Esecuzione forzata e assegnazione della casa familiare

Una panoramica su regole e criticità nel rapporto fra l'istituto dell'assegnazione e le espropriazioni immobiliari
Esecuzione forzata e assegnazione della casa familiare

Sommario:

1. Natura del diritto.
2. Evoluzione normativa.
3. Regime attuale.
4. La trascrivibilità della domanda di assegnazione.
5. Le “aperture” a tutela della famiglia nella giurisprudenza di legittimità.
6. Rimedi oppositivi e azione esecutiva.
7. L’ipoteca trascritta anteriormente alla trascrizione dell'assegnazione della casa familiare
8. La cessazione del diritto di abitazione.

 

  1. Natura del diritto.

La “casa familiare” comprende l’insieme dei beni, mobili e immobili, finalizzati all’esistenza domestica della comunità familiare e alla conservazione degli interessi in cui essa si esprime e si articola. L'assegnazione della “casa familiare” viene in rilievo nel momento patologico del rapporto fra i coniugi, alla stregua di istituto a tutela della prole. A testimoniarlo il fatto che le relative norme siano contenute nelle disposizioni concernenti i provvedimenti riguardo ai figli nella separazione giudiziale e nel divorzio. Poiché funzionale all'affidamento dei figli, l’assegnazione non prescinde dal provvedimento di affidamento di costoro alla coabitazione in prevalenza col coniuge assegnatario della casa familiare. L’obiettivo immanente all’istituto è quello di evitare ai figli minorenni o maggiorenni non economicamente indipendenti che al trauma subito e incolpevole della fine del rapporto tra i propri genitori si aggiunga quello dell'allontanamento dall'ambiente nel quale sono cresciuti e che rappresenta centro di aggregazione di sentimenti e luogo di affetti.

Fin dal periodo in cui l'assegnazione della casa familiare era regolata unicamente in tema di separazione personale, mentre niente al riguardo era specificamente previsto nella disciplina del divorzio, si è andata affermando un'opinione secondo la quale il diritto dell'assegnatario avrebbe avuto natura reale (Amagliani, Separazione dei coniugi e assegnazione della casa familiare, in Rass. dir. civ., 1982, 17; C. M. Bianca, Diritto civile, I,La famiglia - Le successioni, 1ª ed., cit., 159 ss.). Coerentemente, benché nulla la legge prevedesse con specifico riferimento alla trascrivibilità dell'assegnazione della casa familiare, si reputava trascrivibile il provvedimento di assegnazione, ed opponibile ai terzi il diritto dell'assegnatario.

La ricostruzione ha vacillato dinanzi al caso ricorrente in cui la casa familiare è goduta solamente a titolo di locazione o di comodato ed alla mancanza connaturata di quel carattere di stabilità che è caratteristico dei diritti reali, senza trascurare il principio di tipicità che connota questi ultimi.

È invalsa perciò fino a sedimentarsi, la tesi dell’equiparazione del diritto del coniuge assegnatario a quello proprio del comodatario (A. Finocchiaro, Natura non reale dell'assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi, nel corso del giudizio di separazione personale, e pretesa inopponibilità di tale assegnazione al terzo acquirente dell'immobile, in Giust. civ., 1986, I, 73 ss.; C. Grassetti, in Commentario al diritto italiano della famiglia, cit., I, Padova, 1992, 692 ss.). Pure la Suprema Corte ravvisa in capo all’assegnatario un diritto personale di godimento sul bene assimilabile a quello del comodatario (Cass. n. 17971 dell’11 novembre 2015).

 

  1. Evoluzione normativa.

Fino all’entrata in vigore della L. n. 54 del 2006 l’istituto dell’assegnazione della casa coniugare è stato diversamente regolato nel contesto delle separazioni personali dei coniugi e dei divorzi.

L’art. 155, comma 4, c.c. – introdotto nel quadro della Riforma del diritto di famiglia ex L. n. 151 del 1975 – si limitava a prevedere la spettanza dell’abitazione, “di preferenza, e ove sia possibile”, al coniuge affidatario – in allora necessariamente esclusivo – dei figli. Veniva lasciata in disparte, in quanto neppure lambita, la problematica dell'opponibilità a terzi del provvedimento di assegnazione.

