Le Sezioni Unite sciolgono i dubbi sulla proprietà della costruzione realizzata da un comunista sul suolo in comproprietà senza il consenso degli altri comunisti.

Commento a Cassazione civile, sezioni unite, 16 febbraio 2018, n. 3873 - pres. Rordorf, est. Lombardo

Il regime giuridico della proprietà della costruzione su suolo comune

Cassazione civile, sezioni unite, 16 febbraio 2018, n. 3873 - pres. Rordorf, est. Lombardo

ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE;

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Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza in commento n. 3873, del 16 febbraio 2018, sciolgono il dubbio interpretativo sorto con riferimento all’inquadramento giuridico della proprietà della costruzione realizzata da un comunista sul suolo in comproprietà, senza, tuttavia, il consenso degli altri comunisti.

La vicenda controversa ruota attorno alla operatività del regime giuridico della accessione ex artt. 934 ss. c.c. oppure di quello della comunione di cui agli artt. 1100 ss. c.c..

A mente dell’orientamento ricostruttivo tradizionale della giurisprudenza di legittimità (Cass. 11 novembre 1997 n. 11120), la fattispecie in esame non può che essere inquadrata nell’ambito applicativo dell’accessione, per la quale la proprietà dell’immobile costruito, in forza della “vis expansiva” del diritto di proprietà, accede a quella del suolo.

Tale principio, di portata generale, determina l’estensione del diritto di comproprietà del suolo all’opus realizzata sul medesimo, secondo le quote ideali di spettanza del diritto sul bene comune.

Di contro, secondo altra soluzione interpretativa, recentemente avallata dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., 24 gennaio 2011, n. 1556; Cass. 27 marzo 2007 n. 7523), la quaestio iuris del regime giuridico della proprietà della costruzione su suolo comune, realizzata da uno soltanto dei comunisti, deve essere letta e risolta alla luce della disciplina della comunione ordinaria.

In particolare, tale esito interpretativo non ritiene invocabile l’istituto della accessione non solo (e non tanto) perché l’accessione presuppone la alterità soggettiva tra costruttore e proprietario della res (non sussistente nella ipotesi in disamina, essendo il costruttore comproprietario del suolo sul quale è eretta la costruzione), ma anche (e soprattutto) perché la disciplina della comunione sarebbe derogatoria rispetto a quella della accessione e perciò, quale lex specialis, destinata sempre e comunque a prevalere.

Ne deriva, in omaggio all’orientamento giurisprudenziale appena richiamato, che, qualora la costruzione sia stata realizzata dal comunista in ossequio alle norme recanti la disciplina dell’uso della cosa comune (artt. 1102 e 1108 c.c.), la proprietà sarà in contitolarità di tutti i comunisti, laddove, invece, la costruzione sia stata eretta in spregio della disciplina della comunione, sulla medesima, vi sarà un diritto di proprietà esclusiva in capo al solo costruttore.

Tale esito interpretativo è stato, tuttavia, oggetto di rivisitazione nella ordinanza di rimessione della questione di diritto alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 9316 del 11 aprile 2017).

Si è rilevato, infatti, come l’operatività della disciplina giuridico – normativa della comunione, oltre a non ricevere alcun avallo normativo, comporta, a ben vedere, la violazione di quel criterio di giustizia sostanziale che deve orientare il giudice nella decisione della res controversa, perché finirebbe per riconoscere un diritto di proprietà esclusiva in capo a colui il quale costruisce in violazione delle regole della comunione.

Sulla scorta di tali rilievi critici e sollecitando un overruling giurisprudenziale, la soluzione del quesito giuridico è stata rimessa al vaglio delle Sezioni Unite, che, attraverso una motivazione ricca di spunti riflessivi di più ampio respiro, riguardanti i modi di acquisto del diritto di proprietà, hanno dato vita ad un reale e significativo revirement rispetto all’orientamento da ultimo condiviso dai giudici di legittimità.

Segnatamente, nel percorso logico motivazionale sotteso alla sentenza in commento, la Suprema Corte di Cassazione supera i tre cardini sui quali si cementava la ricostruzione dell’orientamento favorevole alla applicazione della disciplina della comunione.

In primis et ante omnia, viene sconfessato il principio secondo il quale l’istituto della accessione troverebbe applicazione solo qualora il costruttore sia “terzo” rispetto alla proprietà del suolo.

E ciò sia sulla scorta di ragioni connesse alla littera legis, che di osservazioni di carattere  sistematico.

Le prime risultano ancorate alla carenza, nella norma cardine sul principio di accessione (art. 934 c.c., a mente del quale “qualunque piantagionecostruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935936937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”), di qualsivoglia riferimento alla alterità soggettiva tra costruttore e proprietario del suolo, al fine di legittimare l’applicazione del previsto titolo di acquisto a titolo originario della proprietà alla sola evenienza di costruzione realizzata da chi non sia proprietario della res.

