SOMMARIO

1. La doppia natura delle vendite forzate
2. Garanzia per eviazione
3. Garanzia per vizi
4. Gli oneri reali ed i diritti reali e personali dei terzi
5. La vendita aliud pro alio
6. Le garanzie nell’ assegnazione  

1. La doppia natura della vendita forzata. 

La tematica dell’operatività delle garanzie per l’acquirente nella vendita forzata affonda le sue radici nel carattere complesso della fattispecie, nella quale- com’è noto- convivono un elemento privatistico- costituito dal trasferimento del bene in capo ad un terzo, sia pure contro od al di là della volontà del disponente- ed uno pubblicistico, costituito dalla procedimentalizzazione della vicenda traslativa innanzi all’autorità giudiziaria, che governa una serie temporale di atti strutturalmente autonomi e di diversa natura e provenienza che concorrono alla determinazione dell’atto finale, nel quale assume definitività e concretezza l’affermazione della responsabilità. patrimoniale del debitore[1].

Da tale natura discende il rilievo della non automatica estensibilità alla vendita forzata della disciplina codicistica (e non solo) del corrispondente tipo negoziale.

Come è stato osservato in giurisprudenza, la vendita forzata, realizzando congiuntamente l’interesse pubblico (connesso a ogni procedimento giurisdizionale) e l’interesse privato (dei creditori concorrenti e dell’aggiudicatario), costituisce un’ipotesi del tutto sui generis di trasferimento coattivo della quale, dopo la compiuta regolamentazione degli effetti da parte del codice civile, può sostenersi che partecipi della natura pubblicistica del procedimento, nel corso del quale convergono e reciprocamente si completano atti i quali, in relazione alla diversità dei loro autori, sono regolati da differenti discipline[2].

Essa costituisce, in altre parole, un subprocedimento dell’espropriazione forzata, che si sostanzia nella combinazione tra un atto negoziale ed un provvedimento giurisdizionale.

In dipendenza di tali rilievi, e della conseguente non sovrapponibilità dello statuto del tipo negoziale alla disciplina della vendita forzata, va affrontato il tema delle garanzie a favore dell’acquirente, che incontrano in questo ambito una serie di limiti essenzialmente connessi alla funzione dell’espropriazione forzata.
 

2. Garanzia per evizione. 

• In generale 

La disciplina della garanzia per evizione è contenuta nell’art. 2921 c.c..

Il diritto alla garanzia sorge in presenza di un conflitto concernente l’immobile, che dovrà emergere dalle risultanze dei registri immobiliari; in particolare, essa diviene invocabile se anteriormente alla trascrizione del pignoramento immobiliare un terzo abbia trascritto il proprio acquisto (a titolo di proprietà o di altro diritto reale) ovvero la domanda giudiziale avente ad oggetto analoghi diritti (della quale venga successivamente accertata la fondatezza con sentenza passata in giudicato).

L’evizione può essere totale o parziale.

Tale norma appronta a favore dell’aggiudicatario tre forme distinte di tutela; questi, infatti, può:

• a fronte dell’evizione totale, ripetere l’intero prezzo pagato non ancora distribuito, dedotte le spese e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l’eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese;
• in caso di evizione parziale, ripetere una parte proporzionale del prezzo;
• in caso di evizione evitata mediante il pagamento di una somma di denaro, ripetere la somma pagata.

In base a quanto previsto dal comma III, la ripetizione in ogni caso non ha luogo nei confronti dei creditori ipotecari o privilegiati ai quali la causa di evizione non è opponibile. 

• Natura del credito relativo al prezzo e caratteristiche applicative dell’azione. 

Rispetto all’operatività della garanzia nell’ambito della vendita volontaria, vi è una differenza sotto il profilo soggettivo- poiché i legittimati passivi dell’azione promossa dall’aggiudicatario evitto sono i creditori e non il venditore – e sotto il profilo oggettivo, avuto riguardo al contenuto restitutorio della prestazione in cui si concreta la garanzia.

In realtà, in ordine alla natura di tale azione sussiste contrasto fra gli interpreti.

L’opinione prevalente tende a qualificarla come ripetizione di indebito sul presupposto che, venendo meno l’acquisto del bene, la prestazione dell’acquirente va considerata priva di causa[3].

Secondo un pensiero sviluppatosi all’interno di tale opinione, quella prevista dall’art. 2921 c.c. costituirebbe una peculiare azione di ripetizione, regolata in modo autonomo tanto sotto il profilo sostanziale quanto sotto quello processuale.

Si evidenzia, infatti, che se l’aggiudicatario evitto agisce prima della distribuzione del ricavato, poiché l’azione di ripetizione viene esercitata nei confronti della massa, essa va proposta con istanza al giudice dell’esecuzione ex art. 487 c.p.c., cui ragionevolmente dovrebbe far seguito l’instaurazione del contraddittorio nei confronti di tutte le parti del processo esecutivo in corso.

Quando, invece, l’aggiudicatario agisca a processo esecutivo concluso la domanda va proposta nei soli confronti dei creditori utilmente collocati in sede di riparto- ed eventualmente nei confronti del debitore cui sia stato restituito il residuo del ricavato- e segue le regole proprie dell’ordinario processo di cognizione.

Una diversa opinione[4] qualifica invece la domanda come azione generale di arricchimento, ravvisando la sussistenza dei presupposti dell’unicità del fatto generatore, dell’altrui locupletazione e dell’impoverimento dell’aggiudicatario.

In relazione a tale ultima opzione interpretativa, in giurisprudenza si segnala una pronunzia (Cass. 9.10.1998, n. 10015) ove, seppur in motivazione e con valenza argomentativa ai limiti dell’obiter dictum, si afferma che la disposizione in parola accorderebbe all’acquirente che non riesce a conseguire una parte del bene il diritto di “ripetere una parte proporzionale del prezzo” di aggiudicazione, così impedendo “che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del generale principio della ripetizione dell’indebito”.

Al di là del dibattito circa la natura dell’azione- che ai fini pratici non assume risvolti significativi- in relazione al contenuto della domanda dell’aggiudicatario evitto ed all’applicazione dell’azione si devono poi segnalare alcune ulteriori particolarità.

Anzitutto, il credito restitutorio costituisce un tipico credito pecuniario, al quale dunque non consegue alcun riconoscimento automatico del danno da svalutazione monetaria o del maggior danno[5]; l’aggiudicatario evitto ha pertanto l’onere di domandare il risarcimento del maggior danno ai sensi dell’art. 1224, comma 2, c.c. (sia pur, se del caso, attraverso criteri presuntivi), e non può limitarsi a chiedere semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione[6].