Di converso, detta questione veniva specificamente presa in carico dalla Legge sul divorzio n. 878 del 1970, sia pure, non al debutto, attraverso la modifica apportatavi dalla L. n. 74 del 1987, con l’introduzione dell’art. 6, comma 6. Tale norma ascrive il diritto all'abitazione della casa familiare, sempre di preferenza al genitore al quale sono affidati i figli o con il quale i figli convivono oltre la maggiore età, ma aggiunge una disposizione sull’opponibilità, prevedendo che l'assegnazione “in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'1599 c.c.”.

La Corte Costituzionale, con sentenza n. 454 del 27 luglio 1989, ha successivamente “esteso” il perimetro applicativo della disposizione ai casi di separazione dei coniugi.

L’art. 6, comma 6, citato, non era scevro da criticità. In effetti, da un lato prevedeva l'opponibilità dell'assegnazione ai terzi “in quanto trascritta”, dall’altro lato, rimandava all’art. 1599 c.c., norma a tenore della quale “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa”, ma nondimeno “Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione”.

La lettera della norma risultava peraltro contraddittoria, posto che, per un verso, prevedeva che l'assegnazione della casa coniugale fosse opponibile ai terzi "in quanto trascritta", e, per altro verso, rinviava espressamente a una disposizione legislativa, la quale statuisce che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente della cosa locata se ha data certa anteriore all'alienazione.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a far chiarezza sull’incidenza del rinvio normativo, con sentenza n. 11096 del 26 luglio 2002, puntualizzavano che il provvedimento di assegnazione ai fini dell’opponibilità va trascritto nei registri immobiliari ed il criterio di risoluzione dei conflitti è lo stesso valevole in materia di locazione. Ne derivava che l'assegnazione, ove trascritta prima dell'atto dispositivo del diritto sul bene immobile era opponibile ai terzi senza limiti di tempo, mentre qualora la trascrizione fosse stata successiva atto di disposizione, lo era solo nei limiti del novennio successivo alla data in cui era stata disposta dal giudice della separazione o del divorzio.

 

  1. Il regime attuale.

In occasione dell’introduzione nell’ordinamento dell’istituto dell’affidamento condiviso, con la L. n. 54 del 2006 è stato messo ordine alla materia, delineandone una disciplina unitaria.

In tal senso, si è proceduto ad inserire, nel corpo del codice civile l’art. 155-quater c.c., prevedendone ex art. 4, comma 2, l’applicabilità anche in caso di scioglimento, di cessazione degli effetti civili o di nullità del matrimonio, oltre che per i procedimenti relativi ai figli di genitori non coniugati. Ai sensi della norma codicistica di nuovo conio “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643”.

Con il d.lgs. n. 154 del 2013 l’art. 155-quater è stato successivamente soppresso, ma il relativo precetto è stato trasfuso nell’analogo art. 337-sexies, comma 1, c.c..

In buona sostanza, in virtù dell’art. 4, comma 2, L. n. 54 del 2006 – che dispone l’applicabilità dell’art. 154-quater c.c., oggi divenuto art. 337-sexies, comma 1, c.c. – il vecchio art. 6, comma 6, L. n. 898 del 1970 è stato ab implicito abrogato. In altri termini, sebbene collocato nella sedes materiae della separazione personale dei coniugi, l'art. 155 quater c.c. è senz'altro applicabile anche allo scioglimento volontario del matrimonio (ovvero alla cessazione dei suoi effetti civili): ne consegue che, in quanto incompatibile, l'art. 6, comma 6, della legge 1° dicembre 1970, n. 898 deve ritenersi tacitamente abrogato, ai sensi dell'art. 15 disp. prel..

La nuova disciplina dell'istituto di cui si tratta risulta essere innovativa sia dal punto di vista della sua impostazione sistematica, che da quello del suo concreto contenuto precettivo.

