Prelazione legale ed esecuzione forzata

Commento a Trib. Foggia, ordinanza del 20 febbraio 2021, Est. Michele Palagano

SOMMARIO
1. Il caso e la decisione
2. Il pignoramento avente ad oggetto gli alloggi destinati ad edilizia economica popolare
3. Il diritto di prelazione degli IACP
4. I rapporti tra la prelazione legale l’esecuzione forzata
5. La prelazione riconosciuta in favore del conduttore di immobile ad uso diverso
6. La prelazione di cui all’art. 3, comma primo, let. g), l. 431/1998
7. La prelazione agraria
8. La prelazione avente ad oggetto i beni culturali.

 

  1. Il caso e la decisione.

In una procedura esecutiva per espropriazione immobiliare avente ad oggetto un immobile pervenuto al dante causa del debitore esecutato in forza di contratto di cessione di alloggio di edilizia residenziale pubblica a norma della l. 24 dicembre 1993 n. 560, si è posto il problema di verificare se lo IACP potesse esercitare, in caso di vendita, il diritto di prelazione di cui all’art. 1, comma 20, della medesima legge, a mente del quale “In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione”.

Premessa la laconicità del dato normativo, il giudice di capitanata lo ha escluso.

In linea generale il Tribunale osserva come la prelazione costituisca una limitazione all’autonomia negoziale (costituzionalmente presidiata dagli artt. 2, 41 e 42 Cost.) che incide sulla libertà di scelta del contraente, e come tale deve essere interpretata restrittivamente.

Essa, per quanto non necessariamente incompatibile con una vendita coattiva, potendosi immaginare una denuntiatio notificata dal professionista delegato al prelazionario, rischierebbe cionondimeno di disincentivare la collocazione del bene sul mercato così mortificandosi l’esigenza di tutela del ceto creditorio, rispetto al quale è ancillare l’ambizione della procedura al massimo realizzo.

Infine, sul piano ontologico, poiché la prelazione è un limite all’autonomia negoziale, essa presuppone l’esercizio della stessa, che invece manca nella vendita coattiva.

 

  1. Il pignoramento avente ad oggetto gli alloggi destinati ad edilizia economica popolare.

La pronuncia del Tribunale pugliese costituisce l’occasione per passare in rassegna alcune tematiche che interessano le procedure esecutive che colpiscono gli immobili destinati ad edilizia economica popolare.

Un primo ricorsivo tema attiene alla possibilità stessa che detti cespiti possano essere staggìti.

L’interrogativo sorge in quanto le norme che ne disciplinano la concessione (si vedano, ad esempio, gli artt. 29 l. 14 febbraio 1963, n. 60 e 28, comma cinque, l. 8 agosto 1977, n. 513) prevedono un vincolo (normalmente decennale) di inalienabilità, diretto ad evitare che le agevolazioni concesse dallo Stato possano favorire intenti speculativi, e richiedono in capo all’acquirente  specifiche condizioni soggettive dirette ad assicurare la funzione sociale propria di questa peculiare categoria residenziale. Ci si chiede allora se il vincolo di inalienabilità valga anche per i trasferimenti coattivi a seguito di vendita forzata, e se l’aggiudicatario debba possedere i requisiti che lo rendano candidato idoneo alla concessione dell’alloggio.

Il nodo è stato sciolto da Cass. civ., sez. III, 5 agosto 1987, n. 6748, la quale ha affermato che, “gli alloggi di edilizia economica e popolare assegnati e ceduti senza riserva di proprietà possono essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori degli assegnatari e, quindi, possono anche essere venduti all’asta a qualsiasi partecipante alla gara a conclusione della procedura esecutiva, ancor prima che sia trascorso il decennio di cui agli artt. 29 della legge 14 febbraio 1963, n. 60, e 28 quinto comma, legge 8 agosto 1977, n. 513 ed indipendentemente dal possesso, da parte dell’acquirente, dei requisiti prescritti per la cessione originaria di quei medesimi alloggi, atteso che la nullità stabilita dalle disposizioni contenute nelle norme sopracitate riguarda esclusivamente gli atti volontari di disposizione compiuti dagli stessi assegnatari”.

