Aspetti problematici connessi al recupero di crediti vantati nei confronti del condominio

Analisi delle questioni applicative alla luce della dubbia natura giuridica del condominio.
Aspetti problematici connessi al recupero di crediti vantati nei confronti del condominio

Sommario:

1. Le coordinate di riferimento: la natura giuridica del condominio.
2. La notifica del titolo esecutivo e del precetto per il recupero di un credito vantato nei confronti del condominio e gli strumenti di tutela fruibili dal condomino intimato.
3. Il pignoramento dei crediti vantati dal condominio nei confronti del condomino.
4. La problematica dell’estensione del giudicato e la individuazione dei rimedi fruibili dal condomino escusso.
5. Il pignoramento del conto corrente condominiale: un problema ancora aperto.

 

  1. Le coordinate di riferimento: la natura giuridica del condominio.

Il condominio vive ormai da anni una evidente crisi di identità, “compresso” tra chi - soprattutto gli esponenti della dottrina c.d. atomistica[1] - insiste per riconoscere ad esso la piena e completa soggettività giuridica e chi, al contrario, nel solco della tradizionale tesi c.d. collettivistica, insiste nel qualificarlo alla stregua di un mero ente di gestione, sprovvisto tanto di personalità, quanto della meno incisiva soggettività giuridica[2]-[3].

L’adesione all’una o all’altra conclusione non ha, peraltro, ricadute di carattere meramente teorico o dogmatico, implicando, al contrario, approdi differenti rispetto a numerosi dubbi ermeneutici che la materia condominiale pone: così, ad esempio, ne risulta inevitabilmente influenzato il tema delle forme di tutela che il creditore del condominio ha a propria disposizione, allorché risulti insoddisfatto nelle sue ragioni[4], ovvero l’applicabilità stessa, in materia, della disciplina consumeristica[5].

In particolare, come sarà evidenziato nel prosieguo, il tema della tutela esecutiva del creditore, con riferimento a specifiche problematiche applicative, può esser declinato in modo differente a seconda delle coordinate di fondo che si vogliano seguire circa la natura giuridica del condominio.

Il profilo disegnato dagli orientamenti giurisprudenziali appare frastagliato, per quanto – come si dirà – la giurisprudenza settoriale più recente sembra presupporre (talora acriticamente) la autonoma soggettività del condominio.

Prima di occuparsi, però, dei singoli profili applicativi appare opportuno intrattenersi sull’analisi delle diverse tesi formulate con riferimento alla natura giuridica del condominio.

Invero, già nel 2008 le Sezioni Unite avevano affrontato la questione[6], osservando che il condominio “si definisce come ‘ente di gestione’, per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, etc. Ma - si osservava, altresì, in detta sede - la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti…Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione)… nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici…[il quale] non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti”.

Il dibattito, alimentatosi anche grazie a tale (neppure tanto velata) critica alla teoria tradizionale del “condominio-ente di gestione”[7], ha trovato nuova linfa con la legge n. 220 del 2012, essendosi sostenuto che il legislatore della riforma - pur non avendo esplicitamente riconosciuto personalità giuridica al condominio[8] - avrebbe, cionondimeno, inserito, nel codice civile, diverse norme dalle quali si potrebbe comunque desumere l’avvenuto riconoscimento di una limitata soggettività, con la conseguente definizione dei contorni di un “nuovo” soggetto di diritto: deporrebbero per tale conclusione, tra gli altri: a) l'obbligo dell'amministratore di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio (cfr. art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.); b) la costituzione di un fondo speciale (cfr. art. 1135, n. 4, c.c.) e, soprattutto; c) la previsione dell’obbligo di indicazione dell'eventuale denominazione, dell'ubicazione e del codice fiscale del condominio (cfr. art. 2659, comma 1, c.c.).

Siffatta soluzione ermeneutica ha ricevuto – in un certo senso – l’avallo delle Sezioni Unite[9] le quali – pur affrontando il tema dell’indennizzo da irragionevole durata del processo - hanno riconosciuto come il sistema stia andando “nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica”: in particolare, valorizzando le novità normative di cui si è detto (“non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati”, si legge in motivazione) e muovendo dall'osservazione per cui “non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi)” la Corte conclude nel senso per cui “in atto” il condominio sarebbe dotato “di una soggettività [e non personalità] giuridica autonoma”.

Sennonché, con un recente intervento, anch’esso a Sezioni Unite[10], la Suprema Corte, riducendo sensibilmente le aperture conseguenti al proprio precedente del 2014, ha posto un freno al progressivo fenomeno di entificazione del condominio, negando che a quest'ultimo possa essere attribuita una qualche generalizzata forma di personalità (o soggettività) giuridica: nonostante gli indici normativi presenti nella riforma del 2012 apparentemente militino in senso favorevole alla tesi atomistica, infatti, il legislatore - si chiarisce - ha “respinto in sede di riforma dell’istituto - lo testimonia il confronto tra testo provvisorio e testo definitivo della L. n. 220 del 2012 - la prospettiva di dare al Condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni” mediante l’inserimento di una norma ad hoc; nella medesima occasione, però, l’organo di nomofilachia ammette un’eccezione alla regola suddetta, con peculiare riferimento alla situazione giuridica del singolo condomino che aspiri all’equa riparazione per irragionevole durata del processo, regolato dalle disposizioni sovranazionali prima ancora che da quelle nazionali di impronta applicativa, “nella quale il condominio ‘prepotentemente’ si emancipa dai singoli condomini ed assume una soggettività (anche processuale) propria”[11].

