LA RESPONSABILITA’ CIVILE DELL’ESPERTO STIMATORE NELLE PROCEDURE ESECUTIVE IMMOBILIARI

Commento a Trb. Torino, 11/09/2020, n. 2946

L'esperto stimatore nominato nelle procedure di esecuzione forzata immobiliare è equiparato al c.t.u. ed è soggetto al medesimo regime di responsabilità per "colpa grave" (art. 64 c.p.c.)

Tribunale, Torino, 11 settembre 2020, n. 2946 - est. Tassone

ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE;

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Sommario:
1. Esame della vicenda controversa.
2. La determinazione del valore dell’immobile e la figura dell’esperto stimatore.
 2.2. Segue: l’attività dell’esperto e il contenuto della relazione di stima.
3. La natura giuridica dell’esperto stimatore: profili comuni e tratti differenziali con la figura del consulente tecnico d’ufficio.
4. La responsabilità civile dell’esperto stimatore: il richiamo all’art. 64 c.p.c. - 4.1. Segue: responsabilità speciale per “colpa grave” (art. 64, 2 comma, c.p.c.). Alcuni rilievi critici.

 

  1. Esame della vicenda controversa.

Con la pronuncia in commento, il tribunale di Torino ha affermato che il regime di responsabilità extracontrattuale dell’esperto nominato dal giudice per la stima dei beni pignorati è equiparabile – anche in punto di elemento soggettivo – al peculiare regime di responsabilità del consulente tecnico d’ufficio.

In particolare, il tribunale, favorevole all’applicazione in via analogica della speciale limitazione di responsabilità di cui all’art. 64 c.p.c.[1] (“Responsabilità del consulente”) all’ausiliario nominato ai sensi dell’art. 569 c.p.c., ha concluso che lo stesso, in caso di erronea esecuzione degli atti che gli sono richiesti, può essere ritenuto responsabile solo laddove la condotta sia connotata da “colpa grave”, e quindi esclusivamente nelle ipotesi in cui egli abbia espletato l’incarico con grave ed inescusabile negligenza oppure in modo imperito.

Nel caso di specie, l’aggiudicatario di un immobile oggetto di procedura esecutiva agiva contro l’esperto stimatore al fine di ottenerne la condanna al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2043 c.c.

A sostegno della richiesta risarcitoria, l’attore deduceva di essersi interessato all’acquisto del bene in ragione della differenza tra il valore di mercato indicato nella perizia redatta dall’esperto e il prezzo indicato quale base d’asta, e di avere scoperto solo successivamente, dopo l’aggiudicazione, che la valutazione effettuata dall’esperto era di gran lunga superiore all’effettivo valore di mercato dell’immobile staggito. Per tale ragione, chiedeva l’accertamento della responsabilità aquiliana nei confronti dell’ausiliario del giudice, con conseguente condanna alla liquidazione, in proprio favore, di un importo pari alla differenza tra il (maggior) valore indicato nella perizia di stima e il (minor) valore di mercato individuato dal proprio perito, oltre alla refusione delle spese sostenute nel corso della procedura.

Il tribunale, all’esito dell’istruttoria, rigettava la domanda poiché l’attore non aveva idoneamente provato la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 2043 c.c.; al contrario, nel corso del giudizio era emerso che il geometra incaricato aveva correttamente individuato i parametri di riferimento, oggettivi, per effettuare la valutazione del bene, e la condotta diligente, consistita appunto nell’essersi attenuto a detti valori, escludeva qualsivoglia profilo colposo rilevante ai fini della invocata responsabilità.

L’impianto motivazionale della pronuncia, seppure apprezzabile nella sua impostazione di fondo, e, in particolare, nella qualificazione giuridica della responsabilità dell’esperto stimatore in termini di responsabilità civile[2], non appare del tutto condivisibile nella parte in cui ne circoscrive l’area alle sole ipotesi di colpa grave. Prima di esaminare funditus tali aspetti, è tuttavia opportuno procedere ad un inquadramento generale della figura dell’esperto stimatore alla luce delle recenti riforme che ne hanno profondamente innovato la disciplina.

  1. La determinazione del valore dell’immobile e la figura dell’esperto stimatore.

Tra le attività preliminari all’emissione dell’ordinanza di vendita, la determinazione del valore del bene (art. 568 c.p.c.) e la nomina dell’esperto stimatore (art. 569 c.p.c.) rivestono un ruolo centrale.

Con riguardo alla prima, il d.l. n. 83/2015 (convertito dalla l. n. 132/2015)[3] ha innovato profondamente l’art. 568 c.p.c. [4], eliminando il riferimento a specifici criteri per la determinazione del valore del bene[5] ed imponendo al giudice[6] la nomina di un esperto incaricato dell’elaborazione di una relazione dal contenuto complesso. Il successivo art. 569 c.p.c.[7], anch’esso inciso dalla riforma del 2015, stabilisce i tempi, le modalità di nomina e di conferimento dell’incarico all’ausiliario.