Negli stessi termini si è espressa la giurisprudenza amministrativa[1], che affrontando il caso di un immobile destinato ad edilizia residenziale convenzionata ex art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865 (recante, tra l’altro, “Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica”), nel condividere il richiamato arresto del giudice nomofilattico ha ricordato come i vincoli propri dell'edilizia economica e popolare non mutano il regime giuridico del diritto di proprietà trasmesso all'assegnatario, ma esauriscono la loro funzione nei rapporti tra quest'ultimo e l'ente pubblico proprietario, ed è solo nel perimetro di questa relazione che si esplicano le finalità sociali connesse alla realizzazione e gestione del patrimonio edilizio residenziale popolare, in particolare per impedire operazioni di carattere speculativo contrarie alle medesime finalità. Ergo, colui che si renda acquirente di un alloggio popolare per mezzo di una vendita giudiziaria è estraneo alla disciplina pubblicistica dell’assegnazione, che dunque non gli può essere opposta come impeditiva al trasferimento del bene, anche perché, aggiunge la citata pronuncia, l’imposizione di questi requisiti in capo agli offerenti si risolverebbe in una ingiustificata limitazione della garanzia patrimoniale generica di cui godono i creditori a mente dell’art. 2740 c.c., non giustificata da un interesse pubblico che ha già trovato composizione nel rapporto tra ente e originario cessionario dell’alloggio

La disamina sin qui compiuta dev’essere completata con un cenno alla previsione di cui all’art. 37, comma 1, della l. n. 865/1971 cit. (successivamente abrogato dall'art. 44, comma 4, L. 5 agosto 1978, n. 457) a mente del quale “Nel caso di procedimento esecutivo sull'immobile costruito su area in concessione superficiaria o in proprietà, l'immobile potrà essere aggiudicato, in concessione superficiaria o in proprietà, a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di case economiche e popolari”. La norma, nel dettare direttamente una condizione dell’aggiudicazione si erge a vera e propria regola processuale, sicché in ossequio al principio tempus regit actum, non sarà applicabile alle vendite esecutive compiute successivamente alla sua abrogazione.

Infine, occorre dare conto della circostanza per cui nella prassi si registrano a volte provvedimenti concessori (adottati ad esempio a norma dell’art. 35 l. 865/1971) in cui si prevede che i successivi trasferimenti possano eseguirsi solo in favore di soggetti aventi i requisiti richiesti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, anche laddove il trasferimento si perfezioni nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare.

Non pare che tali prescrizioni possano spiegare un qualche effetto in sede esecutiva, poiché esse si risolvono nella imposizione di un inammissibile vincolo processuale dettato alla stessa procedura al difuori di qualsiasi previsione normativa, creando di fatto, per provvedimento amministrativo, un divieto di acquisto analogo a quello di cui all’art. 571 c.p.c., che vieta al debitore di formulare offerte di acquisto; la previsione, in effetti, si sostanzia in una preclusione alla formulazione di offerte in capo a coloro i quali non posseggono i requisiti per l’assegnazione di alloggi popolari, in violazione dell’art. 111, comma primo, Cost, (secondo il quale “la giurisdizione si attua mediante il giusto processo regolato dalla legge”) e dello stesso art. 571 c.p.c., (a mente del quale “tutti” tranne il debitore possono presentare offerte di acquisto), che la costante giurisprudenza considera norma eccezionale, e come tale insuscettibile di applicazione analogica[2].

 

  1. Il diritto di prelazione degli IACP.

Posto dunque che gli immobili destinati ad edilizia economica popolare ben possono essere oggetto di pignoramento immobiliare, e chiarito che il loro trasferimento in sede esecutiva prescinde dall’accertamento delle condizioni soggettive dell’acquirente richieste dalla speciale disciplina pubblicistica, occorre chiedersi (come ha fatto la pronuncia qui commentata) se operi nella procedura esecutiva l’istituto della prelazione legale che a volte il legislatore riconosce allo IACP o agli enti individuati come titolari del potere di amministrazione di questi patrimoni.

Il riferimento è non solo all’art. 20 l. 24 dicembre 1993 n. 560, a mente del quale “In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione”, ma anche all’art. 28, comma 9, l. 8 agosto 1977, n. 513, il quale dispone che “L'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”. Tale ultima prelazione si estingue, alle condizioni di cui all’art. 1, comma 25, l. n. 560/993, il quale prevede che “Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali”.