In relazione, poi, alla tutela dell’aggiudicatario evitto prima dell’azione non sono richiamate, e pertanto non si applicano, diverse disposizioni applicabili in tema di garanzia per l’evizione nella vendita negoziale, quali la sospensione del pagamento del prezzo in caso di pericolo di rivendica (art. 1481 c.c.) o se la cosa è gravata da vincoli (art. 1482 c.c.); più in generale, si è affermato in giurisprudenza che non è qui applicabile l’autotutela contrattuale di cui all’art. 1460 c.c., che consente di mantenere in vita il contratto sospendendo l’adempimento quando ciò sia giustificato dall’inadempimento altrui, non è estendibile alla vendita forzata, in particolare al fine di escludere la decadenza dell’aggiudicatario e la confisca della cauzione o al solo fine di escludere quest’ultima nella ipotesi in cui l’aggiudicatario non versi il prezzo nel termine, adducendo la sussistenza di una situazione che lo consentirebbe[7];

E tuttavia, anteriormente all’evizione vi è spazio per un riconoscimento in sede processuale delle ragioni dell’aggiudicatario: è stato infatti ritenuto[8] che, laddove il proprietario della cosa espropriata proponga opposizione di terzo, chiedendo la dichiarazione di nullità di tutti gli atti dell’esecuzione e la restituzione da parte dell’aggiudicatario della cosa illegittimamente espropriata, l’aggiudicatario può proporre, immediatamente e nello stesso processo, la domanda di responsabilità contro il creditore procedente, per l’ipotesi che l’opposizione venga accolta e che si accerti, conseguentemente, aver egli subito l’evizione, senza che al riguardo sia necessario attendere il giudicato sull’opposizione di terzo.

In giurisprudenza la tutela di cui all’art. 2921 è stata estesa in via analogica nell’ipotesi di occupazione appropriativa del suolo da parte della P.A. avvenuta anteriormente alla vendita forzata in danno del precedente suo titolare; si è ritenuto, infatti, che il diritto al risarcimento del danno, conseguente alla irreversibile destinazione dell’immobile alle finalità dell’opera pubblica, non si trasferisca all’acquirente del bene subastato, ai sensi dell’art. 2919, comma 1, c.c., atteso che un tale trasferimento è previsto, come effetto della vendita forzata, con riguardo ai soli diritti che “sulla cosa” spettavano all’esecutato, mentre la pretesa risarcitoria è un diritto personale dell’ex proprietario verso l’Amministrazione occupante. In tale ipotesi, pertanto, all’aggiudicatario del bene erroneamente subastato, che viene a trovarsi nella posizione sostanziale di un acquirente a non domino, è consentito ripetere il prezzo non ancora distribuito e, se la distribuzione è già avvenuta, ripetere da ciascun creditore la parte che ha riscosso[9]. 

2.3 L’azione risarcitoria verso il creditore procedente. 

La responsabilità posta dall’art. 2921 c.c. a carico del creditore procedente risiede nel fatto che l’ordinamento gli conferisce il potere di individuare i beni da sottoporre ad esecuzione forzata; a tale potere questa responsabilità è consequenziale, insorgendo quando egli assoggetta al procedimento espropriativo beni che non appartengono al debitore[10].

La responsabilità del creditore procedente si fonda pertanto su un addebito a suo carico di dolo o colpa[11]; atteggiamenti che vanno comunque accertati e valutati caso per caso, e non conseguono automaticamente all’evizione subita dall’aggiudicatario.

La giurisprudenza ha affermato al riguardo che in caso di evizione totale, il diritto al risarcimento integrale del danno spetta soltanto se venga accertata in concreto la colpa del venditore in riferimento alla causa che ha determinato l’evizione, spettando altrimenti, nel caso di assenza di (dolo o) colpa, soltanto il diritto al risarcimento dell’interesse negativo; ciò in quanto la garanzia per evizione, in generale, ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall’inadempimento del venditore, configurandosi pertanto come rimedio rafforzativo e non sostitutivo di quello generale previsto per i contratti, e perciò opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto anche in mancanza di colpa, che è invece necessaria quando il compratore chieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche dell’interesse positivo), in relazione al quale opera la presunzione di carattere generale prevista dall’art. 1218 cod. civ. in tema di inadempimento contrattuale[12].

Per la stessa ragione, e specularmente, è stato ritenuto che la responsabilità risarcitoria del creditore procedente in aggiunta alla ripetizione del prezzo sia esclusa ove risulti che lo stesso aggiudicatario conosceva, o doveva conoscere usando l’ordinaria diligenza, che il bene trasferitogli apparteneva ad altri, o comunque era soggetto di rivendicazione da parte di terzi[13].

Ad una recente pronunzia[14], invece, va attribuito il merito di un’opportuna distinzione fra interesse contrattuale negativo ed interesse contrattuale positivo in capo all’aggiudicatario che subisce l’evizione.

Il primo, infatti, è stato identificato con l’interesse a non effettuare un acquisto destinato ad essere posto nel nulla, mentre il secondo con il mantenimento dell’effetto traslativo che è conseguito all’aggiudicazione e, quindi, all’acquisto in via definitiva del bene in favore dell’aggiudicatario.

Sulla scorta di tali premesse, è stato affermato il principio di diritto secondo cui “in tema di vendita forzata, rientrano tra i danni risarcibili dal creditore procedente in favore dell’acquirente della cosa espropriata che ne abbia subito l’evizione, i costi sopportati dall’aggiudicatario per procurarsi la liquidità necessaria all’acquisto mediante ricorso al credito bancario, nonché le spese ed i pagamenti dovuti dall’aggiudicatario al terzo, successivo acquirente della cosa espropriata, per il contratto stipulato con l’aggiudicatario, poiché entrambi questi rimborsi concorrono, ai sensi dell’articolo 2921 cod. civ., al ripristino della situazione patrimoniale dell’acquirente anteriore alla vendita, forzata, il cui effetto traslativo sia venuto meno per evizione”. 

2.4 Il limite al rimedio nei confronti dei creditori privilegiati o ipotecari cui la causa di evizione non è opponibile. 

 Il diritto di ripetizione è escluso nei confronti dei creditori privilegiati o ipotecari ai quali la causa di evizione non era opponibile.

Il fondamento di tale esclusione si può rinvenire negli artt. 2770 ss. e  2808 ss. c.c. (avuto riguardo alle rispettive categorie di creditori), ove è previsto che ai beneficiari dell’esclusione non può essere opposto il titolo che ha dato causa all’evizione; nei confronti di costoro, pertanto, neppure può ricadere il peso dell’evizione.