A complicare ulteriormente il quadro, si è aggiunta la Corte di Giustizia che, compulsata dal Tribunale di Milano[12] circa l’applicabilità al condominio della disciplina consumeristica, ha risolto la questione pregiudiziale affermando che “anche se una persona giuridica, quale il condominio nel diritto italiano, non rientra nella nozione di consumatore ai sensi dell’art. 2, lettera b), della direttiva 93/13, gli Stati Membri possono applicare le disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall’ambito di applicazione della stessa”[13]: conclusione che, però, per quanto illustrato finora, pecca sia sulla premessa (la natura del condominio quale persona giuridica), che sulla ricognizione della normativa vigente nell'ordinamento interno (posto che il codice del consumo circoscrive con chiarezza il propri ambito di operatività, salvo quanto previsto in via di eccezione per le microimprese, ai soli contratti conclusi con una persona fisica  che agisca al di fuori dell'attività professionale eventualmente svolta)[14]

 

  1. La notifica del titolo esecutivo e del precetto per il recupero di un credito vantato nei confronti del condominio e gli strumenti di tutela fruibili dal condomino intimato.

Una prima questione applicativa, di recente risolta sul presupposto (assiomaticamente affermato) che il condominio “è soggetto distinto da ognuno dei condomini, ancorché si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta”, è quella relativa al se l’art. 654, comma 2, c.p.c. trovi applicazione quando il creditore che abbia ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio intenda azionare tale titolo nei confronti del singolo condomino (quale obbligato pro quota in ordine ai debiti del condominio).

Va ricordato che, alla stregua della menzionata disposizione, la notifica del decreto ingiuntivo avente funzione di provocatio ad opponendum non deve essere “doppiata” dalla notifica del titolo ai sensi dell’art. 479 c.p.c.: è sufficiente, ai fini dell’esecuzione fondata su quel titolo (in quanto provvisoriamente esecutivo ab initio o perché non opposto), che nel precetto si faccia menzione del provvedimento che ha disposto l’esecutorietà e dell’apposizione della formula esecutiva.

Altrimenti detto, l’art. 654, comma 2, c.p.c. pone una deroga all’obbligo di cui all’art. 479 c.p.c., secondo cui l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notifica al debitore del titolo in forma esecutiva e del precetto.

Ebbene, laddove il decreto ingiuntivo contenga la condanna al pagamento di una somma di denaro nei confronti del condominio, la notifica di tale titolo, volta a propiziare, da parte del debitore, l’introduzione del giudizio di merito a cognizione piena, non può sostituire la notifica del titolo ai sensi dell’art. 479 c.p.c., laddove, in concreto, l’azione esecutiva in concreto “minacciata” sia diretta verso il singolo condomino (quale obbligato pro quota).

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione[15], in relazione ad una vicenda ove il singolo condomino, destinatario dell’atto di precetto, aveva eccepito l’omessa notifica del titolo.

La S.C., nell’accogliere il ricorso, ha osservato, sul ridetto presupposto circa la natura giuridica del condominio, che “erroneamente il Tribunale ha ritenuto che l’amministratore abbia la rappresentanza di tutti i condomini e, in quanto tale, sia legittimato a ricevere la notificazione di atti con effetti immediatamente riconducibili ai condomini”.

Assodato, pertanto, che il creditore del condominio che intenda procedere al recupero coattivo escutendo il patrimonio del singolo condomino, quale obbligato pro quota, debba procedere singulatim alla notifica del titolo nei riguardi di tale ultimo soggetto, quantunque il titolo sia già stato notificato al condominio, occorre individuare gli strumenti difensivi a disposizione di colui verso il quale il creditore intende dirigere in concreto l’azione esecutiva, tenuto conto del contenuto dell’atto di precetto, quale prodromo necessario di tale azione.

In relazione a tale aspetto, la Corte di Cassazione[16] ha ribadito:

- che l’obbligazione contrattuale del condominio grava pro parte sui singoli condomini e non in solido per l’intero sugli stessi;

- che il titolo formatosi nei confronti del condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini (dato che, peraltro, sarebbe inammissibile l’azione di condanna contro il singolo condomino se il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio[17]);

- che il creditore del condominio può (anzi deve) notificare il titolo singolarmente al singolo condomino senza essere onerato della instaurazione e coltivazione di una serie di distinte procedure esecutivo contro ciascun condomino per la rispettiva quota di debito.

A tale ultimo fine, pertanto, l’unico onere che incombe sul creditore è quello di dimostrare la legittimazione passiva del condomino aggredito, e cioè (soltanto) la sua qualità di condomino.

Quanto alla misura della rispettiva quota millesimale, è invece sufficiente, da parte del creditore, la mera allegazione.