Il Tribunale foggiano ha escluso l’operatività della prelazione osservando che l’istituto, impositivo di un grave all’autonomia negoziale (e come tale necessitante di una interpretazione restrittiva) è incompatibile con la vendita coattiva: sia perché distonico rispetto all’esigenza della migliore allocazione del cespite sul mercato in funzione dell’obiettivo ultimo di tutela del ceto creditorio, rispetto al quale è ancillare l’ambizione della procedura al massimo realizzo, sia perché implica una spendita di autonomia negoziale che nella vendita coattiva manca.

In effetti, se si analizza il tessuto normativo di riferimento, ci si avvede del fatto che il legislatore ha incastonato il diritto di prelazione avente ad oggetto gli immobili destinati all’edilizia economica popolare nel quadro dei trasferimenti negoziali, immaginando una prelazione destinata ad intervenire allorquando il proprietario del bene decida di venderlo. Questo schema si coglie sia nell’art. 20 l n. 560/993 (dove il legislatore prima afferma che questi alloggi “non possono essere alienati… per un periodo di dieci anni … e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo”, per poi aggiungere al periodo successivo che “In caso di vendita gli IACP … hanno diritto di prelazione”) che nell’art. 28l. n. 513/1977, ove è previsto che “L'assegnatario può alienare l'alloggio” ma “In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto”.

E chiaro dunque che non sarebbe possibile applicare l’illustrato diritto di prelazione ai trasferimenti coattivi derivanti da esecuzione forzata[3], eccentrici rispetto al paradigma disegnato dalle norme surrichiamate.

 

  1. I rapporti tra la prelazione legale l’esecuzione forzata.

Ciò posto, non sembra potersi categoricamente sostenere, in linea generale, una ontologica inconciliabilità tra diritto di prelazione e trasferimento coattivo.

In proposito va premesso che quello della prelazione legale prevista in occasione dei trasferimenti immobiliari costituisce un ampio genus, che comprende al suo interno una vasta gamma di ipotesi normative. Per mezzo di esse il legislatore piega una vicenda di autonomia privata al perseguimento dell’utilità sociale, in linea con le disposizioni di cui agli articoli 41, 42 e 47 della Costituzione: vuoi in ragione della originaria destinazione del bene impressa con il contratto (come avviene nelle così dette “prelazioni urbane”[4], ma anche nelle prelazioni previste dalle disposizioni regolanti l’edilizia economica popolare), vuoi in ragione della posizione ricoperta da alcuni soggetti rispetto al cespite oggetto di trasferimento. Il fine è quello di preservarne l’accesso o conservare la destinazione del bene (cosa che avviene, ad esempio, nella prelazione agraria o nella prelazione pervista dall’art. 61 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, meglio noto come codice dei beni culturali).

Le prelazioni legali, pertanto, da un lato costituiscono applicazione di precetti costituzionali, e dall’altro incidono significativamente sul regime circolatorio di taluni beni, e dunque sull’autonomia negoziale, motivo per cui si tende ad interpretarle restrittivamente, escludendo il ricorso all’analogia[5].

Tale dicotomia è percepibile nell’elaborazione giurisprudenziale, la quale, nel ricostruire la dinamica dei rapporti tra prelazione e trasferimento coattivo, più che ragionare per categorie dogmatiche, scandagliandone la compatibilità tassonomica, appunta la propria attenzione sul singolo dato normativo, verificando di volta in volta se la cornice di riferimento comprenda o meno i trasferimenti che si perfezionano in ambito esecutivo.

