell'ordinanza di vendita. Pure in tal caso, il profilo relativo alla pretermissione del creditore può essere agitato con l'opposizione agli atti esecutivi, nel termine decorrente dalla conoscenza del primo degli atti compiuti senza il rispetto della norma che imponeva la convocazione; in nessun caso tale opposizione può inficiare la vendita eventualmente già avvenuta, residuando, piuttosto, la responsabilità del creditore procedente, ai sensi dell'art. 2043 c.c.[24].

Rispetto alla regola generale, secondo cui solo i creditori muniti di titolo esecutivo possono spiegare intervento nel processo esecutivo, una tra le eccezioni previste al primo comma dell’art. 499 c.p.c. riguarda proprio i creditori ipotecari, legittimati a farlo pure in difetto di titolo esecutivo[25].

Con l'ordinanza che dispone la vendita o l'assegnazione, poi, il giudice fisserà l'udienza di comparizione davanti a sé, oltre che del debitore, anche dei prelatizi. All'udienza il debitore potrà non comparire, nel qual caso i crediti in questione si intenderanno riconosciuti (sia pure ai soli effetti dell'esecuzione). Oppure, comparendo, dovrà dichiarare quali crediti intende riconoscere anche parzialmente. In tale ultimo caso gli intervenuti atitolati le cui pretese siano state riconosciute parteciperanno senz'altro alla distribuzione del ricavato o per l'intero o per la parte di credito per cui ci sia stato il riconoscimento parziale; di contro, i creditori le cui ragioni siano state disconosciute dovranno far istanza di accantonamento delle somme che spetterebbero loro e dimostrare d’aver proposto, nei trenta giorni successivi all'udienza, l'azione necessaria per munirsi del titolo esecutivo. In sede di distribuzione della somma ricavata, ex art. 510 c.p.c., verrà in rilievo il predetto accantonamento per il tempo – comunque non superiore al triennio – ritenuto necessario perché i creditori possano munirsi del titolo esecutivo[26].

Quand’anche il creditore ipotecario avanzi intervento senza essere munito di titolo esecutivo e il suo credito sia stato disconosciuto con conseguente accantonamento e correlata dimostrazione d’aver proposto l'azione per procurarsi il titolo esecutivo, la pronuncia del decreto di trasferimento rimane, com’è ovvio, un approdo fisiologico, mentre l'iscrizione ipotecaria vede esaurirsi la propria funzione per ciò stesso, che al creditore ipotecario si spalanca la via della soddisfazione della propria pretesa nel processo esecutivo avviato da altri.

La pronta liberazionea del bene dalle formalità assicura piena tutela dell'acquirente e, nel contempo, al creditore ipotecario, atteso che costui sèguita a vantare senza danno le proprie pretese di soddisfazione, ricevendo nel processo in corso quanto di sua spettanza sol che si doti per tempo di un titolo esecutivo. La compressione della pretesa dell’ipotecario si registrerebbe in ipotesi di mancato ottenimento del titolo, non certo a causa della cancellazione della formalità ipotecaria.

Se quella regolata dall’art. 498 c.p.c.. in punto di avviso ai creditori iscritti è la fisiologia del sistema, ben può configurarsi l’ipotesi in cui il creditore pignorante non provveda alla notificazione dell'avviso e si arrivi comunque alla pronuncia del decreto di trasferimento. Il decreto includerà, pure in tal caso, un ordine di cancellazione da eseguire senza indugio. Ciò è coerente con la ratio dell'ordine in parola, servendo l’iscrizione ipotecaria a proteggere il creditore in un'espropriazione che coinvolge quel bene quand’anche sia un altro soggetto a intraprendere la via del processo esecutivo. Ma una volta che quest’ultimo è iniziato e si giunge all’epilogo traslativo della fase liquidatoria, la possibilità per il prelatizio di far valere la propria protezione non passa più per il permanere delle formalità, bensì dalla sua partecipazione al processo esecutivo. La cancellazione della formalità non cambia la tutela che il creditore può ottenere nel processo: se ha diritto alla distribuzione, con ragione di preferenza rispetto ad altri, lo maniene inalterato nonostante la cancellazione[27]: è la fictio iuris per cui il privilegio dal bene si trasferisce sul ricavato dell’alienazione forzosa.  