Nell’attuale sistema è quindi previsto che la determinazione del valore del bene sia effettuata dal giudice dell’esecuzione, tenuto conto del valore di mercato individuato secondo le informazioni fornite dalle parti e dall’esperto stimatore, il quale, a sua volta, deve basare le proprie valutazioni sugli elementi indicati nell’art. 568, 2 comma, c.p.c.

Nel dettaglio, spetta al giudice innanzitutto accertare la sussistenza delle condizioni di procedibilità dell’espropriazione, verificando che siano stati depositati gli avvisi di cui agli artt. 498 e 599 c.p.c.; è poi compito del g.e., entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, nominare con unico provvedimento l’esperto, disporne la convocazione per il giuramento e fissare, entro novanta giorni, l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’art. 498 c.p.c., che non siano intervenuti.

L’ausiliario nominato deve successivamente comparire dinanzi al cancelliere e prestare – fuori udienza - il giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli (art. 161 disp. att. c.p.c.).

È controverso se il provvedimento giudiziale di nomina sia autonomamente impugnabile: nella giurisprudenza di legittimità prevale la soluzione negativa, in ragione della sua natura meramente organizzativa[8].

2.2. Segue: l’attività dell’esperto e il contenuto della relazione di stima.

In tale contesto normativo, il compito dell’esperto non si esaurisce più nella mera stima del valore dell’immobile, essendo egli chiamato a compiere una molteplicità di accertamenti[9] il cui esito, da un lato, orienta il giudice nelle sue scelte e, dall’altro, consente agli offerenti di valutare la convenienza dell’affare[10].

In primo luogo, l’esperto controlla la completezza della documentazione ipocatastale (art. 569, 2 comma, c.p.c.), segnala al giudice eventuali lacune o irregolarità e può acquisire ulteriori documenti – oltre a quelli già depositati – che ritiene comunque necessari per l’espletamento dell’incarico.

In secondo luogo, si occupa della relazione di stima, il cui contenuto è indicato puntualmente dall’art. 173 bis disp. att. c.p.c. In particolare, essa deve comprendere[11]: 1) l’identificazione del bene; 2) la sommaria descrizione del bene; 3) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale sul bene che resteranno a carico dell’acquirenti; 4)  l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale sul bene che invece non saranno opponibili all’acquirente; 5) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché la sua dichiarazione di agibilità.

A partire dal 2015[12], la perizia deve altresì contenere: 6) l'esame della sanabilità (e il calcolo dei presumibili costi) di opere abusive e della pendenza di eventuali procedure amministrative di condono; 8) la verifica di ipotetici pesi derivanti da censo, livello o uso civico ed eventuale affrancazione; 9) infine, un’informazione generale sulle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, su eventuali spese condominiali non pagate nei due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato.

La relazione deve essere quindi inviata, in copia, ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, in modo tale che sul suo contenuto si attivi il contraddittorio scritto di cui all’art. 173 bis, comma 4, disp. att. c.p.c., in attesa dell’udienza per i chiarimenti.

È appena il caso di rilevare che l’esperto, per poter espletare l’incarico, deve effettuare l’accesso all’interno dell’immobile, sicché anche tale compito rientra tra quelli che precedono la redazione della stima.

Occorre infine ricordare che l’esperto può anche essere incaricato di fornire elementi utili per accertare se la vendita forzata sia assoggettabile ad I.V.A. oppure ad imposta di registro; in caso di esecuzione forzata su beni indivisi, si esprime in ordine alla possibilità di separare in natura la quota del debitore esecutato e, se del caso, si occupa di redigere un progetto divisionale; infine, insieme al custode, si attiva per ottenere l’attestato di prestazione energetica dell’immobile o, se presente, per rilevare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato.

Dal sintetico esame della relazione di stima e delle necessarie attività prodromiche a tale adempimento si comprende come, nel tempo, il legislatore abbia valorizzato il ruolo dell’esperto, nell’intento di accelerare i tempi della procedura e di favorirne l’esito fruttuoso vuoi per il ceto creditorio, vuoi per l’aggiudicatario. Il descritto potenziamento del ruolo dello stimatore nella fase preliminare all’emissione dell’ordinanza di vendita impone quindi una riflessione sui delicati profili di responsabilità in cui egli può incorrere qualora commetta un illecito nell’espletamento dell’incarico.

  1. La natura giuridica dell’esperto stimatore: profili comuni e tratti differenziali con la figura del consulente tecnico d’ufficio.

Intorno alla figura dell’esperto stimatore si è registrata in passato, e si registra tutt’ora, una linea giurisprudenziale evolutiva tesa a evidenziarne i profili di affinità con quella del consulente tecnico e del custode.

In termini generali, l’esperto è un soggetto privato che, in forza di una nomina dell’autorità giudiziaria, presta la propria attività professionale nel corso di una procedura esecutiva immobiliare, mettendo a disposizione le proprie competenze tecniche al fine di creare le migliori condizioni per la vendita del cespite e, quindi, per favorire la soddisfazione del ceto creditorio.

