Il Ministero vieta la commistione fra aste giudiziarie e vendite private

Su richiesta di un gestore di aste telematiche il Ministero interviene con un ampio parere
Il Ministero vieta la commistione fra aste giudiziarie e vendite private

Sommario:

1. Il quesito
2. La risposta del Ministero
3. Piattaforma per le vendite telematiche o sito per la pubblicazione degli avvisi di vendita? Una precisazione necessaria
4. Le ragioni della decisione del Ministero
5. Ricaduta sulla c.d. “pubblicità supplementare” e sulla pubblicità delle vendite giudiziarie ad iniziativa di agenzie immobiliari

 

  1. Il quesito

Un Istituto Vendite Giudiziarie, iscritto nel registro dei gestori delle aste telematiche, ha rivolto al Ministero della Giustizia un quesito al fine di conoscere se sia ammissibile utilizzare la piattaforma anche per la vendita di beni provenienti dalla liquidazione volontaria di una società. In sostanza, si voleva sapere se il sito per le vendite giudiziarie telematiche potesse essere utilizzato anche su richiesta di privati e, in caso affermativo, se per svolgere questa attività fosse necessaria un’autorizzazione ministeriale.

Contrariamente a quanto si possa pensare, il caso non è infrequente. Numerose, infatti, possono essere le occasioni in cui un soggetto privato potrebbe trovare conveniente vendere un proprio immobile attraverso una piattaforma per le aste giudiziarie. Il meccanismo dell’asta pubblica, infatti, assicura trasparenza e competitività nell’individuazione dell’acquirente e ciò torna utile tutte le volte in cui il venditore deve dar conto ad altri del proprio operato. Si pensi, ad esempio, al liquidatore di una società (questo è, in particolare, il caso dal quale origina il quesito), ai comproprietari che vogliono vendere l’immobile in comune, al curatore dell’eredità giacente che abbia la necessità di liquidare uno dei beni per far fronte a spese o debiti, al mandatario incaricato di vendere un immobile al miglior offerente, ecc. In tutti questi casi, anche qualora il disponente rivesta un ufficio conferitogli dall’autorità giudiziaria, la vendita si pone al di fuori del perimetro delle espropriazioni forzate ed ha le caratteristiche di un atto di diritto privato.

Il quesito è, dunque, se in simili circostanze – in cui obiettivamente è ravvisabile un interesse alla trasparenza ed alla competitività nella scelta dell’acquirente, ma manca un provvedimento giudiziale di vendita – il gestore di una piattaforma per le aste giudiziarie autorizzata dal Ministero possa “ospitare” una licitazione privata.

 

  1. La risposta del Ministero

Il Ministero, Dipartimento per gli affari di giustizia, Direzione generale degli affari interni, ha risposto al quesito affermando che «il sito autorizzato per le vendite telematiche non [può] essere utilizzato anche per attività estranee ai fini istituzionali per i quali l’autorizzazione medesima è stata rilasciata».

Al di là della conclusione, ciò che merita particolare attenzione, per le ampie implicazioni che ne derivano, è il percorso argomentativo attraverso il quale il Ministero perviene a tale decisione.

Anzitutto, il Ministero richiama il contenuto dell’art. 7, comma 1, del d.m. 31 ottobre 2006 (“Individuazione dei siti internet destinati all'inserimento degli avvisi di vendita di cui all'articolo 490 del codice di procedura civile”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 22 dicembre 2006), secondo cui «Ministero della giustizia attiva il Portale vendite giudiziarie per la ricerca e il monitoraggio dei dati pubblicati sui siti, al fine di consentire una visione completa ed unitaria di tutte le vendite forzate in corso»; nonché del terzo comma del medesimo articolo, a mente del quale «Il Ministero della giustizia, Direzione generale dei sistemi informativi automatizzati, stabilisce le informazioni minime relative ai dati da pubblicare sui siti»; e quello del quarto comma, che stabilisce che «Il Ministero della giustizia verifica, tramite il Portale, il regolare funzionamento dei siti, nel rispetto dei requisiti tecnici di cui all’art. 4 e secondo le modalità contenute nelle disposizioni di cui all’art. 4, comma 3».