Ciò che danneggia il prelatizio, in altre parole, non è l'ordine connesso al decreto di trasferimento, ma la mancata partecipazione al processo esecutivo conseguente al mancato avviso ex art. 498 c.p.c.. Ma il pregiudizio di siffatta omissione è colmato in linea di principio dall’opportunità del titolare della garanzia di invocare la condanna del creditore procedente al risarcimento ex art. 2043 c.c.[28].

Ma vi è di più. All’incisiva tutela riconosciuta dalla legge processuale ai creditori privilegiati si affianca, inoltre, il duplice sistema di controlli di cui agli artt. 617 e 591-ter c.p.c.. Il controllo di cui agli artt. 617 e ss. c.p.c. sulla regolarità delle operazioni di vendita e, conseguentemente, del decreto di trasferimento, peraltro, è affidato in via esclusiva al giudice dell'esecuzione. Non è un caso che solo il magistrato possa sospendere ex art. 618 c.p.c. oppure modificare o revocare i propri provvedimenti, ex art. 487 c.p.c. Se ciò è vero deve trarsene che il conservatore deve ottemperare l’ordine di cancellazione, anche in pendenza dell’opposizione contro il decreto di trasferimento ogni volta che il giudice dell’esecuzione ha ritenuto i motivi di opposizione destituiti di fondamento e, conseguentemente, rigettato l’istanza di sospensione.

In altre parole, il conservatore non può rifiutare la cancellazione, essendogli precluso interferire con la valutazione operata dal giudice sui motivi di opposizione e, pertanto, sulla stabilità dell’espropriazione.

Su un piano diversificato, l’accosto alla questione non può prescindere dalla constatazione del ruolo che il legislatore disegna per la cancelleria in seguito all’emissione del decreto.

Un primo aspetto saliente. Per quanto i termini per proporre opposizione ex art. 617 c.p.c. decorrano dalla “conoscenza legale del provvedimento”, il sistema normativo non impone alcun onere di comunicazione del decreto di trasferimento, se non all’aggiudicatario[29].

Un secondo profilo rimarchevole. La disciplina codicistica non contempla un onere della cancelleria di attestare la mancata proposizione di opposizione al decreto di trasferimento nei termini di legge.

La circonstanza che non siano previste comunicazioni o notificazioni implica che il termine decadenziale per l’opposizione sia suscettibile di decorrere solo dopo la chiusura della fase liquidativa e l’avvio di quella distributiva, dunque con la comunicazione della fissazione dell’udienza per la discussione del riparto ex art. 596 c.p.c.

Peraltro, anche a voler ipotizzare una notificazione/comunicazione alle parti, la facoltà di impugnazione del decreto è attribuita anche ad soggetti altri da esse. Invero, venendo in rilievo un interesse pubblicistico al rispetto delle regole della gara e dell’aggiudicazione, chiunque potrebbe essere astrattamente interessato ad opporre il provvedimento, il che rende impossibile anche la soluzione pratica di far comunicare a debitori e creditori il decreto[30].

Rebus sic stantibus al conservatore pertiene il compito di effettuare la cancellazione, finanche in pendenza dell'opposizione ex art. 617 c.p.c. contro il decreto di trasferimento ogni volta che il giudice dell’esecuzione abbia ritenuto i motivi di opposizione destituiti di fondamento e, conseguentemente, disatteso l'istanza di sospensione.

Il conservatore non è munito del potere di adottare provvedimenti indilazionabili (art. 618 c.p.c.); egli non può rifiutare, pertanto, la cancellazione, essendogli precluso interferire con la valutazione operata dal giudice sui motivi di opposizione e, quindi, sulla stabilità dell'espropriazione.

Un orizzonte capovolto non solo minaccerebbe la rapidità della definizione della procedura esecutiva e della tutela dell'aggiudicatario che, a distanza di anni dall'acquisto non potrebbe paradossalmente ancora disporre del bene (esemplificativamente alienandolo a terzi), ma finirebbe per incentivare da parte del debitore (e non certo dei creditori) la proposizione di opposizioni dilatorie, scoraggiando la proposizione di offerte da parte dei possibili interessati, con ovvio discapito per il sistema  delle vendite forzate.