Ove, in ipotesi di evizione per causa non opponibile ai creditori privilegiati o ipotecari, conseguano un ingiusto vantaggio il debitore originario (il cui debito viene estinto dall’aggiudicatario) ed il terzo proprietario vincitore in evizione (che riacquista il bene libero da ipoteche e privilegi), si può sostenere che l’aggiudicatario evitto sia legittimato ad agire contro tali soggetti proponendo domanda di arricchimento senza causa[15].
 

3. Garanzia per vizi. 

• In generale 

L’art. 2922, comma 1, c.c. esclude l’operatività della garanzia per vizi nell’ambito della vendita forzata.

In tale specifico ambito ha pertanto prevalenza l’aspetto pubblicistico dell’istituto[16], cui consegue la preclusione, in capo all’aggiudicatario, dei rimedi tipici spettanti all’acquirente del bene viziato, vale a dire il ricorso alle cd. azioni edilizie e la tutela risarcitoria[17].

È noto, tuttavia, che alla disciplina dei vizi della cosa lo statuto della vendita equipara quella della mancanza delle qualità promesse od essenziali in capo al bene compravenduto. Ed invero, l’art. 2922 c.c. non prende espressamente in esame la fattispecie della mancanza di qualità; ci si è pertanto domandati se esso sia applicabile a tale fattispecie.

In dottrina prevale l’opzione contraria[18], anche se non è priva di suggestioni la tesi di chi, al di là dell’applicabilità o meno del disposto di cui all’art. 1497 c.c., propone che la mancanza di qualità sia fatta valere non con un rimedio contrattuale, ma con quello processuale esperibile avverso il provvedimento di vendita[19].

Tali incertezze interpretative si riverberano nel panorama giurisprudenziale.

Una pronuncia remota- seppure riferita al tema dell’esecuzione mobiliare[20]- riferita ad una caso di mancanza di qualità essenziali del bene, ha ritenuto che la qualità assume attitudine determinante per il consenso, cosicché la sua mancanza è idonea ad invalidarlo nei termini di cui all’art. 1427 c.c.. Secondo tale impostazione, pertanto, vi è una possibile rilevanza del vizio non nell’ottica dell’obbligazione di garanzia assunta dal venditore (che, deve ritenersi, resterebbe inapplicabile), bensì sul piano anteriore della formazione del consenso negoziale[21].

Con una successiva pronunzia[22], relativa ad un’ipotesi di esecuzione promossa da un istituto di credito su un villino con terreno e piscina, risultati essere questa inesistente ed il primo  di estensione notevolmente inferiore a quella dichiarata, la Suprema Corte ha testualmente optato per la non applicabilità dell’art. 2922, comma 1, c.c. all’ipotesi di mancanza di qualità (nonché di vendita di aliud pro alio, questione sulla quale si tornerà in seguito), reputando tale norma “non applicabile né estensivamente né tanto meno analogicamente ad altre situazioni di fatto”. Secondo tale pronunzia, pertanto, “rimane ferma la responsabilità dell’espropriante nel caso di mancanza di qualità del bene posto all’incanto, allorquando la carenza abbia inciso in maniera determinante nella formazione del consenso dell’aggiudicatario, sì che, risolvendosi detta mancanza in un vizio della volontà necessaria per la validità del negozio, essa è idonea a determinare l’annullamento”; “in tema di espropriazione forzata- prosegue la motivazione- la norma limitatrice di responsabilità è, in altri termini, solo quella che riguarda i vizi e gli eventuali difetti strutturali dell’immobile messo in vendita; mentre la mancanza di qualità non si sottrae alle regole generali vigenti per la vendita volontaria, che, in particolare, tutelano l’affidamento dell’acquirente e danno rilievo ai vizi della volontà dello stesso ed alla diversità sostanziale del bene consegnato”.

Proprio facendo leva sul principio dell’affidamento, peraltro, la Corte ne ha ritenuta la piena operatività “allorquando l’immobile posto in vendita sia analiticamente ed uniformemente descritto negli atti della procedura espropriativa (alcuni di parte, altri del giudice della esecuzione) potendo l’acquirente, senz’uopo di ulteriori indagini (irrilevanti nell’ottica dell’art. 1227 c.c.) fare legittimo affidamento sul contenuto di tali atti, ben sapendo che per il sistema vigente, può essere venduto (soltanto) il bene esattamente indicato nell’atto di pignoramento e nell’ordinanza di vendita del giudice dell’esecuzione”; e con riguardo al menzionato art. 1227 ha precisato che esso “non implica l’affermazione di un dovere primario o generale del danneggiato di ovviare alla colpevole attività del danneggiante, accollandosi attività straordinarie o particolarmente onerose o sostituendosi allo stesso responsabile con il compimento di attività demandate ex lege ad altri soggetti”, quale- nella specie. l’attività di accertamento della consistenza del bene, che riguarda secondo legge il creditore pignorante e successivamente l’ufficio esecutivo.

Tale impostazione pare smentita da una sentenza successiva di alcuni anni[23], che- pur affrontando il diverso tema della vendita di aliud pro alio- afferma incidentalmente il principio secondo cui l’art. 2922 c.c. opera relativamente a tutte quante le fattispecie previste dagli art. da 1490 a 1497 c.c., e cioè sia ai vizi della cosa che alla mancanza di qualità; ed a tale affermazione di principio hanno poi dato continuità decisioni successive[24].

Una problematica di non infrequente applicazione connessa a tale specifico tema è quella che sorge quando il bene acquistato a seguito di vendita forzata presenta una potenzialità edificatoria inferiore a quella indicata nell’ordinanza di vendita.

La soluzione adottata dalla giurisprudenza di legittimità[25], in linea con alcuni precedenti di merito[26], parrebbe quella di ricondurre la vicenda ad una fattispecie di vendita di aliud pro alio. 

• L’ipotesi di vendita forzata di immobili abusivi. 

L’ipotesi di acquisto in sede di vendita forzata di immobili abusivi ha suscitato in passato l’attenzione della dottrina e della giurisprudenza di merito[27] con l’affermazione, tra l’altro, del principio secondo cui la sussistenza di vizi od oneri (relativi a domanda di condono per abuso edilizio) gravanti sull’immobile subastato in sede fallimentare non può mai comportare l’annullamento del decreto di trasferimento, assume oggi particolare importanza il nuovo numero 7 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c..

Tale disposizione fa obbligo all’esperto stimatore dell’immobile di redigere nella propria relazione, in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 dPR n. 380/2001 con i relativi eventuali costi della stessa, ovvero la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, con indicazione del soggetto istante, della normativa e dei dati sul procedimento, nonché altri compiti accessori.