Queste disposizioni – prosegue il Ministero – formano, nel loro complesso, «una normativa di settore incompatibile con l’uso “privato” e, comunque, “non giudiziario” per la vendita di beni provenienti da una liquidazione societaria volontaria o da altre fattispecie nelle quali non vi sia alla base l’intervento di un Tribunale, dovendosi cosi ritenere che il sito debba essere dedicato esclusivamente alla gestione delle vendite giudiziarie».

Dopodiché aggiunge: «Consentire, infatti, l’utilizzo del sito autorizzato per le vendite giudiziarie per vendite non tali potrebbe ingenerare confusione in capo ai potenziali acquirenti, posti nelle condizioni di non essere in grado di individuare con chiarezza se si tratti di un’asta privata, ovvero di una procedura propriamente giudiziaria. Inoltre, intralcerebbe il sistema di monitoraggio delle vendite pubbliche, i cui dati confluiscono dai siti nel portale ministeriale. Infine, conferirebbe una posizione di vantaggio al gestore autorizzato, fornendo maggiore visibilità alla sua attività, di guisa da alterare la dialettica della concorrenza nel mercato».

Dunque, una pluralità di ragioni convergono tutte a sostegno della decisione assunta dal Ministero. Poiché ognuna di essa è gravida di ricadute nel settore, è opportuno esaminarle separatamente.

 

  1. Piattaforma per le vendite telematiche o sito per la pubblicazione degli avvisi di vendita? Una precisazione necessaria in merito al quesito

A prima lettura, potrebbe sembrare che il Ministero, nel richiamare il contenuto dell’art. 7 del d.m. 31 ottobre 2006, abbia fatto confusione fra i siti internet autorizzati per l’inserimento degli avvisi di vendita e le piattaforme per le aste telematiche, invece regolate dal d.m. 26 febbraio 2015 (“Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 69 del 24 marzo 2015), nonché dal Provvedimento 12 gennaio 2018 del Direttore generale per i sistemi informativi automatizzati di adozione delle specifiche tecniche del Portale delle vendite pubbliche.

Invero, nella sua necessaria sinteticità, il parere in esame sottintende un passaggio essenziale: la piattaforma per le aste telematiche, in sé considerata, non può essere usata per vendere di un immobile privato, in quanto vi ostano insuperabili ragioni tecniche. Il d.m. 26 febbraio 2015 prevede, infatti, che l’offerta telematica deve contenere, fra l’altro, l’indicazione l’ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura e l’anno e il numero di ruolo generale (art. 12, comma 1, lett. b e c). La stessa deve essere inviata a un apposito indirizzo di posta elettronica certificata del Ministero (art. 13), il quale fornisce pure un apposito software di criptazione (art. 12, comma 3). Inoltre, alle operazioni di vendita senza incanto possono prendere parte con modalità telematiche il giudice, il referente della procedura e il cancelliere (art. 20, comma 1). Insomma, le piattaforme per le vendite giudiziarie telematiche non possono essere “sganciate” dal Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) e non funzionano se l’offerta non è riferita ad una specifica procedura esecutiva. Il sistema si blocca e non consente l’inserimento dell’offerta.

È evidente, quindi, che l’IVG che ha formulato il quesito non intendesse riferirsi alla piattaforma per le vendite telematiche vera e propria, ma probabilmente ad una versione “ad uso privato” che, pur consentendo una gara da remoto fra gli offerenti simile a quella disciplinata dal d.m. 26 febbraio 2015, non è ricollegabile ad una procedura esecutiva gestita dal Ministero tramite il PVP. In particolare, certamente diversa avrebbe dovuto essere la modalità di presentazione delle offerte, non solo per il loro contenuto, ma anche perché a raccogliere le stesse avrebbe dovuto provvedere direttamente il gestore della vendita, senza passare per il tramite del PVP e degli applicativi ministeriali di cifratura.

In pratica, la piattaforma per le aste telematiche che l’IVG, incaricato dal liquidatore volontario di una società, avrebbe dovuto utilizzare certamente non era quella interfacciata con il PVP, bensì qualcosa di simile modificata per un uso privato.

Se così stanno le cose, nonostante una qual certa improprietà di linguaggio nella formulazione del quesito, il «sito autorizzato dal Ministero per gestione delle vendite pubbliche» di cui l’IVG ha chiesto l’autorizzazione all’uso per la vendita di beni privati non è la piattaforma per le aste telematiche, bensì il portale contenente la pubblicazione degli avvisi di vendita, sul quale invece è ben possibile che vengano manualmente aggiunti, accanto agli avvisi ex artt. 490 e 570 c.p.c., anche inserzioni private.