Grava invece sul condomino, nei cui confronti sia “minacciata” l’azione esecutiva, l’onere di dimostrare l’esatta consistenza di tale quota.

Più in dettaglio, sul piano operativo, il creditore, alternativamente:

- può intimare il pagamento dell’intera obbligazione a un singolo condomino, allegando la titolarità in capo a quest’ultimo della totalità delle quote ovvero la natura solidale dell’obbligazione;

- può intimare il pagamento della quota al singolo condomino indicando nell’atto di precetto l’ammontare dell’intero credito senza specificare la misura della quota millesimale di pertinenza del soggetto che si intende aggredire in via esecutiva.

In quest’ultimo caso, la richiesta di pagamento dell’obbligazione gravante sul condominio senza la specificazione della minor quota pretesa dal singolo condomino non può essere equiparata ad una implicita allegazione, da parte del creditore, di una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, ragion per cui il precetto sarà inefficace limitatamente alla richiesta dell’importo eccedente quello della quota millesimale del singolo condomino – laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota –, ma conserverà efficacia nei limiti di questa.

Dal canto suo, il soggetto intimato potrà proporre opposizione preventiva all’esecuzione e, in tale sede:

- allegare di non essere condomino;

- eccepire di essere condomino per una quota inferiore a quella allegata – esplicitamente o implicitamente – dal creditore.

Nel primo caso, come anticipato, l’onere di dimostrare la legittimazione passiva incombe sul creditore, il quale peraltro potrà provvedervi anche sulla base delle risultanze dei registri immobiliari, onde – come anticipato – l’opponente dovrà limitarsi ad una mera allegazione (relativa alla circostanza di non essere condomino).

Nel secondo caso, l’onere della prova della misura della quota millesimale grava sul soggetto ingiunto, dato che viene in rilievo “un fatto modificativo o parzialmente impeditivo” della legittimazione passiva all’azione esecutiva verso il condomino opponente ovvero dell’efficacia del titolo per il suo intero importo. 

In altre parole, “laddove il singolo condomino intimato del pagamento del debitor del condominio (per l’intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante) proponga opposizione all’esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno dell’opposizione proposta, la misura della sua partecipazione condominiale”.

In tale ipotesi, come anticipato, il precetto conserverà efficacia nei confronti dell’ingiunto nei limiti della quota millesimale di cui questi sia effettivamente titolare.

Qualora il condomino ingiunto non si difenda nel senso suddetto, potrà subire l’espropriazione per l’intero debito risultante dall’atto di precetto e cioè nella misura allegata dal creditore procedente.

In sostanza, in mancanza di una opposizione all’esecuzione proposta dall’interessato, quest’ultimo potrebbe subire (legittimamente) l’azione esecutiva per il recupero dell’intero credito vantato nei confronti del condominio, salva l’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. in tema di beneficium excussionis, profilo, quest’ultimo, sul quale la S.C. si sofferma in un rapido obiter dictum (siccome la questione non veniva in rilievo nel caso deciso)[18].

In dottrina[19], si è parlato di temperamenti processuali alla parziarietà del debito dei singoli condomini, nell’ottica di mitigare “talune delle ‘asperità’ che può incontrare il creditore del condominio ove sia costretto ad agire, in difetto di adempimento da parte dell’amministratore, nei confronti dei singoli partecipanti, ciascuno in ragione della rispettiva quota, non sussistendo tra costoro alcun vincolo di solidarietà”.

E tuttavia, benché tale aspetto non sia venuto in rilievo nel caso di specie, seguendo la linea argomentativa della Corte di Cassazione, deve ritenersi che la violazione del beneficium excussionis debba essere eccepita (con quanto ne consegue in punto di onere di prova) dal condomino ingiunto[20].

In altre parole, questi dovrà allegare e dimostrare di aver pagato il debito per la quota di propria spettanza, giacché viene in rilievo un profilo “interno” alla gestione condominiale non facilmente conoscibile, nell’ottica del canone della vicinanza della prova, dal creditore intimante.

In questa logica, va ricordato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, non avrà rilievo il pagamento effettuato direttamente nei confronti del terzo, poiché può considerarsi adempiente – e, quindi, in regola con i pagamenti – solo il condomino che abbia versato il contributo dovuto pro quota al rispettivo amministratore (Cass. 9.6.2017, n. 14530).

Altro profilo problematico viene individuato in ciò, che “la Corte, in realtà, pur effettuando espressamente tale affermazione, inverte semplicemente i ruoli, lasciando libero il creditore di agire anche per l’intero contro un singolo, che potrebbe in ipotesi non reagire e subire l’esecuzione per l’intero; in tal caso tuttavia le conseguenze parrebbero difficilmente armonizzabili con quell’orientamento che nega il regresso a chi abbia adempiuto l’intero nei confronti del terzo”[21].