La Corte di Cassazione ha speso di recente importanti parole sui risvolti pubblicistici della tutela dell’aggiudicatario[31]: pregiudicare la stabilità dell’acquisto in executivis significa condannare il dante causa di una procedura di esecuzione fozata ad un acquisto “traballante” e/o ad una revoca del finanziamento concessogli per il versamento del presso, giacchè il finanziatore non potrebbe più giovarsi dell’ipoteca di primo grado concessagli sull’immobile. In altri termini, basterebbe la proposizione di una farlocca opposizione agli atti esecutivi contro il decreto di trasperimento per impedire la cancellazione dei gravami sull’immobile per moltissimi anni e, se così fosse, l’aggiudicatario avrebbe buon titolo a pretendere una risoluzione della compravendita, stante peculiare impossibilità di disporre del bene in apparenza conseguito.

Veniamo alle norme del codice civile. Non sembra accidentale che l’art. 2884 c.c. non contenga alcun riferimento al pignoramento, attenendo, unicamente, all'ipoteca. Non ci si può avvalere del relativo disposto nell’approccio alla tematica in esame, sol che si consideri che l’art. 586 c.p.c. disciplina in autonomia gli effetti del decreto di trasferimento. Né sembra esservi spazio, in presenza di una norma ad hoc, per l’impiego analogico di una norma calibrata su ina fattispecie distinta[32].

D’altronde, la "definitività" di cui fa cenno l’art. 2884 c.c. va identificata con la esecutività immediata dell'atto che conclude la fase liquidatoria del processo esecutivo e non con la sua "inoppugnabilità", non confacendosi al processo esecutiva la nozione di "cosa giudicata" elaborata sul calco del processo di cognizione.

Piuttosto, la norma che governa la questione parrebbe identificarsi nel n. 7) dell'art. 2878 c.c., norma che istituisce una relazione di effetto diretto tra l'adozione del provvedimento e la rimozione del vincolo. Nel catalogare le cause di estinzione dell'ipoteca la disposizione anzidetta annovera espressamente tra queste ultime la pronunzia del “provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche”, id est proprio il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione. In altri termini, l’ipoteca si estingue con la pronuncia del decreto ex art. 586 c.p.c., mentre la successiva formalizzazione nei Registri immobiliari ha valore di pubblicità dichiarativa di un effetto che si è già verificato.

È significativo che nell’alveo del precetto la cancellazione sia slacciata dal principio del contraddittorio: il soggetto che patisce la cancellazione è parte del processo esecutivo (creditore pignorante) oppure ha ricevuto l'avviso del pignoramento (creditore ipotecario), ed è, pertanto, consapevole che la vendita forzata comporta ex lege l'ordine di cancellazione del vincolo e/o garanzia. Non occorre, dunque, disporre l'audizione dell'interessato prima di ordinare la cancellazione.

L'art. 2878, n. 7, c.c. e l’art. 586 c.p.c. abbozzano, dunque, una cornice di regole ben diversa da quella dell'art. 2884 c.c., in forza del quale la cancellazione dell'ipoteca va eseguita dal conservatore “quando è ordinata con sentenza passata in giudicato” e perciò previo radicamento del necessario contraddittorio tra le parti.

Occorre tornare allora alla funzione effettiva dell'ordine di cancellazione, che tende ad assicurare, tramite l'eliminazione della formalità pubblicitaria, la liberazione del bene da tutti quei vincoli che hanno visto consumarsi la loro funzione pratica e che, a seguito della vendita forzata, si sono traslati dal bene al ricavato.

Il ragionamento svolto fin qui non varia qualora la problematica sia affrontata dal punto di vista della procedura di fallimento. Se si muove dalla circostanza che tutte le vendite fallimentari sono vendite forzate, come testimonia la necessità che il giudice delegato deve ordinare la purgazione dei vincoli dopo il versamento del saldo prezzo, si deve concludere che l'unico soggetto che può sospendere la vendita è il giudice delegato medesimo ove sussistano i presupposti di cui all'art. 108 l.fall. ovvero laddove venga proposto il reclamo ex art. 36 l.fall. (sugli atti compiuti dal curatore per irregolarità nel procedimento di vendita) al medesimo giudice che sospende il procedimento se ed in quanto ritenga fondato il ricorso.

Nessun rilievo la legge fallimentare ascrive, di contro, alle determinazioni del conservatore finalizzate a tutelare le presunte ragioni dei creditori ipotecari[33].