Condivide con il consulente tecnico la funzione di eterointegrazione delle conoscenze del giudice, l’onere di prestare giuramento prima di espletare l’incarico e, quindi, di rispettare un dovere di imparzialità.

In aggiunta, sebbene non trovino applicazione le norme regolanti la consulenza tecnica d'ufficio ex artt. 191 e ss. c.p.c., il procedimento di stima nell'espropriazione immobiliare, anche grazie alle “buone prassi” diffuse negli uffici giudiziari, è caratterizzato da regole che appaiono ormai sostanzialmente sovrapponibili a quelle del procedimento d’istruzione mediante c.t.u. (si pensi, ad esempio, al contraddittorio dell'esperto stimatore con le parti e gli eventuali periti nominati dalle stesse sin dalla fase antecedente alla consegna dell'elaborato con l'invio di una bozza “provvisoria”, in vista del deposito della stima definitiva)[13].

Tuttavia, è innegabile che tra le due figure permangono profili differenziali che non ne consentono la piena assimilazione.

Infatti, sul piano definitorio l’esperto nominato dal giudice per la stima del bene staggito rientra nella categoria aperta[14] degli “altri ausiliari” di cui all’art. 68 c.p.c.[15], mentre il consulente tecnico appartiene, insieme al custode, a quella degli ausiliari “tipici” di cui all’art. 64 c.p.c.[16].

Sul piano funzionale, l’esperto stimatore offre ausilio al giudice ai fini della determinazione del valore dei beni pignorati, laddove il c.t.u. fornisce all’autorità giudiziaria elementi di carattere integrativo per l’accertamento e la valutazione di fatti controversi ai fini della risoluzione delle liti nei processi civili di cognizione[17].

La nomina dell’esperto è un atto meramente preparatorio e organizzativo della vendita forzata[18], e la sua attività è stata efficacemente definita “di carattere esecutivo e tipicamente unilaterale”[19].

Inoltre, la nomina dell’esperto avviene fuori udienza (art. 569 c.p.c.) e il suo giuramento ha contenuto diverso da quello prestato dal c.t.u. (come si evince dalla lettura degli artt. 161 disp. att. c.p.c.[20] e 193 c.p.c.[21]).

Egli non è necessariamente scelto tra i soggetti iscritti nell’apposito albo di cui all’art. 13 disp. att. c.p.c.[22], non è obbligato a prestare l’incarico (a differenza di quanto avviene per il c.t.u., per cui l’incarico è obbligatorio e le nomine devono avvenire nel rispetto di un rigoroso sistema di rotazione, assicurato dalla comunicazione di cui all’art. 23 disp. att. c.p.c.) e, alla luce della natura non contenziosa del processo esecutivo, non possono neppure essergli estese le norme in tema di astensione e ricusazione dettate per il c.t.u.[23]

La distinzione tra “esperto” e “consulente” è, altresì, confermata dal dettato normativo del d.m. 30 maggio 2002 - in punto di "Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell'autorità giudiziaria in materia civile e penale" - che distingue le due figure ed applica un trattamento differenziato tariffario alla perizia ed alla consulenza[24].

Quanto, poi, al valore della stima, la Suprema Corte ha osservato che si tratta di indicazioni di massima non vincolanti per il g.e., il quale, diversamente da quanto avviene per la consulenza tecnica d’ufficio, può discostarsene senza dover motivare[25].

Alla luce delle peculiarità sin qui descritte sembra potersi affermare che all’esperto sono applicabili solo gli artt. 61, comma 1[26], e 62[27] c.p.c., e non anche l’art. 61, comma 2, c.p.c.[28], dettato unicamente per il c.t.u.

Contrariamente a quanto affermato nella pronuncia in commento e da parte della dottrina[29], si ritiene del pari inapplicabile analogicamente l’art. 64 c.p.c., in tema di responsabilità del c.t.u., per le ragioni che si vengono ad esporre nei paragrafi successivi.

  1. La responsabilità civile dell’esperto stimatore: il richiamo all’art. 64 c.p.c.

Come noto, l’esperto stimatore nell’espletamento dell’incarico può incorrere in responsabilità civile, penale[30] e disciplinare[31].

Concentrando l’attenzione sulla prima, che in questa sede interessa, egli risponde dei danni cagionati a terzi secondo i principi generali di cui all’art. 2043 c.c., qualora, ad esempio, abbia descritto il bene in modo inesatto, abbia erroneamente indicato i vincoli e gli oneri gravanti sul cespite oppure abbia errato nella verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.

Nella prassi, l’indagine sul rimedio esperibile nei confronti dello stimatore ha assunto rilevanza crescente solo se si considera che l’aggiudicatario di un immobile, il quale - successivamente al trasferimento - si accorga, ad esempio, di inesattezze nella descrizione e nell’identificazione del bene, non può far valere alcuna pretesa risarcitoria né nei confronti del tribunale, né del creditore procedente. Pertanto, esclusa ex lege la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922, 1 comma, c.c.)[32] ed escluso altresì che la vendita forzata possa essere impugnata per causa di lesione (art. 2922, 2 comma, c.c.)[33], all’aggiudicatario non resta che indirizzare domanda di risarcimento del danno all’esperto stimatore[34].