E così, l’impossibilità di discorrere dei rapporti tra esecuzione forzata e prelazione legale con la pretesa di ricercare postulati universalmente validi è esplicitamente affermata da Cass. Sez. Un. 27 luglio 2004, n. 14083. In questa sentenza la Corte osserva da un lato che “i dati normativi non consentono … di trarre conclusioni univoche in ordine alla oggettiva incompatibilità dell’esercizio del diritto di prelazione con la vendita coattiva … occorrendo piuttosto fare riferimento all’interesse specifico oggetto di concreto regolamento, considerato meritevole, secondo l’ordinamento, di tutela”, e che dunque non esistono ragioni di principio che impongano di escludere la prelazione dalla vendita forzata; dall’altro, puntualizza che “è da escludere che la prelazione incida, di per sé, negativamente sugli interessi dei creditori, perché essa comporta il solo onere della denunciatio e, in ogni caso… si colloca in un momento successivo alla individuazione dell’acquirente e alla definitiva determinazione del prezzo. Cade così anche l’argomento … dell’esigenza della maggiore remunerazione possibile per i creditori, che osterebbe alla configurabilità della prelazione nella liquidazione demandata al liquidatore”.

Secondo le sezioni unite, dunque, “la soluzione della questione non può prescindere dall’esame della fattispecie concreta”, sicché “l’indagine deve, quindi, muovere dalla natura del diritto di prelazione esercitato nella specie dal prelazionario, considerando che la varietà di forme e di disciplina che l’istituto può assumere (nella prelazione legale e in quella convenzionale, ed anche all’interno di esse) in concreto, non consente di stabilire in via generale criteri interpretativi uniformi, validi per tutte le ipotesi.

 

  1. La prelazione riconosciuta in favore del conduttore di immobile ad uso diverso.

Applicando questa logica di pensiero, le pronunce che si sono occupate dell’ipotesi statisticamente più frequente, e cioè della vendita concorsuale del bene locato[6] hanno escluso la prelazione facendo leva sul tenore letterale dell’art. 38 l. 27 luglio 1978, n. 392, che presupporrebbe la natura negoziale della vendita[7].

Anche Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264 (che però era chiamata a pronunciarsi in materia di prelazione agraria) ha individuato, quale presupposto di operatività dell’art. 38 citato, la volontarietà dell’alienazione.

Il ragionamento è ripreso da Cass., sez. I, 14 gennaio 1994, n. 339, secondo cui “Detto articolo… prevede la prelazione “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato”, ponendo in rilievo l’elemento volontaristico dell’ipotizzata alienazione; per cui esula dalla fattispecie una alienazione non volontaria”.

Cass. Sez. III, 16 dicembre 1996, n. 11225 ha arricchito questi argomenti e, dopo aver ribadito che l’art. 38 “presuppone la volontarietà e l’onerosità dell’alienazione” ha aggiunto che “la norma in esame non impone, del resto, alcun obbligo di dare comunicazione del trasferimento a carico del creditore procedente o del giudice dell’esecuzione”, e che “a nulla rileva, in proposito, l’inesistenza di una norma analoga a quella dettata, in materia di prelazione agraria, dall’art. 8 c. 2 della l. 26 maggio 1965, n. 590, che esclude espressamente la prelazione in caso di esecuzione forzata, una volta che la medesima conseguenza discende dalla formulazione dell’art. 38 della l. 1978-392. L’esclusione espressa della prelazione agraria a seguito della vendita forzata (come in caso di permuta, liquidazione coatta, fallimento o espropriazione per pubblica utilità) era imposta, del resto, dalla diversa formulazione dell’art. 8 c. 1, che la riconosce, più genericamente, “in caso di trasferimento a titolo oneroso” (o di concessione in enfiteusi)”. Si è uniformata a tale indirizzo Cass. civ. Sez. III, 29 marzo 2012, n. 5069, la quale ha confermato che “Il connotato della volontarietà, oltre che dell’onerosità dell’alienazione, quale presupposto essenziale per l’insorgere del diritto, emerge in maniera inconfutabile dalla formulazione letterale della norma”.

 

  1. La prelazione di cui all’art. 3, comma primo, let. g), l. 431/1998.

Altra ipotesi di prelazione legale è quella contemplata dall’art. 3, comma primo, let. g), l. 431/1998.

La disposizione prevede al comma primo che il locatore, alla prima scadenza contrattuale, può negare il rinnovo della locazione in una serie di ipotesi, tra le quali quella in cui intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri fabbricati ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questi casi la medesima disposizione riconosce al conduttore il diritto di prelazione sull’immobile.