Resta da chiarire un ultimo profilo circa la pretesa di attestazione di "definitività" del decreto. Questa richiesta presuppone che il decreto venga comunicato a tutta la platea dei possibili interessati a proporre opposizione (ivi compresi gli eventuali offerenti pretermessi). Per aderire alle posizioni dei conservatori più intransigenti e consentire la cancellazione delle formalità pregiudizievoli in tempi ragionevoli, le cancellerie – anche in questo caso in difetto di base normativa – sovrebbero essere oberate praeter legem delle comunicazioni sull’emissione del decreto a tutte le parti del processo, prima di attestarne la definitività. Come chiarito dalla Suprema Corte il decreto di trasferimento, come avviene di norma per tutti i decreti emessi dal giudice dell'esecuzione negli specifici casi contemplati dalla legge, non deve essere comunicato alle parti, dovendo sottostare unicamente “agli adempimenti formali suoi propri[34].

In ogni caso, neppure la conoscenza legale dell'atto conseguente ad una irrituale comunicazione, disposta in via di prassi, ne garantirebbe la inoppugnabilità, poiché in talune ipotesi il dies a quo per proporre opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c. contro il decreto di trasferimento comincia a decorrere da un momento successivo alla sua emissione: si pensi, ad esempio, all'aliud pro alio del quale l'aggiudicatario non abbia potuto avvedersi se non dopo la emissione del decreto di trasferimento[35].

Senza tralasciare che dette comunicazioni non sradicherebbero la facoltà di revoca del decreto da parte del giudice dell'esecuzione, che rimarrebbe emancitapata da esse e sucettibile d’essere esercitata anche dopo il decorso del termine utile per proporre opposizione ex art. 617 c.p.c., con il confine esterno segnato dall’art. 487 c.p.c., combaciante con l’avvenuta esecuzione dell'atto.

In buona sostanza, nessuna garanzia di "definitività" dell'atto nel senso di "inoppugnabilità" potrebbe essere attestata dalla cancelleria, poiché il dies a quo per proporre opposizione è mobile.

La bizzarria è dietro l’angolo: poiché l’impugnazione ex art. 617 c.p.c. può essere avanzata, oltre che dalle parti, da qualunque altro interessato, la Cancelleria non potrebbe mai attestare il suo “passaggio in giudicato”, dato che, per farlo, occorrerebbe il decorso del termine di venti giorni dalla conoscenza legale di una platea smisurata e sfuggente di soggetti, il che imporrebbe una surreale notifica per pubblici proclami ex art. 150 c.p.c. di ogni decreto di trasferimento, ad appannaggio della platea indefinita dei controinteressati. Tra i soggetti che possono astrattamente subire pregiudizio, si pensi, a titolo meramente esemplificativo e didascalico: a) agli altri partecipanti alla gara; b) a  coloro che avrebbero partecipato alla gara se non fosse stata omessa la pubblicità; c) all’offerente la cui offerta sia stata superata in corso di gara o incanto con aggiudicazione ad altro partecipante; d) all’aggiudicatario provvisorio in relazione all’art. 584 c.p.c.; e) all’aggiudicatario-acquirente a seguito dell’emissione di decreto di trasferimento concretamente difforme da quello posto in vendita[36].

Il decreto non sarebbe mai saldo e inamovibile come pur si spera nelle agenzie del territorio, nemmeno a fronte di impensabili comunicazioni urbi et orbi di esso. Un qualunque controinteressato può impugnarlo entro il margine estremo della pendenza del processo esecutivo. Il pregiudizio alla certezza dei traffici giuridici si svelerebbe come conseguenza pressochè endemica.

 

    6. Rilievi conclusivi.

Le Sezioni Unite pongono il sigillo all’immediatezza delle cancellazioni e delle trascrizioni. Il decreto di trasferimento del bene immobile, emesso dal giudice dell'esecuzione all'esito del processo di espropriazione forzata ex art. 586 c.p.c., implica, in definitiva, quale proprio effetto ex lege l'immediata cancellazione dei vincoli gravanti sull'immobile: trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, iscrizioni ipotecarie.

Di conseguenza, è molto più circoscritto di quello sinora estemporaneamente occupato l'ambito di valutazione da riconoscersi al Conservatore dei registri immobiliari avuto riguardo all'adempimento della cancellazione dei vincoli gravanti sull'immobile, segnatamente sotto il profilo della verifica di stabilità e definitività del decreto di trasferimento.