La Suprema Corte[35] ha affermato che incorre in responsabilità aquiliana, nei confronti dell’aggiudicatario, l’esperto che ha errato nella stima degli immobili, non avendo previamente verificato le dimensioni degli stessi, risultate poi inferiori a quanto indicato nella relazione di stima. Nel caso esaminato, la verifica del danno era finalizzata a stabilire se il bene acquistato fosse stato successivamente rivenduto dall'acquirente con un mancato guadagno, insito nella minore differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita. Gli Ermellini, dopo avere qualificato la domanda in termini di responsabilità civile ex art. 2043 c.c., hanno dato risposta positiva al quesito, riconoscendo al compratore il diritto di vedersi risarcire un importo pari al lucro cessante (art. 1223 c.c.), costituito dalla minore differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita a terzi.

In punto di onus probandi, incombe al danneggiato l’onere di provare il danno, il nesso di causalità tra la condotta dell’ausiliario e il pregiudizio cagionato al terzo, ed infine l’elemento soggettivo del dolo o della colpa in capo all’ausiliario.

Un primo aspetto controverso concerne il parametro normativo cui ancorare detta responsabilità e, sul punto, la pronuncia in commento offre una soluzione non pienamente condivisibile, segnatamente nella parte in cui afferma “Posto quindi, sul piano dello stretto diritto, che l’attore prospetta la responsabilità dell’odierno convenuto ai sensi dell’art. 2043 c.c., laddove poi un certo orientamento giurisprudenziale propende per applicare anche all’esperto stimatore l’art. 64 c.p.c. in materia di responsabilità del CTU (v. Cass. 18313/2015, secondo cui l'esperto nominato dal Giudice per la stima dei beni immobili pignorati è equiparabile al consulente tecnico d'ufficio ed e' soggetto al regime di responsabilità previsto dall'art. 64 c.p.c. per colpa grave nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti; la sentenza precisa inoltre che "il Ministero della Giustizia non risponde del fatto illecito commesso dal consulente tecnico d'ufficio, in quanto a norma dell'art. 64 c.p.c. soltanto il consulente tecnico d'ufficio risponde dei danni cagionati a terzi"), quanto sinora esposto rende evidente come non possa in alcun modo ravvisarsi colpa, ed maggior ragione non possa ravvisarsi colpa grave ne' tantomeno dolo[…]”.

Già in passato[36], i giudici di legittimità avevano asserito che l’esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato, una volta assunto l’incarico, fosse equiparabile al c.t.u., con conseguente applicazione del medesimo regime di responsabilità di cui all’art. 64 c.p.c., senza che rilevasse il carattere facoltativo della sua nomina (proprio del sistema ante-riforma), né la circostanza che egli espletasse la sua opera in una fase prodromica alla vendita forzata. Nella fattispecie, la Suprema Corte aveva confermato la sentenza di condanna dell’ausiliario che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell’immobile staggito (determinando così una vendita del cespite a prezzo notevolmente inferiore a quello giusto ex art. 586, comma 1, c.p.c.), al risarcimento dei danni in favore degli aggiudicatari che si erano visti revocare l’acquisto del bene.

In una successiva pronuncia[37], la Suprema Corte ha ribadito che l’esperto, una volta assunto l’incarico, è equiparabile al c.t.u., con conseguente applicazione analogica dell’art. 64 c.p.c., a prescindere dal fatto che la sua nomina abbia luogo in una fase prodromica rispetto a quella propriamente esecutiva.

Il tribunale di Torino, muovendosi in prospettiva affine alla pronuncia del 2015, ha esteso il descritto regime, favorevole, di responsabilità del c.t.u. all’esperto nominato per la stima degli immobili pignorati, portandolo a conseguenze ulteriori in tema di elemento soggettivo[38].

Ebbene, il richiamo all’art. 64 c.p.c. non sembra considerare che si tratta di soggetti affatto differenti per ruolo e per regime giuridico che ne regola l’attività, né sembra tenere in debita considerazione che la norma ha natura speciale ed in quanto tale è insuscettibile di applicazione analogica o di interpretazione estensiva, in ossequio al principio generale di cui all’art. 14 Preleggi[39].

Nei paragrafi che precedono, si è già detto delle differenze che intercorrono tra le due figure[40]di ausiliari; quello che qui interessa rilevare è che tali divergenze, ontologiche e funzionali, tra esperto e c.t.u. non consentono la piena assimilazione del relativo regime di responsabilità, contrariamente a quanto sostenuto dalla recente giurisprudenza di legittimità.

Non sembrano quindi sussistere le condizioni, di fatto e di diritto, per l’applicazione di un regime unitario in tema di responsabilità civile, pena, altrimenti, la violazione di uno dei fondamentali canoni ermeneutici del nostro ordinamento.