Si tratta di un compito di particolare delicatezza finalizzato alla tutela dell’aggiudicatario.

Infatti, come è stato osservato in dottrina[28], mentre nella vendita convenzionale la mancanza dei requisiti minimi di regolarità urbanistica rende il bene immobile non commerciabile ed il contratto nullo, l’art. 46, comma 5, del citato dPR prevede un’eccezione rilevante stabilendo che le nullità non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali, con possibilità per l’aggiudicatario di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria. Tale disciplina, in passato, aveva creato problemi agli acquirenti in vendita forzata nei casi in cui l’aggiudicatario, ignaro della sussistenza dell’abuso (che non risultava né dalla perizia di stima, né dal decreto di trasferimento, nell’ordinanza di vendita), se ne rendeva conto soltanto dopo la scadenza del termine in questione; la modifica normativa ha pertanto la funzione di ovviare a tale inconveniente.

La stessa dottrina osserva coerentemente che resta in ogni caso aperto il problema relativo alla sorte in ambito esecutivo degli immobili pignorati abusivi non sanabili, ricavandosi dalla disciplina vigente (compresa la citata norma modificata) il principio della trasmissibilità certa in vendita forzata di un immobile abusivo solo se lo stesso è sanabile; si segnala, al riguardo, una certa diversità di posizioni fra un precedente della giurisprudenza ordinaria[29] che, seppure in motivazione, ha affermato l’assoggettabilità a vendita forzata del bene immobile abusivo non sanabile purché tanto risulti dal bando di vendita (e ciò al fine di evitare che il debitore sottragga il bene alla garanzia patrimoniale apportandovi una variante non autorizzata), e la posizione della giurisprudenza amministrativa, che ritiene la salvaguardia dell’interesse dei creditori recessiva rispetto alla tutela del territorio[30]; e si conclude suggerendo una valutazione caso per caso dell’impatto dell’abuso sul territorio, onde valutare se sia preferibile procedere alla vendita, seppur con tutti i connessi obblighi di ripristino[31]. 

3.3. La vendita di un bene immobile quantitativamente difforme. 

Ove la vendita abbia avuto ad oggetto un bene quantitativamente diverso da quello descritto nell’ordinanza di vendita, è consentito all’aggiudicatario di richiedere la restituzione della parte del prezzo versata in eccedenza rispetto all’entità stessa dell’immobile subastato non già con richiamo alla disciplina dei vizi, bensì in forza di quella sull’evizione parziale di cui all’art. 2921, comma 2, c.c..

Ciò che qui rileva, infatti, è proprio il diritto dell’acquirente alla ripetizione di parte del prezzo, rimedio ammissibile anche in caso di esecuzione forzata in applicazione del principio generale della ripetizione dell’indebito, come ha affermato anche la giurisprudenza di legittimità con espressa esclusione del rimedio di cui all’art. 1497 c.c. e con rilievo del fatto che il riconoscimento di tale diritto impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell’indebito[32]. 

4. Gli oneri reali ed i diritti reali e personali di terzi 

Per l’ipotesi in cui il bene sia gravato da oneri o diritti reali di terzi non apparenti né indicati negli atti della procedura e l’aggiudicatario ignori tale situazione reale, spetta al medesimo la garanzia di cui all’art. 1489 c.c..

Il principio, affermato per la prima volta dalla giurisprudenza nel 2003 e ribadito anche in tempi più recenti, trae fondamento dal rilievo del fatto che la tutela dell’aggiudicatario non può riconoscersi né con richiamo alla garanzia per evizione, che è limitata al solo diritto di proprietà, né mediante la garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922[33].

Una pronunzia successiva[34] ne ha data piena applicazione anche all’ipotesi di beni gravati da diritti personali in favore di terzi, evidenziando che l’apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell’esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l’acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell’immobile, usando la media diligenza^[35].

Va notato che l’art. 1489 c.c. riconosce all’acquirente pregiudicato il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, fermo in ogni caso il risarcimento del danno.

A tale proposito, è stato precisato in giurisprudenza che la tutela può anche consistere del solo detto ultimo rimedio; ed infatti, “la domanda di risarcimento del danno, proposta dal compratore che lamenti la presenza sul bene acquistato di un diritto di servitù in favore di un fondo vicino, deve essere inquadrata nell’ambito della fattispecie prevista dall’art. 1489 c.c., la quale disciplina il caso in cui la cosa venduta risulti gravata da diritti, reali o personali, altrui, non essendo, invece, applicabile l’art. 1494 c.c., che ammette il medesimo compratore a chiedere il risarcimento per i vizi della cosa, diversamente consistenti in un difetto materiale o funzionale del bene”[36].

Una pronunzia più recente, infine, ha ritenuto applicabile alla vendita forzata anche l’obbligo di cui all’art. 1477 c.c. (consegna della cosa, ivi compresi gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita) in quanto non incompatibile con la sua natura[37].

Se ne è conseguentemente osservato che in relazione allo ius ad rem (quantunque condizionato al versamento del prezzo), che l’aggiudicatario acquista all’esito del procedimento esecutivo, si configura un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell’aggiudicatario e quanto venduto, nonché un obbligo di correttezza quale espressione di un principio di solidarietà sociale anche dei terzi, i quali, allorché l’aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell’immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, rispondono del relativo danno a norma dell’art. 2043 c.c.[38].
 

5. La vendita di aliud pro alio. 

5.1 In generale. 

L’esclusione codicistica della garanzia per i vizi in favore dell’aggiudicatario non è stata ritenuta ragione idonea a non accordare al medesimo una forma di tutela adeguata per l’ipotesi di vendita di aliud pro alio; del resto- e com’è noto- la differenziazione fra le due fattispecie è in linea con il contenuto della disciplina della vendita negoziale, ove esse sono diversamente regolate quanto a presupposti e conseguenze.

Pur nella difficoltà per gli interpreti ad elaborare una nozione sintetica ed unitaria dell’aliud pro alio nell’ambito della vendita forzata[39], tale fattispecie si ritiene anzitutto sussistente nell’ipotesi di radicale (o sostanziale diversità) della cosa oggetto della vendita; in tal caso, infatti, viene meno il nucleo essenziale della vendita forzata, e perciò il suo oggetto come specificato dall’offerta e dalla successiva determinazione dell’organo giudicante, che risulta diverso dal bene oggetto di aggiudicazione.

Vi è poi una definizione della fattispecie in termini di natura funzionale, secondo cui l’aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, il bene risulti del tutto inidoneo, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione sua propria, come risultante dagli atti del procedimento.