L’art. 586 c.p.c. dispone espressamente che il giudice dell'esecuzione pronunci il decreto per il cui tramite trasferisce all'aggiudicatario il cespite espropriato e ordini che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie. Dal che discende che il Conservatore debba provvedere immediatamente a siffatto adempimento. Il decreto di trasferimento è uno specifico provvedimento del giudice dell'esecuzione immobiliare; si tratta di un atto suo proprio, insuscettibile di delega al professionista (art. 591-bis c.p.c.), adottato a conclusione del sub-procedimento di liquidazione del bene pignorato, che ha preso avvio con l'ordinanza di autorizzazione alla vendita.

La definitività del decreto emerge, altresì, dal sistema complessivo del processo esecutivo (art. 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c.) che tende a preservare la vendita giudiziaria.

In definitiva, da qui in avanti non sembrerebbero potersi immaginare intralci: il Conservatore deve eseguire immediatamente l'ordine di cancellazione emesso dal giudice e contenuto nel decreto di trasferimento e non ha titolo per differirne l'immediata efficacia; parimenti, non può subordinare la cancellazione dei gravami, disposta dal decreto, alla produzione di attestati sulla inoppugnabilità o definitività. Nel caso in cui il Conservatore rifiuti un atto del proprio ufficio, espone l'Amministrazione da cui dipende e sé stesso alle conseguenti responsabilità in sede civile, penale, contabile, amministrativa e disciplinare.

In conclusione, il decreto di trasferimento immobiliare, sia nell'espropriazione individuale che in quella concorsuale, implica l'immediato e non differibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo. Sono compresi i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, anche se successivi alla trascrizione del pignoramento nonché gli altri privilegi, tutelati dall'obbligo di avviso ai sensi dell'art. 498 c.p.c., i sequestri conservativi, idonei a convertirsi in pignoramenti quando sia conseguito dal sequestrante il titolo. Sono, viceversa, naturalmente escluse le iscrizioni ipotecarie che si riferiscono ad obbligazioni assunte dall'aggiudicatario (art. 508 c.p.c.).

 

[1] Trib. Lucca, 26 luglio 2017, n. 3727, in www.ilprocessocivile.it, con nota di Farina, Sulla (il)legittimità del rifiuto del conservatore di purgare il bene pignorato dai vincoli pregiudizievoli; il provvedimento è stato confermato in sede di reclamo da App. Firenze, 15/18 dicembre 2017, n. 2174, inedita (ne dà menzione l’A. della nota). Nello stesso senso, Trib. Taranto, 31 maggio – 5 giugno 2019, n. 1356, inedita (a darne conto ancora l’A. del ridetto commento).

[2] L'elencazione delle formalità cancellabili in forza dell’art. 586 c.p.c. è incompleta, perché i vincoli processuali che con la vendita hanno esaurito il loro scopo non si limitano ai pignoramenti e alle ipoteche. Esemplificativamente, i sequestri conservativi non potranno che seguire la sorte dei pignoramenti e delle ipoteche, posto che se il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva, il sequestro si converte ex lege in pignoramento (artt. 686, comma primo, c.p.c. e 156 disp. att. c.p.c.) e quindi deve essere cancellato; se, poi, il sequestro ancora non è stato convertito alla data di emissione del decreto di trasferimento, non potrà in ogni caso farsi luogo ad un nuovo ed autonomo processo esecutivo sull'immobile già venduto, visto che il sequestrante ha titolo ad essere collocato nel progetto di distribuzione della somma ricavata (artt. 499, comma primo e 686, comma secondo, c.p.c.), salvo il diritto all'accantonamento della somma a lui destinata nel caso in cui, alla data dell'approvazione del progetto, ancora non abbia ottenuto il titolo esecutivo (art. 499, ultimo comma, c.p.c.).

[3] Bonsignori, Effetti della vendita forzata e dell'assegnazione (art. 2919 - 2929), in Comm. cod. civ. a cura di Schlesinger, Milano, 1988, 60 e ss.