4.1. Segue: responsabilità speciale per “colpa grave” (art. 64, 2 comma, c.p.c.). Alcuni rilievi critici.

Se – come poc’anzi sostenuto – esperto stimatore e c.t.u. sono figure affatto diverse, sì da rendere opinabile il richiamo tout court all’art. 64 c.p.c., la pronuncia in rassegna non appare condivisibile a fortiori laddove introduce, anche per l’esperto stimatore, la limitazione di responsabilità di cui all’art. 64, comma 2, c.p.c.

Detta norma è stata tradizionalmente interpretata nel senso che il fatto dannoso può essere imputato a responsabilità del c.t.u. solo quando egli incorra in colpa grave, vale a dire in grave ed inescusabile negligenza o imperizia nell’esecuzione dell’incarico[41], proprio come avviene nel caso dell’applicazione della sanzione penale dell’arresto.

Il tribunale di Verona[42], prima, ed il tribunale di Torino, poi, hanno ritenuto di circoscrivere anche la responsabilità civile dell’esperto stimatore alle soli ipotesi di colpa grave, introducendo quindi un regime di responsabilità derogatorio, fondato sul diverso grado della colpa.

In particolare, il Giudice torinese - nella sentenza in commento - ha affermato: “Aggiungasi inoltre che l’esperto stimatore risulta essere ausiliario del giudice che opera in funzione del superiore interesse della Giustizia, che pertanto alcun rapporto di tipo professionale lega il perito stimatore al soggetto che diventa aggiudicatario dell’immobile stimato e che quindi la sua responsabilità assume connotazione tipicamente extracontrattuale, con conseguente onere di chi si assume danneggiato della stima di provare, oltre che il danno, il nesso di causalità tra questo e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui secondo i noti parametri della negligenza, imprudenza ed imperizia, oltre che, se ritenuta configurabile la sua responsabilità non ai sensi della norma generale ex art. 2043 c.c., ma in relazione alla norma speciale ex art. 64 c.p.c., in termini di colpa grave”.

La soluzione si presta ad alcuni rilievi critici.

In primo luogo, sul piano dell’interpretazione letterale si osserva che il comma 2 dell’art. 64 c.p.c. esige la “colpa grave” esclusivamente per l’applicabilità della sanzione penale, non già al fine di introdurre un’eccezione alla disciplina generale dell’illecito aquiliano di cui all’art. 2043 c.c., come si evince dall’inciso “in ogni caso è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti[43].

In altri termini, la ratio della disposizione è quella di circoscrivere la responsabilità per il reato (contravvenzionale) ivi previsto alle sole ipotesi di condotta dell’ausiliario connotata da colpa grave, senza nulla aggiungere in ordine alla responsabilità risarcitoria, regolata dai comuni principi dell’illecito civile, che, per tale via, non può essere esclusa nelle ipotesi di colpa lieve.

In secondo luogo, anche a voler ritenere che la norma effettivamente introduca una deroga al regime di responsabilità civile del c.t.u., in punto di elemento soggettivo, non si vede come la stessa possa essere applicata in via analogica all’illecito aquiliano commesso dall’esperto stimatore.

Occorre infatti ricordare che quella assunta dall’esperto è un’obbligazione di mezzi e che, pertanto, la diligenza che gli viene richiesta è individuata dall'art. 1176, comma 2, c.c.[44], avuto riguardo alla natura dell'attività esercitata. Ne deriva che egli è inadempiente per qualsiasi inosservanza all’obbligo di diligenza, anche per colpa lieve, ad eccezione delle ipotesi in cui si trovi in presenza di prestazioni di particolare difficoltà, secondo la regola di cui all’art. 2236 c.c.[45]

Come affermato dalla Suprema Corte[46], tale ultima norma ha natura eccezionale rispetto ai principi di cui agli artt. 1176, 1218 e 2043 c.c., ed in quanto tale non ammette applicazione analogica o interpretazione estensiva.

Se si considera che anche l’art. 64, comma 2, c.p.c. introduce per il consulente tecnico un regime speciale di responsabilità, in deroga alle regole generali che sanzionano qualsivoglia condotta colposa, non sembra residuare spazio per un’applicazione della norma ad ausiliari diversi dal c.t.u. e dal custode, espressamente menzionati dal legislatore, pena, altrimenti, la violazione del divieto di analogia di cui al richiamato art. 14 Preleggi.

In conclusione, alla luce dell’articolato normativo che disciplina, in modo distinto, l’attività del c.t.u. e quella degli altri ausiliari, tra cui lo stimatore, e della natura speciale dell’art. 64 c.p.c.: (a) appare preferibile ritenere che tale norma sia applicabile unicamente agli ausiliari “tipici” espressamente menzionati dal legislatore, vale a dire al c.t.u. e al custode, con esclusione dell’esperto stimatore che sarà, invece, tenuto a rispondere di eventuali illeciti civili secondo la disciplina generale di cui all’art. 2043 c.c.; (b) inoltre, anche a voler estendere la portata dell’art. 64 c.p.c. all’esperto, non appare possibile applicare analogicamente la clausola di esclusione della responsabilità ivi prevista, dovendosi ritenere, al contrario, che questi sia chiamato a rispondere per violazione dell’obbligo di diligenza secondo la regola di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., con conseguente configurazione della responsabilità anche per colpa lieve.