La piattaforma per le aste telematiche giudiziarie è strutturalmente incompatibile con l’uso privato. Quella configurata ad uso privato non richiede, proprio perché nell’esclusiva disponibilità del gestore, alcuna autorizzazione ministeriale. In ogni caso, il rischio di commistione paventato dal Ministero (secondo cui i potenziali acquirenti verrebbero «posti nelle condizioni di non essere in grado di individuare con chiarezza se si tratti di un’asta privata, ovvero di una procedura propriamente giudiziaria») si verificherebbe solo in caso in cui gli avvisi delle vendite giudiziarie fossero frammisti ad inserzioni pubblicitarie private; quindi, non sulla piattaforma per le aste telematiche, bensì nel sito internet degli avvisi pubblicitari.

Alla luce di queste considerazioni il quesito, quindi, assume un significato parzialmente diverso, ossia se sia possibile pubblicare sul sito internet dedicato agli avvisi di vendita delle espropriazioni forzate anche le inserzioni pubblicitarie delle vendite private (delle quali si preveda la vendita ad asta telematica mediante una piattaforma non direttamente collegata al PVP). Non lo si può intendere in modo diverso. Ed è a questo quesito, a ben vedere, che il Ministero ha inteso – correttamente – dare risposta.

 

  1. Le ragioni della decisione del Ministero

Come abbiamo visto, le ragioni per le quali il Ministero ha inteso dare una risposta negativa sono plurime.

In primo luogo, il Ministero declina le norme regolamentari e le specifiche tecniche che impediscono di utilizzare la piattaforma per le aste telematiche a scopi diversi da quello di procedere alla vendita giudiziaria dei beni pignorati. Qui si sarebbe potuto fermare. Ed invece aggiunge ulteriori considerazioni che assumono maggiore importanza proprio perché riferite non più alla sola piattaforma per le aste, ma anche ai siti di pubblicità delle vendite giudiziarie. Del resto, l’inserimento di una doppia – anzi tripla – motivazione evidenzia come il Ministero abbia ritenuto l’occasione propizia per fare il punto sulla questione a tutto tondo.

«Consentire, infatti» - prosegue il parere ministeriale – «l’utilizzo del sito autorizzato per le vendite giudiziarie per vendite non tali potrebbe ingenerare confusione in capo ai potenziali acquirenti, posti nelle condizioni di non essere in grado di individuare con chiarezza se si tratti di un’asta privata, ovvero di una procedura propriamente giudiziaria». L’affermazione è tranciante: chi consulta un avviso di vendita ex art. 490 e 570 c.p.c. deve riceve la chiara informazione che si tratta di una vendita giudiziaria all’asta. L’affiancamento di avvisi di aste private determina il rischio di far confusione e offusca la chiarezza del messaggio informativo relativo all’asta giudiziaria. Avvisi di aste giudiziarie e avvisi di aste private, dunque, non possono stare insieme sul medesimo sito.

La ratio è facilmente intuibile. La soglia minima di tutela assicurata dalla legge al debitore che subisce l’espropriazione è di assicurare che la vendita forzata si svolga con la massima trasparenza e al miglior prezzo possibile. Nessuno può approfittarsi della situazione di difficoltà in cui si è venuto a trovare l’espropriato. Esiste un interesse pubblico al regolare svolgimento dell’asta, che trova pieno riscontro nel delitto di turbativa previsto dall’art. 353 c.p. A parere del Ministero, la confusione che può essere ingenerata dalla pubblicazione, sul medesimo sito, di avvisi di vendita e pubblicità di aste private non è compatibile con il principio di massima trasparenza cui deve essere improntata l’espropriazione forzata.