Il sistema è stato depurato dell’eccentrico riferimento alla disciplina locatizia. La novità più significativa è indubbiamente costituita dal rinvio espresso all’art. 2643 c.c., il quale ha sostituito quello all’art. 1599 c.c. il quadro normativo restituito ad uno schema semplice: oggi valgono ai fini dell’opponibilità dei provvedimenti di assegnazione le regole generali in materia di trascrizione. Il provvedimento di assegnazione è suscettibile di prevalere sulla posizione dei creditori che agiscano in sede esecutiva solo in quanto venga trascritto “in anticipo” rispetto alla trascrizione del pignoramento. La priorità della trascrizione diviene il criterio regolatore dei conflitti.

Facendo esplicita menzione dell’art. 2643 c.c. ai fini dell'opponibilità "a terzi" dell'assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. sembra esprimere la voluntas legis di affermare, nell’ambito di che trattasi, la regola generale dell’art. 2644 c.c., secondo la quale il provvedimento giudiziale di cui si tratta è opponibile proprio (e solo) in quanto trascritto. Ne consegue che, per quanto riguarda il conflitto con il terzo acquirente, esso viene smarcato dalla caratteristica disciplina sulle locazioni, per essere assoggettato al normale regime di opponibilità degli atti costitutivi di diritti reali immobiliari

Può accadere che il pignoramento sia fatto precedere da un sequestro conservativo e che quest’ultimo sia stato diligentemente trascritto. In tal caso, fisiologicamente vale il principio della conversione “automatica” del sequestro in pignoramento e, a mente dell’art. 2906 c.c., la tutela del creditore pignorante retroagisce al momento della trascrizione dello strumento cautelare. In tal senso, il genitore assegnatario soccomberà dinanzi al sequestrante che abbia trascritto il sequestro prima della trascrizione dell'assegnazione della casa familiare, quand’anche il sequestro si sia convertito ipso iure in pignoramento dopo la trascrizione del provvedimento di assegnazione.

 

  1. La trascrivibilità della domanda di assegnazione.

Rimane un segmento temporale scoperto, nel quale l’assegnatario espone il fianco ad iniziative pregiudizievoli e irreparabili del proprietario dell’immobile. Un problema a tutt’oggi normativamente non affrontato riguarda, infatti, la trascrivibilità della domanda di assegnazione della casa.

Il richiamo all’art. 2643 c.c. che contempla un “catalogo” tassativo di atti trascrivibili complica l’approccio alla questione; la domanda di assegnazione non è sussumibile, infatti, in nessuna delle “categorie” espressamente annoverate.

Le ripercussioni sulla tutela dell'assegnatario della casa coniugale rischiano di essere trancianti, perlomeno nel caso – empiricamente non utopistico –  in cui il proprietario dell’immobile ne disponga, magari “per rappresaglia”, fra il deposito del ricorso per la separazione o il divorzio e l'udienza presidenziale.

Non sembra ipotizzabile, a vantaggio del potenziale assegnatario, il ricorso allo strumento del sequestro giudiziario, ostandovi la natura stessa dell’assegnazione che, quale diritto personale di godimento, certamente non può fondare una controversia sulla proprietà o sul possesso alla stregua dell’art. 670, comma 1, n. 1, c.p.c..

Quanto alla praticabilità di un impiego dell’art. 700 c.p.c., forse l’impedimento attiene più che al piano teorico della residualità di tale strumento – che sembra cozzare con la declinazione in sé parimenti cautelare della fase presidenziale dei procedimenti di separazione e divorzio – col piano pratico della sua ridotta efficacia nel caso di specie. In effetti, quand’anche si reputasse ammissibile un misura anticipatoria ai sensi della norma richiamata del provvedimento di assegnazione contenuto nel provvedimento del presidente, essa si rivelerebbe di difficile applicazione, esigendo una dimostrazione dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora. Quanto al primo, occorrerebbe dimostrare la fondatezza della domanda di assegnazione e di collocamento presso di sé della prole; quanto al secondo occorrerebbe provare un concreto rischio di vendita della casa. Chiaro che le tempistiche processuali rendono il rimedio cautelare “generale” un’arma spuntata, salvi i soli casi in cui trovasse ascolto una richiesta inaudita altera parte e il giudice la accordasse in tempi rapidissimi.