A tale specifico riguardo- ed in termini non dissimili da un problema che spesso si verifica nella vendita negoziale- non è sempre chiaro il confine fra aliud pro alio rispetto e mancanza di qualità essenziali della cosa, necessarie ad assolvere la sua funzione economico-sociale, fattispecie che invece rientra nell’area dei vizi redibitori.

Nell’ambito della vendita forzata il primo viene generalmente fatto consistere in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta dell’aggiudicatario.

Una posizione della giurisprudenza piuttosto risalente fa riferimento ad una diversità della cosa tale da far conseguire la sostanziale nullità della vendita, con conseguente diritto dell’aggiudicatario a ripetere quanto indebitamente versato[40]. 

Una pronuncia successiva[41] richiama invece distinzioni più familiari al terreno della vendita negoziale, ritenendo sussistere aliud pro alio nel caso in cui la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza o risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta d’acquisto.  Per tale ragione, si è data applicazione alla fattispecie nel caso di terreno risultato non edificabile contrariamente a quanto previsto nell’ordinanza che disponeva la vendita forzata[42].

In termini non dissimili si era poi attestata, per la verità, la giurisprudenza più recente, che ribadisce come non ogni divergenza qualitativa dà luogo ad un’ipotesi di aliud pro alio, essendo invece necessario che la medesima presenti una notevole gravità, descritta nei termini già indicati[43].

Il tema è tornato di attualità per l’effetto di alcune recenti decisioni del Supremo Collegio.

Con la prima[44], la Corte, nell’occuparsi di una domanda di nullità del decreto di trasferimento proposta dall’aggiudicatario in ragione della totale diversità del bene trasferito rispetto a quello descritto nel bando di vendita, ha ribadito- richiamando le tradizionali impostazioni- che in tal caso “viene meno il nucleo essenziale e l’oggetto stesso della vendita forzata, quale specificato e determinato dall’offerta dell’aggiudicatario e dalla stessa volontà dell’organo giurisdizionale, conseguendone la sostanziale nullità della vendita ed il diritto dell’aggiudicatario a ripetere ciò che finisce col trovarsi versato senza adeguata ragione giustificatrice”.

Ciò in quanto l’ordinanza di vendita del bene pignorato equivarrebbe alla proposta contrattuale nell’ambito della vendita volontaria, costituendo l’atto di evidenza pubblicistica sul quale l’aggiudicatario fonda il suo consenso all’acquisto; ne segue che la volontà di quest’ultimo deve essere oggetto di un corretto convincimento, immune da qualsivoglia vizio sull’oggetto o sulla natura del bene oggetto di trasferimento coattivo. Di conseguenza, ha precisato la Corte, sussisterebbe una “lata concezione di aliud pro alio” tendente “a comprendere in questo istituto, così estendendo la relativa tutela, le ipotesi di mancanza di qualità essenziali, se ed in quanto determinanti per la formulazione dell’offerta; e, in un certo senso, compensando la rigorosa esclusione delle garanzie ordinarie della vendita”.

Dopo un approfondito esame della fattispecie dell’aliud pro alio e dei relativi rimedi impugnatori, la Corte ha poi affermato che “non si tratta, in particolare, di un errore nella formazione della volontà (cosa che comporterebbe l’annullamento del contratto e non la nullità), perché in tale ultimo caso l’acquirente sarebbe pur sempre convinto di acquistare una cosa corrispondente a quella offertagli, ma la sua volontà di acquistare sarebbe viziata dall’imperfetta o viziata valutazione degli elementi a sua disposizione: nel caso di aliud pro alio, il consenso si è formato in relazione ad una res che è diversa da quella concretamente esistente in rerum natura ed oggetto materiale del trasferimento”.

Si tratta, pertanto, di un’ipotesi di radicale insussistenza del consenso in ordine all’oggetto del negozio e dunque, di nullità della fattispecie per difetto di un elemento essenziale[45].

Ancor più di recente[46], infine, la Cassazione, nel ribadire le differenze sul punto tra vendita negoziale e vendita forzata, ha affermato che la differenza strutturale tra i due istituti osta a che possa adottarsi, nell’ambito della vendita forzata, una nozione di aliud pro alio, con la conseguenza che “la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l’offerta dell’aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all’assolvimento della destinazione d’uso che, presa in considerazione nell’ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l’offerta dell’aggiudicatario”; in tal modo la Corte ha rimarcato che il vizio determinante l’aliud pro alio deve essere definitivo e permanente e non semplicemente transitorio e/o momentaneo[47].

L’adozione del rimedio della nullità ha provocato le critiche di chi, in dottrina, ne ha ravvisato l’effetto di rendere imprescrittibile la tutela dell’aggiudicatario in una situazione che necessiterebbe invece dell’acquisizione di una condizione di certezza[48]. Per il resto, al di là della prescrizione non sussistono differenti effetti pratici in conseguenza dell’applicazione dell’uno o dell’altro rimedio: l’accoglimento della domanda dell’aggiudicatario finisce comunque con l’incidere sulla distribuzione del ricavato, spiegando i suoi effetti materiali sulla somma ricavata dall’esecuzione, a disposizione dell’ufficio esecutivo se intentata prima della distribuzione, ovvero nei confronti dei creditori che hanno partecipato al riparto se successiva a tale momento.

Come si è già accennato[49], la ricorrenza di un’ipotesi di aliud pro alio nel caso è stata invece esclusa per il caso di diversità solo quantitativa del bene trasferito rispetto a quello descritto nell’ordinanza di vendita, venendo in rilievo in tal caso soltanto la restituzione di parte del prezzo in dipendenza della parziale inesecuzione del contratto, e quindi la disciplina della garanzia per evizione.

Ancora, la fattispecie dell’aliud pro alio non è stata ravvisata in un caso in cui l’acquirente era a conoscenza della situazione reale del bene ovvero aveva invocato l’aliud pro alio limitandosi tuttavia a chiedere la conservazione del contratto ad un prezzo per lui più favorevole, non corrispondente all’effettivo valore del bene venduto e pur avendo la L. 28 febbraio 1985, n. 47, previsto la riapertura dei termini per presentare la domanda di concessione in sanatoria[50].

La giurisprudenza ha altresì precisato che la sentenza che dispone la caducazione di un decreto di trasferimento emesso in un’esecuzione forzata immobiliare, così risolvendo il trasferimento avutosi con la vendita forzata, e condanna alle restituzioni, ha natura costitutiva ed è immediatamente esecutiva quanto alla statuizione di condanna[51]. 