Ma non basta. Il Ministero conclude aggiungendo che la deplorevole commistione di aste pubbliche e private «conferirebbe una posizione di vantaggio al gestore autorizzato, fornendo maggiore visibilità alla sua attività, di guisa da alterare la dialettica della concorrenza nel mercato». Ciò che intende dire è che i siti internet sui quali vengono pubblicati gli avvisi di vendita hanno un’elevata visibilità che non è tutta “merito” del gestore, ma dipende in larga parte dalla peculiarità della materia trattata e dal fatto che – a spese dei creditori – tali siti sono mantenuti ben visibili e vengono costantemente arricchiti di nuove occasioni per i potenziali acquirenti. Il numero di accessi quotidiani ad un sito determina il valore degli spazi pubblicitari ivi contenuti. Il gestore del sito convenzionato con i tribunali, pubblicando a pagamento, sullo stesso portale, anche inserzioni private finirebbe con l’avvantaggiarsi indebitamente di una posizione di particolare visibilità che deriva dal fatto di operare in regime “pubblicistico”. Se si ponesse in concorrenza con i siti di inserzioni pubblicitarie private, la sua peculiare posizione finirebbe con l’alterare la dialettica del (libero) mercato.

Anche a voler ragionare diversamente, i termini della questione muterebbero di poco. Se la concorrenza alla quale il Ministero ha inteso riferirsi fosse quella fra i diversi soggetti abilitati alla gestione dei siti internet di avvisi giudiziari (che sono pur sempre società commerciali che si contendono il mercato degli avvisi legali vantando, fra le caratteristiche probabilmente decisive per la scelta da parte degli uffici giudiziari, anche il livello di visibilità del proprio sito), la pubblicazione sul portale anche di inserzioni pubblicitarie private renderebbe opaco il numero di accessi specificatamente rivolti alle vendite giudiziarie, impedendo così ai tribunali di valutare l’effettiva efficacia della pubblicità dell’asta giudiziaria.

 

  1. Ricaduta sulla c.d. “pubblicità supplementare” e sulla pubblicità delle vendite giudiziarie ad iniziativa di agenzie immobiliari

Il parere del Ministero, introducendo il divieto di commistione fra gli avvisi di vendita giudiziaria e le inserzioni pubblicitarie private, ha una ricaduta che va oltre il caso specifico del quesito formulato dall’IVG. Soprattutto, pone il dubbio se il principio valga anche nel caso inverso, ossia quando la pubblicità della vendita giudiziaria venga inserita in un sito dedicato alle inserzioni dei privati.

Il primo scenario che si configura concerne la prassi, praticata specialmente dalle banche o dalle società di recupero crediti, di provvedere a proprie spese alla pubblicazione dell’avviso ex art. 570 c.p.c. anche su portali diversi da quelli indicati dall’ufficio giudiziario nell’ordinanza di vendita, soprattutto quando l’espropriazione ha ad oggetto cespiti particolarmente importanti. L’intenzione è, ovviamente, di assicurare maggiore visibilità all’asta, di aumentare così il numero dei partecipanti e, in ultima istanza, di alzare il prezzo di aggiudicazione.

Questa pratica deve ritenersi legittima. Anzi, incentivando la competitività delle aste giudiziarie, ne aumenta la fruttuosità (anche nell’interesse del debitore) e la trasparenza.

Tuttavia, alla stregua delle indicazioni rivenienti dal Ministero, è necessario che si chiarisca in modo inequivoco che trattasi di un’asta giudiziaria e che il potenziale interessato sia posto nelle condizioni di partecipare direttamente alla gara. La soluzione preferibile appare, quindi, quella di dare risonanza alla vendita pubblicando l’avviso solamente sui siti internet autorizzati dal Ministero. In tal caso, infatti, la sede della pubblicazione (un sito specializzato nelle vendite giudiziarie, validato dal Ministero) sarà decisiva nell’evitare che, in capo ai potenziali acquirenti, si ingeneri confusione circa la natura della vendita. In pratica, il creditore potrà, di propria iniziativa, pubblicare l’avviso di vendita – tal quale è stato predisposto dal professionista delegato – anche su uno o più siti internet iscritti nell’elenco di cui all’art. 2 del d.m. 31 ottobre 2006 diversi da quello indicato nell’ordinanza di vendita.

Qualche perplessità in più sorge nel caso in cui il creditore volesse pubblicare l’avviso di vendita, anziché nei portati autorizzati dal Ministero, su un sito internet specializzato in annunci di privati. Il principio è sempre quello di adottare tutte le più opportune cautele per di evitare di «ingenerare confusione in capo ai potenziali acquirenti». Questi devono essere posti nelle condizioni di individuare con chiarezza che si tratti di un’asta giudiziaria. L’avviso, pertanto, deve contenere non solo la chiara dicitura che trattasi di un’asta giudiziaria, ma anche gli estremi identificativi della stessa e del custode giudiziario cui il soggetto interessato dovrà rivolgersi.