 

[1] Art. 64 c.p.c. (Responsabilità del consulente): “Si applicano al consulente tecnico le disposizioni del codice penale relative ai periti. In ogni caso, il consulente tecnico che incorre in colpa grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, è punito con l’arresto fino a un anno o con l’ammenda fino a diecimilatrecentoventinove euro. Si applica l’articolo 35 del codice penale. In ogni caso è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti.”.

[2] In senso contrario si menziona quella isolata dottrina che la considera responsabilità dell'inadempimento della sua obbligazione (art. 1218 c.c.), applicando il principio della c.d. responsabilità da “contatto sociale”: S. FAILLACE, La responsabilità da contatto sociale, 2004, 50.

[3] Entrato in vigore nel giorno della sua emanazione ed immediatamente applicabile sia ai procedimenti pendenti, sia a quelli promossi successivamente.

[4] Art. 568 c.p.c. (Determinazione del valore dell'immobile): “1. Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi dell'articolo 569, primo comma. 2. Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.”

[5] Il previgente art. 568, 1 comma, c.p.c. disponeva espressamente: “Agli effetti dell’espropriazione il valor dell’immobile si determina a norma dell’art. 15, 1 comma”; il 2 comma sanciva inoltre: “Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli otto decimi di quello calcolato a norma dell’art. 13, ultimo comma”.

[6] L’art. 568 c.p.c., nella vecchia formulazione, prevedeva come facoltativa la nomina dell’esperto; e trattandosi di adempimento rimesso alla discrezionalità del giudice, la Suprema Corte affermava costantemente che la mancata individuazione dell’ausiliario non importasse invalidità dell’ordinanza di vendita (Cass. civ., 19/04/1074, n. 1092, in Mass. Giur. It., 1974, 309; Cass. civ.,  4/04/1963, n. 1098, in Giur. It., 1964, I, 719).

[7] Art. 569 c.p.c. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita): “1. A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell'articolo 567, nomina l'esperto convocandolo davanti a sè per prestare il giuramento e fissa l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all'articolo 498 che non siano intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l'udienza non possono decorrere più di novanta giorni. 2. All'udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle. 3. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell'articolo 571. Il giudice con la medesima ordinanza fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573 e provvede ai sensi dell'articolo 576, per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell'articolo 571, ovvero per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall'articolo 572, terzo comma, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione. 4. Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dell'esecuzione dispone la vendita con ordinanza. 5. Con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all'articolo 498 che non sono comparsi.”.

[8] Cass. civ., 23/05/2018, n. 12637.

[9] A. CARDINO e S. ROMEO, Processo di esecuzione, 2018, Padova, 417.

[10] FONTANA (VIGORITO), Le procedure esecutive dopo la riforma: la vendita immobiliare, Milano 2007, 24 ss.

[11] A. M. SOLDI, Manuale dell’esecuzione forzata, Padova, 2019, 1335 ss.

[12] Il d.l. n. 83/2015, conv. dalla l. n. 132/2015, ha innovato l’art. 173 bis disp. att. c.p.c.; la disposizione, nella nuova versione, ha trovato applicazione dal 27 giugno 2015 ai processi esecutivi pendenti in cui non era stato ancora conferito l’incarico all’esperto.

[13] R. GIORDANO, L’esperto stimatore, in www.Ilprocessocivile.it, 29 aprile 2019.

[14] Alla quale appartengono, in via esemplificativa: l’esperto stimatore nominato dal tribunale nell’ambito del procedimento di determinazione del valore delle azioni del socio recedente, di cui all’art. 2437 ter, comma 6, c.c. (Cass. civ., sez. II, 14/02/2012, n. 2152; l’ispettore giudiziale nominato dal tribunale nel corso del procedimento ex art. 2409 c.c. (Corte App. Milano, 27/01/2005; Cass. civ., sez. I, 10/0371997, n. 2141).

[15] Cass. civ., 29/01/2016, n. 1669; Cass. civ., sez. I, 14/05/1997, n. 4243.

[16] D. D’ADAMO e M. GABALLO, Il ruolo dello stimatore dell’espropriazione immobiliare, in Riv. Dir. Proc., 2011, 1138 ss.

[17] R. GIORDANO, ibidem.