• Forme di rimedi esperibili. 

L’evoluzione della giurisprudenza in punto alla natura della fattispecie ed ai suoi effetti sostanziali ha comportato, com’è ovvio, un mutamento nella prospettiva dei rimedi esperibili da parte dell’aggiudicatario pregiudicato.

La tesi fondata sull’esistenza di una nullità ammetteva il ricorso ad un’azione di nullità parziale del “negozio di vendita” in dipendenza dell’incolpevole ignoranza, da parte dell’aggiudicatario, della reale situazione di fatto dell’immobile, che avesse determinato un vizio della sua conoscenza di questo e della sua libera determinazione ad offrire[52].

La tesi fondata sulla sussistenza di un vizio del consenso predicava invece un’azione di annullamento ai sensi degli artt. 1427-1429 c.c.[53], del tutto svincolata dai rimedi endoesecutivi tipici (opposizione agli atti esecutivi per l’esecuzione individuale e reclamo al collegio per quella fallimentare).

Su tale specifico aspetto, una pronunzia[54] ha evidenziato la differenza tra le impugnazioni proposte dai soggetti del processo esecutivo diversi dall’aggiudicatario (i quali possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggito soltanto con l’opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti), ed il rimedio spettante all’aggiudicatario in sede esecutiva, analogamente a quanto previsto per il caso di vendita volontaria, riservato soltanto a quest’ultimo, in aggiunta agli ordinari rimedi endoesecutivi.

Tale sentenza ha tuttavia limitato la tutela dell’aggiudicatario ai soli mezzi di impugnazione propri del procedimento esecutivo, affermando che questi “ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal  momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria”. Ciò, invero, nell’ottica di stabilizzare gli effetti della vendita forzata e rendere definitivo l’acquisto compiuto dall’aggiudicatario entro il limite stesso di durata massima del processo esecutivo, così che lo stesso non venga esposto “all’esito invalidante della successiva e sempre possibile azione di nullità concessa all’aggiudicatario”.

La già menzionata e successiva Cass. n. 7708/2014 ha poi ribadito e compiutamente inquadrato le ragioni per le quali va consentito all’aggiudicatario il solo esperimento del rimedio endoprocedimentale[55].

In tal senso, muovendo dal rilievo del fatto che la vendita forzata va ricondotta nella nozione di subprocedimento inserito nell’ambito del processo, tale sentenza ha poi osservato che i mezzi tecnici di tutela da riconoscere in relazione agli istituti di diritto sostanziale coinvolti sono - e solo – quelli che il processo stesso appresta, e ciò finché il processo pende o nei limiti in cui è data al soggetto tutelato la facoltà di esperirli, nel rispetto delle norme procedurali.

Tale principio va esteso anche alla posizione dell’aggiudicatario, il quale assume la qualità di parte di un processo a partire dal momento in cui si manifesta un contrasto (ancorché non ancora formalizzato in opposizione agli atti esecutivi) in cui egli sia coinvolto e per il quale sia richiesto l’intervento regolatore del giudice dell’esecuzione; in tale momento l’aggiudicatario diviene parte del processo esecutivo, titolare di autonome situazioni giuridiche soggettive, sostanziali e processuali, suscettibili di essere contrapposte a quelle di altri soggetti del processo esecutivo che già hanno assunto la medesima qualità.

Dunque, afferma la Corte, l’aggiudicatario “ha l’onere, inteso in stretto senso tecnico, di dispiegare i relativi strumenti processuali, con le forme e le modalità previste dalla disciplina di rito; in mancanza, egli decade dalla possibilità di fare valere le relative ragioni. Soltanto nel caso eccezionale - e, per la verità, anche solo in astratto di difficile configurabilità (quanto all’aliud pro alio, attesa la sua definizione come evidente difformità del bene rispetto a quello descritto) - in cui egli non abbia incolpevolmente avuto la possibilità di azionare tempestivamente i rimedi endoprocessuali previsti potrà ammettersi: se il processo esecutivo ancora pende e purché ne ricorrano tutti i presupposti, una rimessione in termini per proporre il rimedio tipico; se il processo esecutivo più non pende, un’azione autonoma”.

Peraltro, in relazione agli esiti interpretativi della precedente giurisprudenza, la sentenza precisa che:

• l’aliud pro alio configura un’ipotesi di nullità del decreto di trasferimento, cioè dell’unico atto con il quale si perfeziona il trasferimento coattivo del bene staggito;
• all’aggiudicatario va data un’azione di nullità, esterna al processo esecutivo e dallo stesso svincolata, solo nei casi in cui è espressamente previsto dalla legge (es.: art. 2929 c.c.), quantomeno in un ambito, come quello della vendita di aliud pro alio, caratterizzato dalla mancanza di disciplina positiva e quindi dal carattere meramente interpretativo del fondamento dell’estensione dell’istituto alla vendita forzata;
• la diversità strutturale della vendita forzata rispetto a quella negoziale impedisce, se non altro finché pende il processo in cui la prima ha avuto luogo, l’operatività delle regole ordinarie di tutela dell’acquirente in una normale vendita negoziale;
• l’aggiudicatario riceve peraltro adeguata tutela dal rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi con decorrenza del termine di decadenza dal momento in cui egli si sia avveduto od avrebbe potuto avvedersi - con diligenza ordinaria - del vizio, anche in applicazione dell’istituto di cui all’art. 153 c.p.c.; e del resto, il termine sarebbe in concreto ancora più ampio in caso di vendita delegata al professionista, visto che esso decorrerebbe dalla comunicazione dell’ordinanza del giudice dell’esecuzione sul reclamo dispiegato dall’interessato avverso il decreto di quel giudice in merito alle istanze dell’aggiudicatario medesimo;
• né, infine, implicherebbe alcuna violazione delle esigenze di speditezza o di economia processuale la negazione all’aggiudicatario di un’azione interna al processo se non l’ha dispiegata entro un certo termine, tenuto conto che sarebbe ancor più incoerente con quelle esigenze la conclusione di riconoscergliene comunque un’altra, estranea al processo, esercitabile praticamente in ogni tempo, idonea a metterne nel nulla gli effetti “a guisa di minaccia indefinitamente latente”.

Nella sostanza, dunque, può ritenersi che il vizio dell’offerta di acquisto determini la nullità del decreto di trasferimento, ma tale nullità va denunziata con l’opportuno strumento di carattere processuale che è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.. Così, da un lato, si favorisce la stabilità della vendita forzata; dall’altro si comprimono i termini per l’esercizio di un diritto di matrice sostanziale che, fuori del processo, si estinguerebbe in uno spazio temporale ben più ampio.