 

  1. Il pignoramento dei crediti vantati dal condominio nei confronti del condomino.

Il presupposto da cui muove la giurisprudenza sopra richiamata – e cioè che il condominio “è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini” – è stato assunto, in altro recente arresto della Corte di Cassazione[22], a fondamento della affermazione (ancora più radicale) per cui il creditore può, nella situazione data, agire in via esecutiva, espropriando, in quanto trattasi di beni del condominio debitore, i crediti che quest’ultimo vanti nei confronti dei singoli condomini.

Ad avviso della S.C., “è innegabile che sia configurabile, sul piano sostanziale, un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condomino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali”.

Tale assunto trova conferma, da ultimo, nella riconosciuta possibilità (art. 63 d.a. c.c.) per l’amministratore di condominio di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in favore del condominio e contro il singolo condomino per il pagamento di tali contributi.

Se quindi il condominio è titolare, nei confronti dei singoli condomini, di crediti riconosciuti dal diritto sostanziale, nulla esclude che il creditore del condominio possa realizzare coattivamente il diritto consacrato nel titolo esecutivo formato contro quest’ultimo aggredendo, nella forma dell’espropriazione forzata “presso terzi”, i suddetti crediti, che rientrano a pieno titolo, in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tra i beni del debitore su cui il creditore può trovare soddisfazione ai sensi del combinato disposto degli artt. 2740 e 2910 c.c.

In tale evenienza, i singoli condomini saranno chiamati nella veste di “terzi pignorati” a rendere la dichiarazione di quantità e, se del caso, a pagare direttamente quanto dovuto al creditor creditoris in forza del provvedimento di assegnazione adottato dal G.E. all’esito di tale processo esecutivo.

 

  1. La problematica dell’estensione del giudicato e la individuazione dei rimedi fruibili dal condomino escusso.

La soluzione profilata, che si colloca in linea di continuità con quella sopra esaminata a proposito della possibilità – per così dire speculare rispetto a quella qui presa in considerazione – per il creditore del condominio di pretendere il pagamento di quanto dovuto ex titulo dai singoli condomini, pone all’attenzione dell’interprete la delicata questione della efficacia ultra partes del titolo esecutivo che contenga la condanna al pagamento di una somma di denaro del condominio medesimo.

Come è stato osservato in dottrina, tale questione intercetta il tema, di più ampia portata, se l’efficacia del giudicato sia estensibile nei confronti di terzi titolari di diritti dipendenti da quello deciso[23].

Premettendo che, nel caso esaminato, può dirsi sussistente un nesso di pregiudizialità-dipendenza circa i rapporti correnti tra parti parzialmente diverse (da un lato, il rapporto creditore-condominio; dall’altro, il rapporto condomonio-singoli condomini), va ricordato che, da taluno, si è ammessa l’eccezionale estensione ultra partes dell’accertamento della situazione di cui il terzo (nella specie il singolo condomino) sia titolare, qualora la stessa sia caratterizzata da un nesso qualificato in termini di c.d. permanenza[24].

Altrimenti detto, quando il nesso in questione esprime tale intensa relazione, dovrebbe ritenersi che il giudicato esprime effetti anche nei confronti del titolare del rapporto permanentemente dipendente.

In sostanza, e venendo al caso che interessa, si potrebbe ritenere che la sentenza che accerta l’esistenza di un debito del condominio ha effetto nei confronti dei singoli condomini, ai quali sarebbe quindi preclusa ogni contestazione sulla esistenza di quel debito in un successivo giudizio nel quale siano convenuti.

In senso contrario, si è evidenziato che “il giudicato inter alios non avrebbe affatto accertato la loro [dei condomini, n.d.s.] responsabilità per il debito altrui”, cioè “non li avrebbe condannati in quanto condomini”[25].

Ne discende che va escluso “che dall’estensione soggettiva del giudicato, nella sua efficacia di accertamento (là dove la si ammetta), derivi necessariamente anche l’estensione soggettiva del titolo esecutivo”[26].

Ciò nondimeno, la giurisprudenza sembra diversamente orientata allorché, in materia di estensione ultra partes della condanna ottenuta contro la società, di fatto equipara i singoli soci agli eredi ai fini di una lettura estensiva dell’art. 477 c.p.c.[27].

Anche di recente, si è affermato “che la responsabilità personale del socio riguarda tutti i debiti della società rappresentata e deriva dalla sua qualità […]”, venendo in rilievo “una situazione per certi aspetti analoga a quanto avviene, ad esempio, ai sensi dell’art. 477 c.p.c., per gli eredi del debitore: in entrambi i casi l’estensione dell’efficacia esecutiva del titolo non richiede alcun ulteriore accertamento di fatto in ordine ad una condotta del soggetto, quale fatto costitutivo della sua responsabilità per il singolo e specifico rapporto obbligatorio, ma deriva semplicemente dalla sua qualità o ‘posizione’ e riguarda indistintamente tutti i debiti dell’obbligato principale”[28].

Tale affermazione non trova concorde la dottrina secondo cui “i soci non subentrano, diversamente dagli eredi, nella medesima posizione giuridica del dante causa, essendo titolari di una situazione giuridica diversa da quella consacrata nel titolo esecutivo e rispetto alla quale manca l’accertamento riguardo ad altri fatti costitutivi che la compongono”[29].