[18] Cass. civ., sez. III, 2/05/1975, n. 1691; Cass. civ., 4/04/2001 n. 4919. Si veda anche Cass. civ., 23/05/2018, n. 12637, che, dopo avere affermato la natura meramente organizzativa del provvedimento di nomina dell’esperto, prosegue: “Con riferimento al procedimento ordinato all'emissione dell'ordinanza di autorizzazione alla vendita di cui all' art. 569 c.p.c., è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell' art. 111 Cost. , avverso il provvedimento del giudice dell'esecuzione con il quale venga conferito all'esperto l'incarico per la redazione della relazione di stima del bene da vendere, con l'indicazione del relativo stato di possesso, da riportare nel successivo bando, trattandosi di provvedimento privo di natura decisoria e revocabile o modificabile da parte dello stesso giudice dell'esecuzione, che lascia impregiudicata la possibilità per l'avente interesse di far valere i vizi ad esso relativi con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi”.

[19] Si veda ancora Cass. civ., sez. I, 14/05/1997, n. 4243.

[20] Art. 161 disp. att. c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore): “L'esperto nominato dal giudice a norma dell'articolo 568 ultimo comma del Codice presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli. L'ufficiale giudiziario che per la stima delle cose da pignorare si avvale dell'opera di uno stimatore, prima che questi incominci le sue operazioni, deve raccoglierne il giuramento di bene e fedelmente procedere alla stima.
Il compenso dell'esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima.
”.

[21] Art. 193 c.p.c. (Giuramento del consulente): “Alla udienza di comparizione il giudice istruttore ricorda al consulente l'importanza delle funzioni che è chiamato ad adempiere, e ne riceve il giuramento di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di fare conoscere ai giudici la verità.”.

[22] Art. 13 disp. att. c.p.c. (Albo dei consulenti tecnici): “Presso ogni tribunale è istituito un albo dei consulenti tecnici.
L'albo è diviso in categorie. Debbono essere sempre comprese nell'albo le categorie: 1) medico-chirurgica; 2) industriale; 3) commerciale; 4) agricola; 5) bancaria; 6) assicurativa”.

[23] Art. 63 c.p.c.

[24] In particolare, l'art. 1 dell'allegato prevede che, al fine della determinazione degli onorari a percentuale, debba aversi riguardo, per la perizia, al valore del bene o di altra utilità oggetto dell'accertamento, individuato mediante elementi obiettivi che risultano dagli atti del procedimento e, per la consulenza tecnica, al valore della controversia; laddove, poi, non possa farsi applicazione dei predetti criteri, gli onorari in parola debbono essere commisurati al tempo ritenuto necessario allo svolgimento dell'incarico, assumendo a parametro di riferimento le vacazioni: D. D’ADAMO e M. GABALLO, ibidem.

[25] Cass. civ., 26/03/1981, n. 1766; Cass. civ., 15/10/1977, n. 4422.

[26] A tenore del quale: “Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolari competenze tecniche”.

[27] Art. 62 c.p.c. (Attività del consulente): “Il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal giudice e fornisce, in udienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il giudice gli richiede a norma degli articoli 194 e seguenti, e degli articoli 441 e 463”.

[28] In tal senso: A. MEREU, “L'esperto stimatore nelle procedure esecutive immobiliari - Funzione della relazione di stima e profili di responsabilità civile e penale dell’esperto“, 15/01/2018, in www.InExecutivis.it.

[29] A. CARDINO e S. ROMEO, ibidem, 453.

[30] In punto di responsabilità penale vanno menzionati l'art. 314 c.p. (“Peculato”), nonché l'art. 366 c.p. (“Rifiuto di uffici legalmente dovuti) e l'art. 373 c.p. (“Falsa perizia o interpretazione”), che punisce il perito che, nominato dall'autorità giudiziaria, dà parere od interpretazioni mendaci od, ancora, afferma fatti non conformi al vero; va, inoltre, fatto riferimento all'applicabilità della pena accessoria della “sospensione dall'esercizio di una professione o di un'arte” ex art. 35 c.p. Vanno altresì richiamate le norme in tema di illeciti compiuti da pubblici ufficiali e da incaricati di pubblici servizi, tra cui, ad esempio, l’art. 317 c.p. (“Concussione”), l’art. 323 c.p. (“Abuso d’ufficio”) e l’art. 328 c.p. (“Rifiuto di atti d’ufficio. Omissione”).

[31] Sotto il profilo della responsabilità disciplinare, il perito è soggetto alla responsabilità connessa all'albo professionale di appartenenza (es. Albo degli Architetti o degli Ingegneri).

[32] Art. 2922, 1 comma, c.c.: “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa”.

[33] Art. 2922, 2 comma, c.c.: “Essa non può essere impugnata per causa di lesione”.

[34] Diversamente da quanto avviene nel caso peculiare della vendita di aliud pro alio, fattispecie fluida che ricorre qualora: a) il bene oggetto dell'ordinanza di vendita non coincida con quello oggetto dell'aggiudicazione; b) la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza; c) manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua funzione economico-sociale oppure risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che, preso in considerazione dall’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto (ex multis v. Cass. civ., sez. I, 14/10/2010, n. 21249 nel caso di terreno risultato non edificabile, diversamente da quanto indicato nell’ordinanza di vendita; Cass. civ., sez. I, 25/02/2005, n. 4085; Cass. civ., sez. I, 9/10/1998, n. 10015, che ha escluso dalla nozione di aliud pro alio la vendita forzata di un bene quantitativamente diverso da quello descritto nell'ordinanza di vendita).