[4] Trib. Prato, 3 settembre 2018, in www.ilcaso.it. in una fattispecie relativa ad un decreto di trasferimento emesso dal giudice delegato all'esito di una vendita fallimentare espletata con le modalità di cui all' art. 107, comma primo, l.fall. Del medesimo segno Trib. Milano, Sez. IV, 3 dicembre 2019, in Il processo civile.com, con nota di Farina, Dovere del conservatore dei registri immobiliari di cancellare i vincoli ex art. 586 c.p.c.

[5] Cass., 16 novembre 2011, n. 24001; Cass., 15 maggio 2009, n. 11316; Cass., 19 luglio 2005, n. 17460; Cass., 2 aprile 1997, n. 2867, in Italgiure.

[6] Cass., 16 novembre 2011, n. 24001 cit. la quale evidenzia come ciò accada in quanto il decreto “definisce la fase liquidatoria e non è revocabile se ormai posto in esecuzione, quando cioè siano state espletate le formalità successive alla sua emanazione”.

[7] Non occorre, dunque, disporre l'audizione dell'interessato prima di ordinare la cancellazione.

[8] Cass., 23 febbraio 2006, n. 4000; Cass., 27 agosto 2014, n. 18336.

[9] Così Cass., Sez. Un., 28 novembre 2012, n. 21110 cit. secondo la quale “il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente, fermo peraltro restando il diritto dell'esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell'eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”.

[10] Cass., Sez. Un., 27 ottobre 1995, n. 11178, in Italgiure.

[11] Cass., 7 maggio 1999, n. 4584; Cass., 16 gennaio 2007, n. 837; Cass., 29 settembre 2009, n. 20814; Cass., 15 luglio 2016, n. 14449, in Italgiure.

[12] Cass., 20 novembre 2012, n. 20315, nel negare la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria a seguito della cassazione con rinvio della sentenza di appello confermativa di quella di primo grado sulla cui base era avvenuta l'iscrizione di ipoteca giudiziale, in base all’art. 389 c.p.c. ha osservato che l’art. 2884 c.c. “si riferisce al giudizio in cui viene chiesta la cancellazione dell'ipoteca e determina il momento in cui essa sia eseguibile, e non regola, invece, l'incidenza sull'ipoteca delle vicende del giudizio che abbia dato luogo all'iscrizione”, proprio in forza dell'autonomia tra la sede processuale in cui si discute della persistenza o estinzione del vincolo e la fase regolativa della correlata pubblicità immobiliare. Cfr., altresì, Cass., 13 giugno 2014, n. 13547, in Italgiure.

[13] Art. 2929 c.c.: "La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con l creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione".

[14] Cass., Sez. Un., 28 dicembre 2012, n. 21110, in Italgiure.

[15] La norma, introdotta dall'art. 2, comma 4°-novies, lett. b), d.l. 15-3-2005, n. 35, conv., con modificazioni, nella l. 14 maggio 2005, n. 80, prevede sotto la rubrica “Intangibilità nei confronti dei terzi degli effetti degli atti esecutivi compiuti” che “In ogni caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo l'aggiudicazione, anche provvisoria, o l'assegnazione, restano fermi nei confronti dei terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell'articolo 632, secondo comma, del codice, gli effetti di tali atti. Dopo il compimento degli stessi atti, l'istanza di cui all'art. 495 del codice non è più procedibile”.

[16] L'art. 591-bis c.p.c. prevede che il delegato predisponga una bozza del decreto di trasferimento e la trasmetta al giudice dell'esecuzione, cui resta riservata la "pronuncia" del provvedimento in questione in forza dell’art. 586 c.p.c.

[17]  Spetta unicamente al giudice dell'esecuzione la verifica dei presupposti per l'emissione del decreto di cui all’art. 586, vale a dire: a) aggiudicazione del lotto; b) versamento del prezzo nei termini e con le modalità previste nell'avviso di vendita; c) mancato esercizio, da parte dello stesso giudice dell'esecuzione, del potere di sospendere la vendita per iniquità del prezzo: v. Cass., 21 settembre 2015, n. 18451, in Italgiure.

[18] Così, espressamente, l'art. 591-bis, settimo comma, c.p.c., con specifico riferimento alla vendita delegata.

[19] Cass., 11 gennaio 2007, n. 371; Cass., 12 novembre 1998, n. 11430, in Italgiure.