Ne conseguirebbe – come anticipato - che la sentenza pronunciata nei confronti della società (o – per estensione – del condominio) non contiene l’accertamento di un fatto costitutivo della pretesa creditoria “sul quale la sentenza di condanna non si è espressa”, con la conseguenza che “il creditore dovrà munirsi di un apposito titolo esecutivo anche nei confronti dei singoli, vuoi convenendoli nello stesso giudizio con separate domande di condanna, vuoi domandando la pronuncia di un decreto ingiuntivo verso il singolo, allegando quale prova scritta ex art. 634 c.p.c. la sentenza che abbia condannato il condominio (ove si ritenga di aderire alla tesi dell’efficacia riflessa della sentenza verso i terzi titolari di rapporti dipendenti)”.

In definitiva, e per tornare al nostro tema, resta irrisolta la questione se la mancata proposizione, da parte del condomino che sia chiamato a rispondere del debito del condominio, nei termini dianzi specificati, dell’opposizione all’esecuzione abbia efficacia preclusiva dei temi che, in tale sede, possono trovare ingresso.

Sembrerebbe deporre nel senso di escludere siffatta efficacia preclusiva, la giurisprudenza che ha chiarito che l’oggetto dell’opposizione all’esecuzione, quanto meno nel caso che interessa, è circoscritto al diritto di procedere in via esecutiva, così come prospettato hic et nunc nell’atto di precetto[30]; non profilandosi una impugnativa del titolo in senso stretto.

Nel caso specifico, più in dettaglio, l’accertamento riguarderebbe soltanto la direzione dell’azione esecutiva ovvero la sua misura (cioè l’esatto ammontare dell’importo che può essere preteso dal singolo condomino), ma non anche i fatti costitutivi afferenti al rapporto tra condominio e condomini che ben potrebbero essere oggetto di accertamento in un separato giudizio.

Tirando le fila del discorso fin qui compiuto, deve ritenersi che al condomino che abbia subito l’espropriazione per l’intero debito condominiale non siano precluse, anche qualora non abbia proposto opposizione all’esecuzione, iniziative dirette a far valere la circostanza che il peso di tale debito non doveva gravare interamente sulle proprie spalle. 

In particolare, tali iniziative si compendiano:

- nei confronti del condominio, nella richiesta di un conguaglio;

- nei confronti degli altri condomini, nella surrogazione legale (arg. ex art. 1203, n. 3, c.c.) ovvero, nei marginali casi in cui l’obbligazione condominiale conservi natura solidale (come nel caso di somme dovute a titolo di risarcimento), nell’azione di regresso.

 

  1. Il pignoramento del conto corrente condominiale: un problema ancora aperto.

Come anticipato, la questione della natura giuridica del condominio riverbera i propri effetti su questioni di carattere pratico: tra queste, quella concernente la pignorabilità del conto corrente condominiale[31].

Il novellato art. 1129, comma 7, c.c., obbliga l'amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio: la l. n. 220 del 2012 ha, così, non solo recepito gli arresti della giurisprudenza pre-riforma[32], ma ne ha rafforzato la portata[33], prevedendo, quale sanzione per la mancata apertura di tale conto, la possibilità che l'amministratore sia revocato per giusta causa, ex art. 1129, comma 12, n. 3, cod. civ..

Nulla viene però chiarito, dalla legge di riforma, circa la natura del conto corrente condominiale, dalla definizione di tale aspetto discendendo, peraltro, la risposta all'ulteriore quesito, relativo ai limiti alla sua pignorabilità: se esso rappresenti, cioè, un bene del condominio-ente di gestione, quale conseguenza della riconosciuta soggettività giuridica dello stesso (sia pure in forma embrionale) - e dunque, sia aggredibile nella sua interezza e senza limiti dal creditore del condominio - o meno - e, conseguente, sussistano dei limiti alla sua pignorabilità. La questione si intreccia, all'evidenza, con quella relativa alla portata della previsione contenuta all'art. 63, comma 1, ult. periodo e comma 2, d.a. c.c., che, relativamente ai debiti condominiali, subordina la “aggressione” (evidentemente anche in sede esecutiva) dei condomini in regola con i pagamenti alla previa escussione di quelli morosi.

La prima tesi (quella, cioè, favorevole alla natura del conto corrente quale bene del condominio, autonomo centro di imputazione di interessi) trova sostengo nella già cit. Cass. S.U. 18.9.2014, n. 19663, la quale ebbe a chiarire che “se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge [la l. n. 220 del 2012] si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, e che l'art. 1139 c.c. rinvia, per quanto non espressamente previsto, alle norme in tema di comunione, per contro, è da sottolineare l'obbligo dell'amministratore, posto dall'art. 1129, comma 12, n. 4), nella formulazione risultante dalle modifiche apportate dalla citata l. n. 220 del 2012, art. 9 di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il patrimonio personale suo o di altri condomini, così come la costituzione di un fondo speciale, prevista dall'art. 1135 c.c., n. 4), come sostituito dall'art. 13 della cit. legge, e, soprattutto, la previsione, di cui all'art. 2659 c.c., comma 1 come riformulato dall'art. 17 della legge stessa, in tema di note di trascrizione, secondo la quale, per i condomini è necessario indicare l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale. Ebbene, se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della l. n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”.