Anche in tempi assai recenti tale orientamento è stato ribadito dalla Suprema Corte, che ha precisato come il vizio vada fatto valere col mezzo dell’opposizione agli atti esecutivi, ed il termine di venti giorni può decorrere- anziché dal decreto di trasferimento - dalla successiva conoscenza o conoscibilità del vizio o della difformità, che siano tali da comportare la diversità tra bene offerto e bene aggiudicato, semprechè l’opponente dimostri che solo successivamente si è formata tale conoscenza o conoscibilità, al fine di verificare la tempestività dell’opposizione[56]. 

6. Le garanzie nell’ assegnazione  

Anche in materia di assegnazione è prevista la tutela dell’acquirente/ assegnatario per il caso di evizione; stabilisce infatti l’art. 2927 c.c. che costui, ove subisca l’evizione della cosa, ha diritto di ripetere quanto pagato agli altri creditori salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese. Egli conserva, inoltre, le sue ragioni nei confronti del debitore espropriato, ma non le garanzie prestate da terzi.

Tuttavia, a differenza che nella vendita forzata (art. 2921, comma 3, c.c.) l’art. 2927 c.c. è silente riguardo all’inopponibilità della causa di evizione a talune categorie di creditori, con ciò attribuendo all’assegnatario il diritto di ripetere quanto abbia pagato nei confronti di tutti i creditori che abbiano tratto vantaggio dall’assegnazione, senza distinzione alcuna.

Nel caso di inadempimento dell’aggiudicatario o assegnatario circa quella parte del debito assunta, l’effetto traslativo (e liberatorio) già realizzato non può essere travolto, ed il creditore potrà quindi agire nei suoi soli confronti per il recupero del credito[57].

Se poi l’aggiudicatario o assegnatario subiscono l’evizione, cessano gli effetti dell’accollo e si avrà diritto alla ripetizione di quanto pagato sia al creditore che alla procedura a titolo di differenza prezzo.

[1] La tesi della “doppia natura” di vendita ed assegnazione forzata- richiamata espressamente dalla giurisprudenza di cui infra-  è in dottrina essenzialmente riconducibile a Mazzarella, voce Vendita Forzata, in EdD, XLVI, Milano, 1993, 552; secondo Bove, L’esecuzione forzata, Torino, 1996, 153 ss.,  si tratta invece di un fenomeno complesso ove si legano un normale contratto di compravendita ed un provvedimento esecutivo/autoritativo che trasferisce la proprietà all’aggiudicatario.

[2] Così, Cass. 2.4.2014, n. 7708; Cass. 29.1.2016, n. 1669, entrambe in motivazione.

[3] Cfr. ad es.: Bonsignori, Effetti della vendita e dell'assegnazione, in Comm. Schlesinger, Milano, 1988, 111; Busnelli, in AA.VV., Della tutela giurisdizionale dei diritti, in Comm. cod. civ., Torino, 1980, 313; Castoro, Il processo di esecuzione nel suo aspetto pratico, Milano, 2010, 268; Micheli, Dell’esecuzione forzata, in Comm. c.c. Scialoja - Branca, Bologna-Roma, 478.

[4] Bove, Il bene pignorato ed espropriato tra diritto processuale e diritto sostanziale, in www.judicium.it, par. 6.

[5] In conformità all’impostazione diffusa all’epoca, Cass. 23.6.1982, n. 3831 ha affermato che dalla natura di debito pecuniario dell’obbligo di restituzione del prezzo di aggiudicazione discende la non automaticità del risarcimento del danno da svalutazione verificatosi durante la mora del debitore sotto il profilo del danno emergente, attuabile attraverso la semplice rivalutazione della somma dovuta, potendo soltanto essere causa di danni maggiori, in aggiunta a quelli coperti con gli interessi di mora.

[6] Cfr. Cass. SS.UU. 23.3.2015, n. 5743.

[7] Cfr. Cass. 28.1.2000, n. 959.

[8] Cass. 12.2.2015, n. 2750, conformandosi a tale impostazione, ha peraltro precisato che qualora nel giudizio di opposizione di terzo all'esecuzione  alla domanda dell'opponente si cumuli quella dell'aggiudicatario promossa ai sensi dell'art. 2921 c.c. nei confronti del creditore procedente per ottenere la restituzione del prezzo ed il risarcimento del danno da evizione del bene aggiudicato, la controversia è soggetta alla sospensione feriale dei termini se la sentenza di primo grado accoglie l'opposizione, con statuizione sulle domande cumulate, e il processo, senza impugnazione del capo di accoglimento della opposizione, prosegue per la sola decisione sulla responsabilità del creditore procedente.

[9] Cfr. Cass. 20.10.1994, n. 8554.

[10] Il riferimento è contenuto in motivazione ad una remota pronunzia di legittimità (Cass. 21.7.1969, n. 2724).

[11] In proposito va segnalata in dottrina l’opinione contraria di Bonsignori, op. cit., 101, il quale ritiene necessaria la malafede del creditore procedente, riconducendo in ogni caso la sua responsabilità ad un’ipotesi particolare di responsabilità ex art. 2043 c.c.; secondo Tedoldi, Vendita e assegnazione forzata, in Dig. civ., XIX, Torino, 1999, 668 si verte qui in un’ipotesi particolare di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e non è così necessaria la malafede del creditore procedente, bastando la sua colpa.

^[12] Sul punto, cfr. Cass. 22 giugno 2006, n. 14431.

[13] Cfr. Cass. 4.12.1985, n. 6072.

[14] Si tratta della già citata Cass. 12 febbraio 2015, n. 2750.

[15] Così in dottrina Bonsignori, cit., 119; Busnelli, cit., 313; Mazzamuto, L’esecuzione forzata, in Tratt. Rescigno, 20, Torino, 1985, 234.

[16] Anche in tempi recenti, la Suprema Corte ha affermato che l’esclusione di tale garanzia costituisce disciplina speciale che “si giustifica, con riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., in ragione delle peculiarità della vendita forzata che, partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario, sicché il loro contemperamento, in sede di regolamentazione degli effetti di tale atto, è frutto di una legittima scelta del legislatore”, cfr. Cass. n. 10165/2016 di cui infra.

[17] Cfr. Barletta, La stabilità della vendita forzata, Napoli, 2002, 20; Bonsignori, cit., 123; Busnelli, cit., 318; Mazzamuto, cit., 236; Mazzarella, Vendita forzata, in EdD, XLVI, Milano, 1993, 582; Tedoldi, cit., 669.

[18] Cfr. Barletta, cit., 157; Bonsignori, cit., 133; Busnelli, cit., 319; Tedoldi, cit., 669.