Le seconde sono legate ad argomentazioni di carattere normativo e giurisprudenziale.

In particolare, osserva la Corte, le previsioni normative dell’accessione nel caso di opere fatte dal proprietario con materiale altrui, ex art. 935 c.c. (con costruttore coincidente con il proprietario), dell’accessione nel caso di opere fatte da un terzo con materiale proprio, ex art 936 c.c. o altrui, ex art 937 c.c. (specificamente regolanti le ipotesi di costruttore terzo rispetto alla proprietà del suolo, non necessitate se discendenti dal principio generale di cui all’art. 934 c.c.) convincono circa la applicabilità dell’istituto della accessione anche qualora il proprietario del suolo sia costruttore dell’opera realizzata.

A fortiori, viene scomodata anche la giurisprudenza (Cass., Sez. Un., 27 gennaio 1996, n. 651) invocante l’applicazione del principio di accessione, in luogo del regime della comunione legale, nel caso della costruzione realizzata post nuptias dai coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno di essi (laddove il coniuge proprietario del suolo e costruttore dell’opera su di esso edificata ne acquisisca la esclusiva proprietà in forza del principio di cui all’art. 934 c.c.).

Le Sezioni Unite affermano che, assumendo l’istituto dell’accessione una portata precettiva e generalizzante, la disposizione di cui all’art. 934 c.c. configura una “norma destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l'incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge” e la Corte colloca “tra tali fattispecie … il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti ed uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune”.

Invero, la accessione, principio di origine romanistica, secondo cui “quidquid inaedificatur solo cedit”, si connota quale modus adquirendi del diritto di proprietà a titolo originario, fondato su un meccanismo di mera incorporazione materiale di una res al suolo, quale fatto giuridico idoneo a produrre ex lege l’effetto giuridico dell’acquisto del diritto di proprietà, a prescindere dalla volontà dei soggetti interessati.

Posta l’applicazione generalizzata dell’istituto della accessione, salvo che sia diversamente sancito dal titolo o dalla legge (si pensi alla c.d. concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso), il Giudice di Nomofilachia mostra di non condividere neanche l’assunto secondo cui la disciplina della comunione sarebbe da preferire perché derogatoria e quindi speciale rispetto a quella dell’accessione.

Infatti, nella sua ricostruzione ermeneutica, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite esclude la sussistenza di un rapporto di genus ad speciem tra accessione e comunione ordinaria, siccome quest’ultima, contrariamente alla prima, fornisce unicamente la disciplina del godimento, uso ed amministrazione della cosa in comune, non alterando il regime proprietario e non incidendo sui modi di acquisto della proprietà.

Di talché la disciplina della comunione non può costituire “deroga a quella relativa ai modi di acquisto della proprietà, sì da escludere l'operare dell'accessione”.

Del resto, al fine di poter riscontrare un’eccezione alla operatività del principio di accessione, occorre pur sempre una previsione specifica di legge (come accade, a titolo esemplificativo, nella disciplina del diritto di superficie nelle due forme della proprietà dell’immobile separata da quella del suolo e della concessione ad aedificandum, ex art. 952 c.c. e nella disciplina del diritto di sopraelevazione nel condominio negli edifici, ex art 1127 c.c. nonché nei casi di esercizio dello ius tollendi in favore del proprietario dei materiali o del suolo ex artt. 936 e ss. c.c.).

Aderendo al riformato approccio giurisprudenziale, secondo cui la disciplina della comunione configurerebbe un  valido titulus adquirendi (della comproprietà nel caso di rispetto delle regole ad essa sottese e di proprietà esclusiva in capo al costruttore in caso di violazione delle stesse), si giungerebbe alla creazione, per via pretoria, di un titolo di acquisto del diritto di proprietà (o di altri diritti reali) a dispetto della riserva di legge posta al riguardo dall’art. 922 c.c. (a tenore del quale “La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge”) nonché dal precetto costituzionale di cui all’art. 42.

Non solo.

Infatti, la Corte osserva come sostenendo l’impostazione che configura la proprietà esclusiva della costruzione (e del suolo sulla quale la stessa insiste) in favore del comproprietario costruttore (“a tale conclusione sembra addivenire la giurisprudenza criticata nella misura in cui non prospetta una proprietà del suolo occupato dalla costruzione diversa dalla proprietà della costruzione stessa”) si perverrebbe alla perdita del diritto di proprietà sul suolo da parte dei comproprietari non costruttori, dando luogo ad una espropriazione (larvata) della proprietà privata “in assenza di un interesse generale e senza indennizzo”, contrastante “con i principi generali che reggono la materia e con la stessa Carta fondamentale (art. 42 Cost.)”.