La prelazione abitativa ha un ambito di applicazione molto più ristretto rispetto a quella commerciale. Infatti, mentre il diritto di prelazione riconosciuto ex art. 38 cit. compete in ogni ipotesi di alienazione dell’immobile, nella prelazione abitativa essa entra in gioco solo quando sussistono cumulativamente le seguenti condizioni: ricorra la prima scadenza contrattuale; il locatore intenda far cessare il vincolo locatizio per vendere ad un terzo l’immobile libero; non abbia la titolarità di altra casa abitativa.

La tesi favorevole a riconoscere la possibilità di esercizio del diritto di prelazione anche in occasione del trasferimento coattivo del bene locato ad uso abitativo è stata giustificata come contraltare della facoltà, che dovrebbe essere riconosciuta anche al custode, di avvalersi della facoltà di negare il rinnovo alla prima scadenza contrattuale[8].

A questa tesi si è condivisibilmente obiettato[9] che nella norma in esame la prelazione costituisce una forma di compensazione del diritto potestativo di recesso, che non è possibile riconoscere al custode per l’evidente riferibilità della norma ai soli trasferimenti volontari[10], con la conseguenza che va esclusa anche l’attribuzione al conduttore del diritto di prelazione.

È tuttavia evidente che ove si volesse riconoscere al custode la facoltà di intimare la disdetta di cui alla citata norma, come da taluni sostenuto, al locatario dovrebbe essere riconosciuto il diritto di prelazione.

Alle considerazioni appena espresse è forse possibile aggiungere due ulteriori dati.

Il primo, di carattere interpretativo, attiene al fatto che le norme in tema di prelazione, in ragione del vincolo alla proprietà privata che imprimono, sono, come detto, di stretta interpretazione, e dunque come tali non si prestano ad applicazioni al di fuori del perimetro tracciato dal legislatore, ostandovi l’art. 14 delle preleggi.

Il secondo, di natura sistematica, riposa nella considerazione che la negazione del diritto di prelazione nelle ipotesi di vendita coattiva non oblitera del tutto il diritto del prelazionario- conduttore ad acquistare, ben potendo egli partecipare al procedimento di vendita ed eseguire eventuali rilanci in sede di gara.

Dunque, a differenza di quanto accade nella vendita negoziale, ove il mancato riconoscimento del diritto di prelazione esporrebbe il conduttore alle determinazioni volitive del locatore - il quale sarebbe libero di scegliere a chi vendere - nella vendita coattiva il conduttore non corre questo rischio, soffrendo esclusivamente il fatto di doversi confrontare con ulteriori potenziali offerenti, così partecipando ad una dinamica che nei fatti non è nemmeno del tutto estranea al mondo delle normali compravendite: si noti infatti a questo proposito che, anche nelle ordinarie transazioni commerciali, la presenza di un conduttore con diritto di prelazione apre la competizione (per quanto informale) tra i soggetti potenzialmente interessati, dacché l’acquirente è consapevole del fatto che, in presenza del prelazionario, se vuole divenire proprietario senza correre il pericolo di subire il riscatto, dovrà sostenere un costo superiore rispetto a quello che questi è disposto a spendere. Certamente nella vendita coattiva non basta al locatario offrire lo stesso importo indicato dal miglior offerente, dovendo egli eseguire necessariamente un rilancio, ma questo ulteriore sacrificio che a lui viene chiesto è probabilmente giustificato dalla esigenza di una migliore tutela delle ragioni del ceto creditorio.

 

  1. La prelazione agraria.

La prelazione agraria costituisce un particolare istituto del diritto agrario, disciplinato prima dall’art. 8 l. n. 590 del 26 maggio 1965, e successivamente anche dall’art. 7 della l. n. 817 del 14 agosto 1971.

La fattispecie introdotta nel 1965 riconosce ad affittuari coltivatori diretti che coltivino il fondo da almeno due anni il diritto di acquisirne la proprietà in caso di trasferimento o concessione in enfiteusi. Non è certo questa la sede per sgranare la disciplina dell’istituto[11]; basti qui ricordare che la sua ratio ispiratrice viene normalmente individuata nel proposito di facilitare la trasformazione dell’impresa coltivatrice su fondo altrui in impresa costituita su fondo proprio, in modo da superare la dicotomia tra proprietario del fondo e soggetto coltivatore dello stesso.