In proposito, la giurisprudenza ha affermato che l’aggiudicatario ha l’onere di attivare il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), che va esperita - nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass. civ., sez. III, 2/04/2014, n. 7708). Ne deriva che solo qualora egli non abbia incolpevolmente avuto la possibilità di azionare tempestivamente i rimedi endo-processuali previsti, potrà ammettersi: i) se il processo esecutivo ancora pende e purché ne ricorrano tutti i presupposti, una rimessione in termini per proporre il rimedio tipico; ii) se il processo esecutivo è concluso, un’azione autonoma – e residuale – volta ad ottenere la condanna dell’esperto stimatore al risarcimento del danno, in cui però la condotta dell’aggiudicatario assume rilievo ai sensi dell’art. 1227 c.c.

Di recente, la Suprema Corte ha riconosciuto valenza generale a tali principi, estendendone la portata a tutte le ipotesi di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita coattiva, e quindi non solo in caso di totale inefficacia della vendita per la ricorrenza di aliud pro alio, ma anche qualora venga in discussione l'entità del prezzo di aggiudicazione (ciò è a dirsi tanto nel caso in cui siano dedotti vizi che abbiano inciso sulla determinazione del prezzo base della vendita, quanto nel caso in cui si contesti la regolarità dell'aggiudicazione o del suo prezzo, ovvero l'illegittimità del decreto di trasferimento): Cass. civ., sez. III, 20/10/2020, n. 22854, relativa ad una fattispecie in cui si registrava una discrepanza tra la superficie reale dell'immobile venduto e quella indicata nella relazione di stima posta a base della vendita coattiva.

Sul tema dei rimedi riconosciuti all’aggiudicatario in caso di vendita di aliud pro alio, sia consentito rimandare a: F. CORTESI, “Le garanzie per l’acquirente nella vendita forzata immobiliare – Punti fermi e novità nell’applicazione della disciplina contrattuale al trasferimento dell’immobile in sede esecutiva”, 1/03/2018, in www.InExecutivis.it.

[35] Cass. civ., 2/02/2010, n. 2359, in Danno e Resp., 2010, 1054 ss., con nota di Bugatti, Tutela dell’acquirente tra responsabilità professionale e vendita giudiziaria.

[36] Il riferimento è a Cass. civ., 18/09/2015, n. 18313, in cui si legge: “Il consulente tecnico d'ufficio svolge, nell'interesse della giustizia, funzioni ausiliarie del giudice di natura non giurisdizionale, sicché è obbligato a risarcire i danni cagionati in violazione dei doveri connessi all'ufficio senza che sia ipotizzabile una concorrente responsabilità del Ministero della giustizia.” Si legge altresì che: “L'esperto stimatore nominato dal giudice dell'esecuzione per la stima dei beni immobili pignorati è equiparabile al consulente tecnico di ufficio ed è, pertanto, soggetto al regime di responsabilità previsto dall' art.64c.p.c. Il Ministero della Giustizia non risponde del fatto illecito commesso dal consulente tecnico di ufficio, in quanto a norma dell'art. 64 c.p.c. la responsabilità dei danni cagionati a terzi è esclusiva dell'ausiliare del giudice.” La decisione è annotata da S. ZIINO, Nel caso di errori nella stima dei beni pignorati, il perito risponde dei danni nei confronti dell'aggiudicatario, in www.eclegal.it, 11/01/2016.

[37] Cass. civ., sez. III, 23/06/2016, n. 13010.

[38] V. infra, par. 4.1.

[39] Art. 14 Preleggi (Applicazione delle leggi penali ed eccezionali): “1. Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”.

[40] V. par. 3.

[41] Cass. civ., 21/10/1992, n. 11474.

[42] Trib. Verona, 19/03/2013 in www.ilcaso.it. Trib. Verona, 19/03/2013, secondo cui “La responsabilità del consulente tecnico d’ufficio, così come quella dell’esperto stimatore nominato ai sensi dell’art. 569, comma 1 c.p.c., è regolata dall’art. 64 c.p.c., sul metro della colpa grave. Il consulente, quindi, risponde dei danni cagionati alla parte che siano in rapporto di causalità con le sue attività e che siano connotate dal requisito della colpa grave. Ferma perciò la connotazione aquiliana dell’illecito, al danneggiato compete la prova, oltre che del danno, del nesso di causalità tra esso e la condotta del consulente e la caratterizzazione della colpa in capo a costui in termini di gravità”.

[43] In tal senso si legga: A. CARDINO e S. ROMEO, ibidem, 455.

[44] Art. 1176, 2 comma, c.c. (Diligenza nell’adempimento): “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”.

[45] Art. 2236 c.c. (Responsabilità del prestatore d’opera): “Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o colpa grave”.

[46] Cass. pen., sez. IV, 24/06/1987, n. 8360.