Alla luce di tali argomentazioni, il Supremo Consesso della giurisprudenza di legittimità opta in favore della applicazione del principio di accessione, fornendo alla fattispecie esaminata una soluzione che, in virtù del disposto di cui all’art. 934 c.c. e della non sovrapponibilità tra il principio “quidquid inaedificatur solo cedit” e le regole della comunione, “a rime obbligate”, poiché vengono in rilievo istituti operanti sui diversi fronti della delineazione dei modi adquirendi del diritto di proprietà (l’accessione) e della regolamentazione delle modalità di uso e godimento della res comune (la comunione).

La soluzione offerta dalla Corte di Cassazione si appalesa, viepiù, in linea con quel canone di giustizia sostanziale, che, nella assenza di un chiaro quadro normativo e nel divieto per il giudicante di non liquet (arg. ex art. 101 co. 2 Cost.), deve necessariamente orientare l’interprete nella delineazione della questione giuridica in termini socialmente sostenibili.

Viene, così, esclusa la conformità della “soluzione contraria ad ogni logica e al comune senso di giustizia, perchè finisce col premiare, piuttosto che sanzionare, il comproprietario che commette un abuso in danno degli altri comproprietari”.

Una volta stabilito che - in virtù dell'operare dell'accessione - la costruzione su suolo comune appartiene a tutti i comproprietari del medesimo in proporzione alle rispettive quote di proprietà (salva l'esistenza di contrario titolo)”, di carattere negoziale e formale ex art 1350 c.c., trattandosi di contratti relativi a diritti reali immobiliari (costituenti un diritto di superficie), la Suprema Corte di Cassazione passa a delineare il composito sistema dei rapporti tra comunista costruttore e gli altri comproprietari non costruttori, i quali, sebbene divenuti proprietari della costruzione ope legis, potrebbero avere interesse alla sua demolizione.

Invero, come noto, la disciplina della accessione ruota intorno al contemperamento tra interesse del proprietario del suolo e interesse del proprietario dei materiali, mediante il riconoscimento al primo dello ius tollendi (artt. 936 ss. c.c.).

Non potendo, però, la fattispecie esaminata essere inquadrata nell’alveo applicativo di cui all’art. 936 c.c., in quanto non riguardante la costruzione fatta da “terzi”, la Corte di Cassazione ricostruisce il sistema di tutele per i comproprietari non costruttori richiamando la disciplina della comunione ordinaria.

Per questa via,  osservano ancora i Giudici di legittimità, il comproprietario, qualora non abbia dato il proprio consenso alle innovazioni sull’opera (ex art 1102 c.c.) e abbia subito un pregiudizio dalle stesse, ben può esercitare, a salvaguardia del proprio diritto dominicale, le azioni possessorie e petitorie e finanche lo ius tollendi con il quale pretendere la demolizione dell'opera lesiva del suo diritto. 

Tale ultimo diritto incontra, tuttavia, limitazioni nella sua concreta applicazione.

La Corte evoca, al riguardo, i principi di tutela del legittimo affidamento,  di buona fede e di tolleranza, sottesi anche “al disposto dell'art. 936 cod. civ., comma 4, laddove esso stabilisce che "il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede".E' vero che tale disposizione (relativa al caso del "terzo costruttore") non è applicabile al diverso caso delle opere edificate dal comproprietario sul suolo comune; ciò non vuol dire però che in tale ipotesi non debba tenersi conto egualmente dei principi di tolleranza e di affidamento, nonché del principio di buona fede.”

Trattasi, invero, di principi immanenti nel nostro ordinamento giuridico, poiché rinvengono il proprio referente normativo primario nell’art 2 della Costituzione, che, in forza dell’applicazione diretta ed immediata dei principi costituzionali nei rapporti tra privati, ha ormai dato vita ad una concezione solidaristica dell’ordinamento civilistico.

Da qui, è necessario distinguere l’ipotesi in cui i comproprietari non costruttori abbiano tollerato o consentito (in forma espressa o tacita) la costruzione sul suolo comune da parte di uno di essi (nel qual caso, legittimare i comproprietari all’esercizio dello ius tollendi sarebbe, con tutta evidenza, contrastante con il principio del legittimo affidamento del comproprietario costruttore) dalla ipotesi in cui i comproprietari abbiano espressamente manifestato dissenso alla costruzione o addirittura ne abbiano vietato la realizzazione (nel qual caso, invece, spetterà ad essi il diritto di separazione).

Va da sé che laddove lo ius tollendi non venga (o non possa essere) esercitato, lo strumento di tutela riconosciuto in favore del comproprietario costruttore si incentrerà sul diritto di indennizzo delle somme sostenute per l’edificazione dell’opera, onde riequilibrare le sfere economiche delle parti.

Dunque, soltanto seguendo le coordinate ermeneutiche tracciate dalle Sezioni Unite, sembra possibile pervenire ad una soluzione della fattispecie esaminata in grado di equamente bilanciare le sfere giuridiche delle parti interessate.