[20] V. in tal senso Cass., Sez. Un., 27 ottobre 1995, n. 11178 cit..

[21] Astuni, Il trasferimento dell'immobile e la stabilità dell'aggiudicazione e della vendita, in Cardino-Romeo (a cura di), Processo di esecuzione, Milano, 2018, 755-866.

[22] Per le medesime ragioni il debitore non potrebbe dedurre con l'opposizione al decreto di trasferimento invalidità afferenti le precedenti fasi della esecuzione forzata (dal pignoramento fino all'ordinanza di vendita) e riguardanti atti dell'esecuzione suscettibili di essere autonomamente opposti ex art. 617 c.p.c..

[23] Cass. 22 marzo 1993, n. 3379, in Italgiure..

[24] Cass. 23 febbraio 2006, n. 4000, in Italgiure.

[25] Sull’intervento v., in luogo di molti, Saija, L'intervento dei creditori dopo la riforma e la par condicio creditorum, in In executivis, 15 marzo 2018.

[26] Decorso il termine dei tre anni anche le somme accantonate andranno distribuite tenendo conto dei - soli - creditori intervenuti che si siano nel frattempo muniti del titolo esecutivo; e con esclusione definitiva da ogni soddisfazione in quel processo esecutivo, si può aggiungere, dei creditori che non siano riusciti a procurarsi il titolo stesso.

[27] Il creditore ipotecario, se avrà fatto intervento pur non avvisato, sarà preferito nella distribuzione del ricavato in ragione della sua ipoteca pur cancellata.

[28] Sul problema della sorte dell'ipoteca quando il creditore iscritto non sia stato avvisato, e non abbia comunque partecipato al processo esecutivo, evidenziano un’esigenza protettiva dell'acquirente in vendita forzata: Cass., 27 agosto 2014, n. 18336; Cass., 11 giugno 2003, n. 9394, in Italgiure.

[29] Detto onere di comunicazione nel contesto della novellazione dell’art. 560 c.p.c. operata dall’art. 18-quater della l. 28 febbraio 2020, n. 8, di conversione del d.l. 30 dicembre 2019, n. 162 del 2019.

[30] Cass. 29 maggio 2015, n. 11171, in Italgiure, ha ritenuto che: “In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”; Cass. 7 maggio 2015, n, 9255, in Italgiure, ha osservato che: “In tema d'espropriazione forzata, le condizioni di vendita fissate dal giudice dell'esecuzione, anche in relazione ad eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime di cui all'art. 490 cod. proc. civ., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell'uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonchè dell'affidamento da ciascuno di loro riposto nella trasparenza e complessiva legalità della procedura, per cui la loro violazione comporta l'illegittimità dell'aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, da tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore”.

[31] V. in motivazione Cass. 8 febbraio 2019, n. 3709, in Italgiure.

[32] Una siffatta pretesa ermeneutica correrebbe con i presupposti del ricorso all’analogia siccome declinati dall’art. 12 delle c.d. “Preleggi”.

[33] La Corte di Cassazione ha chiarito che, in tema di vendita fallimentare, anche se attuata in forma "contrattuale" e non tramite esecuzione coattiva, trovi applicazione l'art. 108, comma 2, l. fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato sull'intero prezzo pagato, con perfetta equivalenza ad una vendita nelle forme dell'esecuzione forzata: Cass., 8 febbraio 2017, n. 3310, in Italgiure.

[34] Cass., 14 ottobre 2005, n. 19968, in Italgiure.

[35] Cass., 2 aprile 2014, n. 7708, in Italgiure, in materia di aliud pro alio, ha evidenziato che “nella vendita forzata l'aggiudicatario del bene pignorato, in quanto parte del processo di esecuzione, ha l'onere di far valere l'ipotesi di aliud pro alio con il solo rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi, che va esperita - nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria”. Nel caso di specie, il soggetto cui era stato trasferito il bene aveva potuto avvedersi della sensibile differenza tra bene trasferito e bene offerto in vendita soltanto alcuni giorni dopo l'emissione del decreto di trasferimento, non avendo in precedenza potuto farvi accesso. Il termine per proporre opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c. avverso il decreto di trasferimento è allora necessariamente "flessibile" e incontra l'unico limite del limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione.

[36] V. Fanticini-Ghiacci, L’esecuzione civile, Torino, 2018, 693.