Hanno seguito tale impostazione, peraltro, diversi giudici di merito[34] che, muovendo dall'assunto della soggettività giuridica autonoma, hanno ritenuto pignorabile, nella sua interezza e senza limiti, il conto corrente condominiale.

L'opposta tesi, al contrario, nega tale conclusione, osservando come, in realtà, se si indugia sulla sua natura, non appare revocabile in dubbio che (a) il contratto di apertura di conto corrente (bancario o postale) è concluso dall'amministratore - non diversamente da quanto accade per gli altri negozi (ad es., il contratto di appalto per la pulizia dello stabile) stipulati dallo stesso - nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini[35] e (b) su di esso confluisce - in maniera “tracciata” e, dunque, sempre ascrivibile (anche relativamente alla causale) a chi effettuò il versamento[36] - il denaro proveniente dai pagamenti effettuati dai proprietari di unità abitative per fronteggiare gli oneri condominiali ovvero il denaro che terzi debbano in favore del condominio (e, quindi, ancora una volta, dei condomini) a seguito di liti vittoriose per quest'ultimo ovvero per l'eventuale costituzione di diritti personali ovvero reali di godimento (si pensi ai canoni riscossi per la locazione a terzi della ex-casa del portiere).

Poste tali premesse e considerato che, da un lato, già Cass. S.U., 7.4.2008, n. 9148 ebbe a chiarire che “il condominio [...] non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” e, dall'altro, che recentemente Cass., S.U. 19.4.2019, ha ribadito che, salvo il peculiare caso affrontato dalle Sezioni Unite nel 2014, non è possibile discorrere, con riferimento al condominio, di personalità o soggettività giuridica, non può che discenderne che il contratto concluso con l'istituto di credito o l'ufficio postale (benché sottoscritto dall'amministratore: cfr. artt. 1704 e 1388 c.c.) è direttamente imputabile ai singoli condomini[37] e non al condominio quale autonomo centro di interessi, così come la provvista che vi confluisce è sostanzialmente composta da denaro di questi ultimi (ci si riferisce, ovviamente, a quello di stretta provenienza da parte di costoro, peraltro, raccolto su base millesimale).

D’altro canto, sembra ulteriormente deporre in questo senso la giurisprudenza secondo cui “al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli art. 1469 bis ss. c.c., atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”[38].

Tutto quanto sopra osservato implica, sul piano pratico, limiti concreti alla pignorabilità del conto corrente, scontrandosi il diritto del creditore del condominio (e, quindi, dei singoli condomini) con le prescrizioni contenute nell'art. 63, comma 2, d.a. c.c.[39]: ammettere il pignoramento indiscriminato del conto corrente condominiale, infatti, consegnerebbe al comune creditore la facoltà di soddisfarsi sui condomini “virtuosi”, senza rispettare il beneficio della preventiva escussione loro riconosciuto ex lege (posto che - in tesi - sul conto corrente potrebbero essere confluiti versamenti provenienti dai soli condomini non morosi e, pertanto, il pignoramento finirebbe per obbligarli al pagamento senza che il creditore previamente tenti il recupero delle somme nei confronti dei condomini non morosi).

Va, infine, evidenziato un ulteriore argomento che sembra deporre nel senso dell’esclusione della pignorabilità indistinta del conto corrente condominiale.

Laddove infatti il creditore, a seguito di un’azione esecutiva di tal fatta, non abbia recuperato tutto ciò che gli spetta, risulterebbe sostanzialmente impossibile stabilire come, nei rapporti interni, si atteggi il rapporto tra condomini morosi e non, al fine di far valere con altra azione esecutiva le proprie ragioni.

Fermo restando tutto quanto sopra notato, il dibattito in esame non appare insensibile alla giurisprudenza settoriale sopra esaminata (v. parr. 2 e 3), che – a specifici fini, ma con affermazioni che sembrano avere implicazioni più ampie – afferma la autonoma soggettività del condominio e, per l’effetto, la espropriabilità dei relativi beni.

Benché, difatti, la S.C. non si sia occupata del tema della pignorabilità di tutte le somme giacenti sul conto corrente condominiale, l’affermazione della pignorabilità per così dire a monte dei contributi dovuti dal singolo condomino – contributi che sarebbero altrimenti destinati a transitare su tale conto – sembra aprire la strada alla pignorabilità per così dire a valle delle somme depositate sul conto corrente; lasciando però sostanzialmente irrisolto, come sopra detto, il problema del riparto interno del peso dei debiti condominiali tra i vari condomini, tenuto anzitutto conto della distinzione tra condomini morosi e non. 

 

 * Il contributo rappresenta il frutto di una riflessione congiunta dei due Autori; fermo quanto detto, sono riferibili al dott. Chiesi i parr. 1 e 5 ed al dott. Auletta i parr. 2, 3 e 4.

[1] In dottrina si rinvia, per tutti, a Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja-Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1982, 283.