La Suprema Corte, dal canto suo, ha escluso pure la configurabilità nel caso esposto dello strumento di cui all’ art. 2901 c.c.. Con sentenza n. 11830 del 22 maggio 2007, si è chiarito che non è possibile esperire azione revocatoria nei confronti del terzo acquirente per ottenere la tutela specifica del diritto all’abitazione familiare. L’azione anzidetta ha, infatti, la sola funzione di ricostituire la garanzia generica assicurata dall’intero patrimonio del debitore ex art. 2740 c.c. ed è intimamente correlata all’esercitabilità, in caso di esito favorevole, di un’azione esecutiva sul bene o sui beni trasferiti con l’atto revocato.

Ed allora, occorre forse ragionare in guisa da restituire un senso ed una portata razionale alla norma, il che induce ad apprezzare il rinvio all’art. 2643 c.c. nel senso dell’inclusione in esso di una nuova fattispecie di atto trascrivibile, come pure della domanda volta a monte ad ottenere il provvedimento che contempla il diritto. Sembra possibile ritenere, invero, che il richiamo della ridetta norma implichi una sua automatica integrazione e, del pari, comporti anche l’integrazione – per coerenza di sistema – dei successivi artt. 2652 e 2653 c.c.

 

  1. Le “aperture” a tutela della famiglia nella giurisprudenza di legittimità.

Sebbene non abbia avuto seguito, tanto da mostrarsi isolata, la sentenza della Corte di Cassazione n. 17971 dell’11 settembre 2015, scompagina il quadro delle regole. A tenore di essa il diritto di godimento dell'immobile adibito a casa familiare attribuito al convivente "more uxorio" collocatario dei figli minori è opponibile all'avente causa dell'ex convivente proprietario dell'immobile, indipendentemente dall'anteriorità del trasferimento immobiliare rispetto al provvedimento di assegnazione, sempre che il terzo acquirente sia a conoscenza del pregresso rapporto di stabile convivenza e del vincolo di destinazione impresso al bene in data antecedente all'alienazione.

In buona sostanza, viene riconosciuta l'opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare sebbene non trascritto e sebbene posteriore rispetto al trasferimento immobiliare. È un approdo di dirompente novità.

Il riconoscimento dell'opponibilità dell'assegnazione non trascritta della casa familiare pure nel caso caso in cui essa sia ignota all'acquirente, finisce per esporre quest’ultimo alle pretese di terzi sul bene ancorché il controllo effettuato presso i Pubblici Registri non abbia evidenziato pesi o gravami.

In buona sostanza, si viene a radicare in capo all’interessato all’acquisto coattivo l’incombenza di un’indagine sul piano fattuale ed è disagevole immaginare attraverso quali strumenti egli possa assolvervi.

In buona sostanza, l’acquirente corre il serio rischio di scontare un vincolo di indisponibilità del bene del quale sono imprevedibili finanche i tempi, coincidenti con quelli entro cui si estendono le esigenze della famiglia.

La tutela dell’acquirente e la tutela della famiglia vengono affidate ad un bilanciamento, che travalica le regole certe in punto di priorità della trascrizione degli atti, con esiti suggestivi, quanto incerti.

 

  1. Rimedi oppositivi e azione esecutiva.

La posizione dell’assegnatario sottende un diritto personale di godimento. Ciò sembra escludere che possa tutelare il proprio diritto

Aderendo alla tesi della natura reale del diritto, l'assegnatario potrebbe infatti tutelare il proprio diritto con l'opposizione di terzo ex art. 619 c.c.. Piuttosto, dovrà accontentarsi di fronteggiare l’eventuale provvedimento di liberazione dell’immobile detenuto attraverso l’opposizione al provvedimento che dispone il rilascio.

Come messo in evidenza dalla sentenza della Suprema Corte n. 12466 del 19 maggio 2012, il diritto dell’assegnatario, quand’anche opponibile al terzo acquirente, non paralizza il diritto del creditore di procedere in executivis sul bene oggetto dell'assegnazione, pignorandolo ed ottenendone la vendita coattiva. Più semplicemente l’aggiudicatario sarà tenuto a rispettare il diritto dell'assegnatario a continuare ad abitare l'immobile pur trasferito.

Non potrebbe essere altrimenti, sol che si consideri che a mente dell’art. 2919 c.c., rubricato “Effetto traslativo della vendita forzata”, l’alienazione coattiva del bene trasferisce all'acquirente i diritti effettivamente spettanti sulla cosa a colui che ha subito l'espropriazione.