^[19] In particolare, sostiene la reclamabilità ex art. 26 l. fall. in relazione alle vendite fallimentari Ferri, in Le nullità delle vendite concorsuali, RDP, 2003, 438; in senso analogo Giorgetti, Appunti sulla vendita forzata immobiliare ingiusta, in REF, 2002, 604; sul punto v. più diffusamente infra in tema di vendita di aliud pro alio.

[20] Si tratta di Cass. 24.3.1981, n. 1698, relativa ad una fattispecie di vendita di orologi dei quali era emersa la difformità della marca, ritenuta qualità essenziale per il prestigio assunto nel mercato.

[21] Sulla stessa linea argomentativa, ma nel senso della sussistenza di una vera e propria nullità, si segnala Cass. 3.12.1983, n. 7233.

[22] Cass. 3.10.1991, n. 10320.

[23] Cass. 9.10.1998, n. 10015.

[24] Cfr. Cass. 25.2.2005, n. 4085; Cass. 12.7.2016, n. 14165.

[25] Cass. 14.10.2010, n. 21249.

[26] Cfr. Trib. Padova, 13.5.2004 su ilcaso.it.

[27] Cfr. Giusti, La vendita coattiva degli immobili abusivi, in Giur. Merito, 2006, 1973; Luminoso, Il trasferimento coattivo di immobili abusivi nella esecuzione forzata, in Diritto privato, I, Il trasferimento in proprietà, Padova, 1995, 145; Trib. Roma, 8 maggio 2002; Trib. Cagliari, 20.10.1992 ha invece affrontato il singolare caso di vendita e aggiudicazione (nel corso di una procedura di fallimento) di un fabbricato costruito in assenza di licenza edilizia, il cui decreto di trasferimento sia intervenuto prima della emanazione della l. n. 47/85, decidendo nel senso che l’amministrazione fallimentare non è tenuta a rispondere di tale fatto nei confronti dell’aggiudicatario, dovendosi escludere che al momento del trasferimento l’immobile fosse affetto da un vizio.

[28] Cfr. Vanz, in Saletti- Vincre- Vanz, Le nuove riforme dell’esecuzione forzata, Torino, 2016, 394 ss..

[29] Cass. 23.10.2013, n. 23140.

[30] Cfr. ad es. TAR Napoli, Sez. VIII, 12.7.2013, n. 3628.

[31] Cfr. Vanz, cit., 395.

[32] Cass. 9 ottobre 1998, n. 10015, cit., che specifica altresì che la relativa obbligazione si configura come debito di valuta.

[33] Cfr. Cass. 13.5.2003, n. 7294.

[34] Cass. 4.11.2005, n. 21384; nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza di merito, v. Trib. Roma 20.3.2006, in Giur. Merito, 2007, 1648.

[35] Al riguardo la sentenza ha confermato la pronunzia di merito che aveva escluso la tutela dell'aggiudicatario, in quanto l'esistenza della locazione era da questi conoscibile mediante consultazione sia della relazione di stima, sia della perizia tecnica redatta da un geometra nel corso della procedura esecutiva.

[36] Cass. 28.12.2011, n. 29367.

[37] Cass. 30.6.2014, n. 14765.

[38] In particolare, la Corte ha confermato la decisione con la quale il giudice di merito aveva condannato al risarcimento dei danni un terzo che in accordo con i proprietari, aveva effettuato, dopo l’aggiudicazione di un fondo ma prima del decreto di trasferimento, il taglio di alberi presenti nel terreno.

[39] In generale sul punto v. Chinè, Sull’aliud pro alio nella vendita forzata, in Giur. It., 1992, I, 1791; Petitto, Difetto di qualità essenziali e aliud pro alio nella vendita forzata¸ in Riv. Dir. Proc., 1995, 760; Soldi, Manuale dell’esecuzione forzata, Milano, 2015, sub 1585 ss.;

[40] Cass. 3.12.1983, n. 7233; si tratta anche in questo caso di vendita mobiliare, ed in particolare di una vendita forzata di dipinti attribuiti a una determinata scuola e rivelatisi invece, in seguito a perizia, copie successive. In realtà il riferimento alla nullità è qui non solo sostanziale, perché muove dal rilievo dell’assoluta non praticabilità del rimedio risolutorio nell’ambito della vendita forzata, anche nel caso di vendita di aliud pro alio (v. infra).

[41] Cass. 21.11.1994, n. 11018.

[42] Cfr. supra, note 25 e 26.

[43] Cfr. Cass. 25.2.2005, n. 4085.

[44] Cass. 2.4.2014, n. 7708.

[45] Sul punto, e circa i conseguenti rimedi processuali, si veda il sottoparagrafo che segue.

[46] Cass. 29.1.2016, n. 1669.

[47] In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso l'aliud pro alio relativamente alla vendita forzata di una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile. 

[48] Di Ruzza, Vendita giudiziaria, aliud pro alio, risoluzione per inadempimento, in GI, 1985, I, 1, 230.

[49] V. supra, par. 3.3; il riferimento è alla citata Cass. 10015/1998. Va segnalata la contrarietà di un precedente di merito (Trib. Tempio Pausania, 5.2.2007 n. 136, in ME, 2008, 33) secondo cui secondo cui l’intangibilità del decreto di trasferimento (fatti salvi i casi di nullità insanabili) non opera ogni qualvolta ricorrano vizi (non dell’atto ma) della cosa venduta, compreso il caso di differenza quantitativa dell’immobile oggetto di trasferimento: costituendo tale ipotesi una vendita di aliud pro alio, deve essere accolta l’istanza di parziale restituzione della somma versata dall’aggiudicatario.

[50] Cass. 17.3.2015, n. 5257.

[51] Cass. 25 ottobre 2010, n. 21849.

[52] Così, in modo non esente da profili di critica, Cass. 3.10.1991, n. 10320.

[53] Cfr. Cass. n. 10015/1998, cit..

[54] Cass. 20.3.2012, n. 4378.

[55] I principi affermati dalla pronunzia in esame sono stati fatti propri anche dalla prevalente giurisprudenza di merito; si veda in tempi recenti Trib. Catania, 8.3.2017, che ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso in opposizione per tardività rigettando la domanda alternativa di nullità.

[56] Cass. 11.5.2017, n. 11729.

[57] Secondo Castoro, op. cit., 288, il creditore potrebbe agire in executivis in forza dell’assunzione del debito risultante dal verbale di vendita o di assegnazione, ai sensi dell’art. 474 n. 3 c.p.c., nel testo non più in vigore.