[2] Tesi sicuramente maggioritaria nella giurisprudenza di legittimità. Cfr., ex multis, Cass., 26.9.2018, n. 22911, Cass., 9.11.2017, n. 26557; Cass., 21.2.2017, n. 4436.

[3] Per una panoramica completa in dottrina si rinvia, ex multis, a Bianca C.M., Nozione di condominio, in Il condominio, a cura di Bianca C.M., Torino, 2007, 1 ss.; Corona, I lineamenti generali della riforma e alcune importanti novità, in Trattato dei diritti reali - Condominio negli edifici e comunione, diretto da A. Gambaro - U. Morello, Milano, 2012, 11 ss.. Sia inoltre consentito il rinvio a Chiesi, Uno, nessuno, centomila... il peculiare fenomeno della "rappresentanza processuale reciproca" in condominio”, in Imm. e propr., 2019, 7, 428 ss., nonché a Chiesi, Sturiale, Condominio: essere o non essere (consumatore), ivi, 2020, 493 ss.

[4] Cfr., sul punto, la recente Cass., 14.5.2019, n. 12715, sulla quale si tornerà funditus più avanti.

[5] Cfr. Corte di Giustizia dell’Unione Europea del 2 aprile 2020, in causa C-329/2019, in Imm. e propr., 2020, 493 ss., con nota di Chiesi, Sturiale, Condominio: essere o non essere (consumatore), cit.

[6] Sia pure a margine del tema - oggetto precipuo di quella decisione - relativo alla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali. Cfr. Cass. S.U., 7.4.2008, n. 9148, con nota di Di Majo, Solidarietà o parziarietà nelle obbligazioni condominiali: l'eterno ritorno - l'attuazione parziaria delle obbligazioni condominiali: una restaurazione ottocentesca del favor debitoris?, in Corr. Giur., 2008, 6, 773.

[7] Critica paradossalmente fondata sulla considerazione che la costruzione (consolidata) dell’ente di gestione sfornito di personalità rappresenterebbe una sorta di ossimoro giuridico.

[8] Invece presente nei lavori preparatori della riforma.

[9] Cfr. Cass. S.U., 18.9.2014 n. 19663, con nota di Scarpa, Condominio e processo: i punti interrogativi dopo le sezioni unite, in Imm. e propr., 2015, 7, 435.

[10] Cfr. Cass. S.U., 18.4.2019, n. 10934, con nota di Monegat, Il condominio non ha personalità giuridica e l'amministratore non ne ha la rappresentanza processuale esclusiva: le azioni concernenti i beni comuni competono anche al singolo condomino”, in Imm. e propr., 2019, 6, 387 ss.

[11] Cfr. Chiesi, Sturiale, op. cit., 496. Si legge testualmente nella sentenza in esame che “la portata di SU 19663/14 vada circoscritta alla peculiare situazione giuridica esaminata, cioè a quel diritto all'equa riparazione regolato dalle disposizioni sovranazionali prima ancora che da quelle nazionali di impronta applicativa”.

[12] Trib. Milano, 1 aprile 2019, in Corr. giur.,2020, 199 ss., con nota di F. Cerri, Il condominio è qualificabile come consumatore? La questione rimessa alla corte di giustizia.

[13] Cfr. CGUE, decisione 2 aprile 2020, in causa C-329/2019, cit.

[14] La formulazione dell'art. 3, comma 1, lett. a), del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (per cui "ai fini del presente codice ove non diversamente previsto, si intende per: a) consumatore o utente: la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta") permea di sé, all'evidenza, il successivo art. 33 del medesimo d.lgs. n. 206, così circoscrivendo, con estrema chiarezza, l'ambito di operatività della disciplina consumeristica.

[15]  Cass. 29.3.2017, n. 8150/o., ove viene richiamato, quali precedente in termini, Cass. 30.1.2012, n. 1289.

[16] Cass. 29.9.2017, n. 22856. Su tale pronuncia, cfr., nell’ambito di un’analisi di più ampio respiro, Celeste, La personalità giuridica del condominio cacciata dalla porta rientra dalla finestra?: alle Sezioni Unite (si spera) l’ardua sentenza, in Imm. e prop., 2018, 2, 92, spec. in note 12 e 13.

[17] Tra le tante, cfr. Cass. 14.10.2004, n. 20304.

[18] Sui rimedi esperibili ex post dal condomino escusso si tornerà infra.

[19] Petrolati, Temperamenti “processuali” alla parziarietà del debito dei singoli condomini, in ilprocessocivile.it

[20] Petrolati, op. cit.

[21] Ginesi, L’esecuzione contro il singolo condomino da parte del terzo creditore, in condominioelocazione.it, che richiama Cass. 11.8.2017 n. 20073.

[22] Cass. 14.5.2019, n. 12715. Su tale pronuncia, in termini critici, cfr. Baccaglini, Debito condominiale ed espropriazione forzata presso terzi. La Cassazione riconosce soggettività giuridica in capo al condominio, in Riv. Esec. Forz., 2020, 2, 440.

[23] Baccaglini, op. cit.

[24] Luiso, Principio del contraddittorio ed efficacia della sentenza verso terzi, Milano, 1981, 91.