Un secondo scenario, ben diverso, viene in rilievo allorquando l’informazione concernente l’asta giudiziaria è veicolata da un agente immobiliare che, di propria iniziativa e sprovvisto di alcun mandato, fa pubblicare un’inserzione su un sito internet non abilitato dal Ministero.

Si tratta di una prassi molto diffusa. In tal modo, le agenzie immobiliari intendono accreditarsi come “consulenti” del potenziale acquirente, intermediando fa lo stesso e il custode giudiziario dell’immobile posto all’asta. I servizi offerti riguardano, essenzialmente, la gestione dei contatti con il custode, l’accompagnamento a visitare l’immobile e l’assistenza nella predisposizione e presentazione dell’offerta per l’asta telematica.

In pratica, queste inserzioni contengono spesso informazioni incomplete o equivoche e sono altamente decettive dei potenziali interessati. Anzitutto, non recano mai gli estremi identificativi della procedura esecutiva, né l’indicazione del nominativo e del recapito del custode, in quanto lo scopo precipuo che l’agente immobiliare intende perseguire è proprio quello di frapporsi – e così guadagnare – fra il privato e il professionista nominato dal tribunale; l’avviso è quindi formulato in modo tale da impedire al privato di risalire alla procedura esecutiva o al professionista delegato. In secondo luogo, per attirare l’attenzione dei lettori, talvolta viene messo in risalto l’importo dell’offerta minima, anziché quello del prezzo base; in ogni caso, anche quando sono riportati entrambi i valori, non vi è alcuna spiegazione del funzionamento della c.d. “offerta minima”. A volte, anche la descrizione dell’immobile è “imprecisa”, aggiungendosi o sottacendosi taluni particolari in modo da far apparire il bene di maggiore interesse per i potenziali acquirenti. Infine, frequentemente la medesima asta viene segnalata da diversi agenti immobiliari, magari a condizioni economiche differenti (ad esempio: l’uno indica il prezzo di base d’asta, l’altro l’ammontare dell’offerta minima).

Tutto ciò, come dicevamo, ingenera certamente quella confusione che il Ministero, con il parere in commento, ha inteso invece prevenire. I potenziali interessati, infatti, restano disorientati quando si avvedono che il medesimo bene è pubblicizzato contemporaneamente da differenti operatori, viene descritto in modo discordante ed è offerto ad un prezzo diverso. Sorge il dubbio che nel medesimo stabile siano state poste in vendita più unità immobiliari. In nessun caso, gli interessati vengono messi nelle condizioni di accedere direttamente alla descrizione dell’immobile contenuta nella perizia di stima redatta dall’esperto nominato dal tribunale. Sono, comunque, costretti a sostenere un maggior costo (dell’agenzia immobiliare) sostanzialmente superfluo; e, in fin dei conti, questi costi vanno indirettamente a svantaggio dei creditori e del debitore, in quanto riducono la capacità finanziaria dell’offerente.

Le inserzioni pubblicitarie curate dalle agenzie immobiliari, dunque, pur dando maggior risalto alla vendita giudiziaria, ne opacizzano il contenuto ed ingenerano, in capo ai privati, un atteggiamento di sfiducia verso la trasparenza del sistema delle aste giudiziarie. In tal modo, la competitività delle vendite forzate, anziché aumentare, si riduce. Il cittadino comune, disorientato dalle informazioni ricevute, desiste dal partecipare all’asta e lascia spazio libero agli speculatori, che meglio conoscono le dinamiche del settore.

Il parere del Ministero rappresenta l’occasione per chiarire che questa prassi deve essere contrastata, in quanto vulnera tutti i criteri che il Ministero medesimo ha posto a fondamento della propria decisione. D’altronde, se la condotta dell’agente immobiliare si rivela davvero capace di turbare il regolare svolgimento dell’asta, è possibile ipotizzarne la rilevanza penale, ferma restando comunque la responsabilità civile per i danni che dovessero derivare all’acquirente per le incomplete informazioni.

Scarica il documento: circolare 15-10-20.pdf