La norma del 1971 attribuisce invece al coltivatore diretto, proprietario di uno o più terreni confinanti, il diritto di acquistare in via di prelazione il fondo finitimo offerto in vendita, a condizione che su di esso non sia insediato un mezzadro, un colono, un affittuario, un compartecipante ovvero un enfiteuta coltivatore diretto. Qui la finalità è evidentemente quella di favorire l’accorpamento del fondo venduto con quello vicino già coltivato, e così condurre all’espansione delle aziende dei coltivatori diretti[12].

Come affermato dalla giurisprudenza[13], la prelazione agraria è un istituto di diritto pubblico poiché persegue l’interesse della collettività alla coltivazione dei fondi rustici, le cui basi costituzionali affondano le loro radici nell’art. 42, che pone in risalto la funzione sociale della proprietà privata, nell’art 44, che individua gli obiettivi del razionale sfruttamento del suolo e dell’instaurazione di equi rapporti sociali, enunciando la necessità di aiutare la piccola e media proprietà, e nell’art. 47, il quale stabilisce che la Repubblica incoraggia l’accesso alla proprietà diretta coltivatrice, così auspicando una disciplina che preveda condizioni di privilegio per i coltivatori diretti nell’acquisto dei terreni agricoli.

Orbene, con riferimento alla prelazione agraria Cass., Sez. III, 12 ottobre 1982, n. 5264 ha affermato che “Qualora un fondo rustico venga alienato - in relazione alla liquidazione di un’eredità beneficiata - attraverso pubblici incanti, una siffatta procedura non può essere equiparata a quelle ipotesi di “vendita forzata, liquidazione coatta amministrativa, fallimento” che non consentono il diritto di prelazione previsto a favore dell’affittuario coltivatore diretto dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, non trattandosi, come in dette ipotesi, di procedura imposta bensì essendo possibile un inserimento del meccanismo della prelazione nella suddetta procedura, potendosi configurare un’aggiudicazione in asta pubblica condizionata al mancato esercizio della prelazione agraria da parte dell’avente diritto”.

L’esclusione della operatività della prelazione agraria in caso di vendita esecutiva (individuale o concorsuale) trova qui puntuale base normativa, atteso che l’art. 8, comma secondo, l. 590/1965 (rispetto al quale l’art. 7 l. n. 817/1971 ha operato un mero allargamento dei soggetti aventi diritto di prelazione, ricomprendendovi, come si è visto, anche i confinanti) afferma espressamente che “La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

 

  1. La prelazione avente ad oggetto i beni culturali.

Qualora il pignoramento colpisca beni di interesse storico o artistico la procedura esecutiva deve fare i conti con alcune disposizioni della disciplina speciale che regola la circolazione giuridica di tali beni, oggi contenuta nel d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

La citata normativa si applica ope legis ai i beni appartenenti allo Stato, alle regioni, alle province, ai comuni o alle persone giuridiche prive di finalità di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti (art. 10 comma 1). Per i beni appartenenti ad altri soggetti, invece, il vincolo viene dichiarato con decreto del Ministero, notificato al proprietario e, in caso di immobili, trascritto nei registri immobiliari (art. 15).

La trascrizione lo rende opponibile “nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo

Ai sensi dell’art. 59 del citato d.lgs. gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà di beni culturali sono denunciati al Ministero entro trenta giorni dalla stipula, presso la Soprintendenza del luogo in cui si trovano i beni.

La denuncia è presentata:

  1. a) dall’alienante, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione;
  2. b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
  3. c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte (per l’erede, il termine decorre dall’accettazione dell’eredità o dalla presentazione della dichiarazione di successione; per il legatario, il termine decorre dalla comunicazione notarile prevista dall’articolo 623 del codice civile, salva rinuncia).

È dunque evidente che questa ipotesi di prelazione opera indipendentemente dall’ambito nel quale il trasferimento si perfeziona, e quindi irrompe anche nella procedura esecutiva.

Ai sensi del quarto comma del citato art. 59 la denuncia contiene:

  1. a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali;
  2. b) i dati identificativi dei beni;
  3. c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni;
  4. d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento;
  5. e) l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dalla legge.

In forza del successivo art. 61, il Ministero esercita la prelazione nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia (o nel termine di 180 giorni decorrenti dal momento in cui ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa) notificando all’acquirente il provvedimento di prelazione.