[25] Baccaglini, op. cit.

[26] Baccaglini, op. cit.

[27] Secondo Cass. 23.3.2011, n. 6734, il socio illimitatamente responsabile può proporre opposizione al decreto ingiuntivo formatosi nei confronti della società di persone; laddove tale opposizione non sia proposta, il decreto diviene opponibile al socio non solo quanto all’accertamento che esso contiene ma anche rispetto all’efficacia esecutiva di cui è dotato; in termini cfr. Cass. 14.11.2011, n. 23749; Cass. 6.10.2004, n. 19946; cfr. anche Cass. 28.8.2019, n. 21678, che però ammette la possibilità, per il creditore, di munirsi di un titolo nei confronti del socio onde iscrivere ipoteca sui suoi beni, circostanza che, secondo Baccaglini, op. cit., dimostra “che il titolo esecutivo formatosi nei confronti della società non potrebbe legittimare nemmeno l’esecuzione forzata verso il singolo socio”.

[28]  Cfr. Cass. 14.5.2019, n. 12714, coeva alla sentenza n. 12715 prima esaminata e proveniente dallo stesso Collegio, che ha escluso l’estensione dell’efficacia esecutiva della sentenza di condanna emessa neri confronti dell’associazione non riconosciuta, nei confronti del soggetto responsabile in via solidale con questa ai sensi dell’art. 38 c.c. argomentando dalla circostanza che quest’ultimo è titolare di una situazione giuridica diversa, ancorché dipendente, da quella nascente in capo all’associazione e non accertata nel giudizio che aveva condotto alla condanna dell’associazione. In senso critico su tale soluzione v. ancora Baccaglini, op. cit.

[29] Baccaglini, op. cit.

[30] Si v. sul punto quanto ritenuto da Cass. S.U., 23.7.2019, n. 19889, su cui sia consentito rinviare ad Auletta, Per le Sezioni Unite l’ordinanza che decide sull’istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo è reclamabile al Collegio, in Riv. Esec. Forz., 2019, 577; nonché Cass. 17.10.2019, n. 26285. Su tali aspetti cfr., se si vuole, anche per ulteriori richiami, Auletta, Variazioni sul tema della struttura bifasica delle opposizioni esecutive, in giustiziacivile.com, ove si evidenzia che “il potere sospensivo riconosciuto dall’art. 615 c.p.c. concerne specificamente (mirando a scongiurarne l’avvio) l’azione esecutiva che il creditore ha effettivamente minacciato notificando l’atto di precetto e ciò varrebbe ad accomunarlo con il potere di sospensione “interna” assegnato al G.E.; la diversa ampiezza del potere riconosciuto dal primo comma si giustifica solo in ragione di una circostanza per così dire temporale, data dall’essere l’opposizione (e di massima l’istanza sospensiva) proposta prima dell’inizio dell’esecuzione”. D’altro canto, tra i diversi esempi che varrebbero a corroborare tale assunto viene richiamato anche l’orientamento giurisprudenziale – sopra esaminato – secondo cui il creditore può utilizzare (dopo averglielo notificato) il titolo formato nei confronti del condominio contro il singolo condomino. In particolare, si è sostenuto che, in questo caso, “la contestazione del diritto di procedere in via esecutiva e l’invocata tutela sospensiva non attengono al titolo in quanto tale (che potrebbe essere azionato nei confronti di altri condomini e da questi non opposto), ma alla specifica azione esecutiva che, sulla base di quel titolo, si minaccia di intraprendere”

[31] Chiesi, Amministratore e conto corrente condominiale: odi et amo, in www.consulenza.it, 3 aprile 2020.

[32] Cfr. Cass., 10.5.2012, n. 2012, per la quale, “pur in assenza di specifiche disposizioni di legge che ne facciano obbligo, l'amministratore di condominio è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati”.

[33] Nella medesima occasione, infatti, al Suprema Corte aveva chiarito che “anche se non si può affermare, come pure talora è stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell'amministratore, costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere - prosegue nella medesima occasione la Corte - che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l'amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un'esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale”.

[34] Cfr., ex multis, Trib. Milano, 21.11.2017; Trib. Pescara, 8.5.2014; Trib. Reggio Emilia, 16.5.2014; Trib. Milano, 27.5.2014.

[35] Argomentando da Cass., 17.8.2017, n. 20136.

[36] La riforma del condominio, infatti, ha imposto all'amministratore la gestione chiara - e facilmente consultabile da ogni condomino - di ogni pagamento ricevuto (ed effettuato) dall'amministratore, prevedendo l'istituzione, ai sensi del novellato art. 1130 c.c., del registro di contabilità sul quale sono “annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate”.

[37] I quali, d'altronde, possono prendere direttamente visione delle movimentazioni bancarie. Cfr. ABF di Roma, decisione del 16 settembre 2016, n. 7960.

[38] Cass. 12.1.2005, n. 452; in termini v. Cass. 24.7.2001, n. 10086.

[39] Cfr., da ultimo, Trib. Palermo, 12.9.2018 e Trib. Teramo, 18.4.2019.