 

  1. L’ipoteca trascritta anteriormente alla trascrizione dell'assegnazione della casa familiare

Qualora l’ipotecario abbia trascritto prima dell’assegnatario, pur procedendo al pignoramento del bene solo in seguito alla trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione, viene in rilievo l’avviso della Corte di Cassazione, espresso con la decisione n. 15885 dell’11 luglio 2014, che assegna prevalenza al prelatizio nel caso in cui l'assegnatario sia lo stesso debitore esecutato. Invero, non è opponibile al creditore ipotecario, con ipoteca iscritta antecedentemente, il provvedimento di assegnazione della casa familiare, quand’anche questo risulti trascritto prima del pignoramento. In buona sostanza, in ipotesi di coincidenza nella persona dell’assegnataria della casa familiare anche della qualifica di debitrice esecutata, il godimento dell’immobile non impedisce al creditore procedente, garantito da ipoteca anteriormente iscritta, di pignorare l’immobile stesso e di determinarne la vendita coattiva. D’altronde, il “peso” contrassegna il bene ab origine, sicché l’assegnatario prende in carico un bene già gravato. 

Ma cosa accade, invece, qualora l’assegnatario non sia anche il debitore esecutato?

Se si considera che l’art. 2812 c.c. fa riferimento esclusivamente ai titolari dei diritti reali e s’atteggia a norma eccezionale, quindi non suscettibile di applicazioni analogiche, essa non dovrebbe riguardare l'assegnatario della casa familiare, titolare di un diritto personale di godimento. Tuttavia, in un’ottica speculare si potrebbe escludere l'opponibilità del provvedimento di assegnazione trascritto successivamente all'iscrizione ipotecaria, ma prima del pignoramento, in base al principio generale “Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet” (nessuno può trasferire ad altri maggiori diritti di quanti ne abbia egli stesso), che declinato con riferimento al caso di specie esclude possa attribuirsi all'assegnatario una posizione giuridica più estesa di quella sul bene spettante alla parte nei confronti della quale è pronunciato il provvedimento di assegnazione, dal che parrebbe potersi far derivare che i “pesi” opponibili alla parte nei confronti della quale è pronunciata l'assegnazione devono intendersi come opponibili anche all'assegnatario. 

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 7776 del 20 aprile 2016, ha affermato che In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (norma che “rivive” oggi nell’art. 337-sexies c.c.), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero.

L’aggiudicatario, in definitiva, potrà pretendere la liberazione dell’immobile.

In ogni caso, occorrerà prestare attenzione alla data di emissione del provvedimento di assegnazione: per quelli precedenti al 28 febbraio 2006 si applicherà ancora la disciplina previgente, sicché l’aggiudicatario dovrà rispettare il diritto del coniuge assegnatario (se non trascritto, almeno per un novennio), dovendo quest’ultimo ritenersi opponibile al ceto creditorio alla stregua di una locazione.

 

  1. La cessazione del diritto di abitazione.

Un’importante novità introdotta dall'art. 155-quater c.c., “importata” nell’art. 337-sexies c.c., attiene alla previsione in punto di trascrivibilità ed opponibilità ai sensi dell'art. 2643 c.c. anche del provvedimento di revoca dell'assegnazione della casa familiare.

Fa difetto, viceversa, una previsione in ordine all'opponibilità delle ulteriori ipotesi di estinzione del diritto, che, ai sensi dell'art. 337-sexies, comma 1, c.c., attengono al caso in cui l'assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.

Soccorre al riguardo la Corte Costituzionale, che, con sentenza n. 308 del 30 luglio 2008, ha escluso ogni automatismo tra i casi di estinzione sopra indicati ed il venir meno dell'assegnazione, dovendo pur sempre subordinarsi la decadenza al giudizio di conformità all'interesse del minore. Anche in siffatte ipotesi sarà pur sempre necessario conseguire un provvedimento giudiziale di accertamento che costituirà il titolo per la trascrizione dell'estinzione del diritto di assegnazione e tale accertamento potrà esser promosso anche dal terzo il quale abbia, successivamente all'alienazione, acquistato la proprietà dell'immobile.