Molto importante, ai fini che qui interessano, è l’ultimo comma dell’art. 61, a mente del quale “In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione e all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa”.

Si osservi che secondo una risalente pronuncia (Cass. civ., 9 settembre 1953, n. 3005) l’obbligo di denuncia si ricollega al decreto di trasferimento, non già al provvedimento di aggiudicazione, sicché l’aggiudicatario deve aver già versato il saldo del prezzo.

Non sembra tuttavia peregrina la possibilità di ipotizzare la diversa soluzione per cui oggetto di denuncia sia il provvedimento di aggiudicazione (accompagnato da una bozza del decreto di trasferimento), in modo tale da consentire alla pubblica amministrazione di esercitare il diritto di prelazione senza costringere l’aggiudicatario ad un (potenzialmente inutile) esborso monetario.

Come si è detto sopra, in pendenza del termine di sessanta giorni per l’esercizio della prelazione il trasferimento della proprietà è sospensivamente condizionato.

Se la prelazione non viene esercitata, il GE adotterà un provvedimento (meramente ricognitivo) con il quale si darà atto del mancato esercizio della prelazione, il quale costituisce titolo per la cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell’art. 2668, comma terzo, c.c.

Se invece il ministero esercita il diritto di prelazione, il decreto di trasferimento (ove emesso) si considererà tam quam non esset ed all’aggiudicatario andrà restituito il prezzo versato (ove si aderisca alla tesi per cui la denuncia presuppone l’intervenuta emissione del decreto di trasferimento). Con il tempestivo esercizio della prelazione, “la proprietà passa allo Stato dalla data dell’ultima notifica” (art. 61 comma 3), il che esclude la necessità di pro

 

[1] Cons. Stato Sez. V, 16 novembre 2016, n. 4749.

[2] Cass. 23/07/1979, n. 4407; Cass. 2/02/1982, n. 605; Cass. 16/05/2007, n. 11258 a proposito dell’analogo art. 579. A proposito della natura e del divieto di acquisto di cui all’art. 571 c.p.c. sia consentito un rinvio a D’Alonzo, La legittimazione dei pubblici ufficiali ad offrire nei procedimenti di vendita giudiziale e fallimentare tra esigenze di trasparenza ed autonomia negoziale, in Il diritto fallimentare e delle società commerciali, 2, 2020, 379 ss.

[3] Fontana - Vigorito, Le procedure esecutive dopo la riforma: le vendite immobiliari, Milano, 20071037.

[4] Cfr., Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2005, Rossi, La prelazione ed il retratto, Padova, 2011.

[5] Cass., sez. III, 06/05/2003, n. 6867; Cass. sez. un. 14/06/2007, n. 13886.

[6] Sui rapporti tra pignoramento e locazione cfr., si vis, D’Alonzo, Il pignoramento e la locazione, in questa Rivista, pubblicato nel novembre 2020.

[7] Così Cass., sez. III, 13/01/1981, n. 295; Cass., sez. I, 30/05/1984, n. 3298; Cass., sez. I, 01/06/1988, n. 913 Cass., sez. III, 06/04/ 1990, n. 2900.

[8] Il conio dell’assunto si deve a Vaccarella, Postilla (a proposito dei rapporti tra art. 2923 c.c. e legge n. 431 del 1998), cit. 488, ed è ripreso da Fanticini, La custodia dell'immobile pignorato, Demarchi (a cura di), La nuova esecuzione forzata dopo la l. 18/06/2009, n. 69, Bologna, 2009. 622.

[9] Astuni, Vincoli opponibili nelle procedure esecutive: la locazione di immobili, in www.notariato.it., 2011.

[10] Così anche Trib. Reggio Emilia 12/05/2008.

[11] Per l’analisi della quale cfr. AA. VV., Trattato di diritto agra- rio, Vol. I, Il diritto agrario: circolazione e tutela dei diritti, Milano, 2011, 482.

[12] Cfr. Ronza, Vendita di terreni agricoli e prelazione agraria, in Bocchini (a cura di), Le vendite immobiliari, Milano, 2016, II, 727.

[13] Cass., sez. III, 15/05/2001, n. 6715.

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